Приобретение участка, часть которого занята самовольным строением на казённой земле, влечёт для нового собственника существенные правовые риски. Ключевое значение имеет квалификация сарая как самовольной постройки, а также факт самовольного занятия государственного или муниципального земельного участка (части лесного фонда). Рассмотрим применимые нормы по порядку.
Прежде всего, сарай, возведённый на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (на казённой земле), подпадает под определение самовольной постройки. В силу ст. 222 ГК РФ правовые последствия для такого строения категоричны и не зависят от того, кто именно его возвёл — продавец или третье лицо. Поскольку сарай расположен на участке, который не принадлежит продавцу и не предоставлен ему на каком-либо праве, он является самовольным. Это означает, что лицо, осуществившее постройку (продавец или его правопредшественник), не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею. Более того, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями за счёт лица, её осуществившего. Однако в пункте 2 ст. 222 ГК РФ содержится важная оговорка: при отсутствии сведений о лице, осуществившем постройку, снос производится лицом, в собственности или ином праве которого находится земельный участок, на котором возведена постройка. Поскольку сарай стоит на казённой земле, собственник этой земли (государство или муниципалитет) вправе требовать сноса. Если же сарай частично заходит на приобретаемый покупателем участок, то после регистрации права собственности на этот участок новый собственник может стать ответственным за снос той части постройки, которая находится на его земле, при условии, что лицо, её возведшее, неизвестно.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности... которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Непосредственно сам захват казённой земли образует состав административного правонарушения. При этом, если участок находится в лесной зоне, применяется специальная норма, которая является более конкретной по отношению к общей ст. 7.1 КоАП РФ. В рассматриваемой ситуации лесной характер территории подтверждается условием «участок стоит в основном лесу». Поэтому надлежит руководствоваться ст. 7.9 КоАП РФ, которая устанавливает ответственность за самовольное занятие лесных участков или использование их для возведения построек без специальных разрешений. Размещение сарая на казённой земле в лесной зоне — это именно самовольное занятие лесного участка с возведением постройки. Данное правонарушение влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 000 до 50 000 рублей. Важно, что субъектом ответственности является лицо, фактически использующее участок, то есть собственник земельного участка, с которого осуществляется доступ к сараю, или лицо, которое продолжает пользоваться постройкой. Если новый собственник после покупки будет фактически владеть и пользоваться сараем (даже ошибочно полагая, что это часть его участка), он может быть привлечён к административной ответственности по ст. 7.9 КоАП РФ. Продавец не освобождает покупателя от этой ответственности — она персонифицирована и связана с текущим пользованием.
Статья 7.9. Самовольное занятие лесных участков или использование указанных участков для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на использование указанных участков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.9
При этом общая норма о самовольном занятии земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ) также применима, но она уступает место специальной — ст. 7.9, поскольку лесной участок является разновидностью земельного участка с особым правовым режимом. Если бы участок не относился к лесному фонду, применялась бы ст. 7.1. Но в данном контексте приоритет имеет ст. 7.9.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа... на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Следующий риск — невозможность или существенное затруднение в регистрации права собственности на сам участок с домом. Хотя сам по себе факт наличия самовольного строения на соседней казённой земле напрямую не является основанием для отказа в регистрации прав на участок покупателя, он может косвенно повлиять на процесс. В соответствии со ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный регистратор вправе приостановить регистрацию, если форма и содержание представленных документов не соответствуют требованиям законодательства, а также если не представлены документы, необходимые для регистрации. Если при межевании или описании границ участка выяснится, что сарай выходит за пределы отчуждаемого участка и фактически занимает земли лесного фонда, это может свидетельствовать о реестровой ошибке или несоответствии фактических границ юридическим. Продавец обязан представить межевой план, подтверждающий границы участка. Если эти границы пересекаются с землями лесного фонда или казённой землей, регистрацию могут приостановить до устранения пересечения. Кроме того, при проведении правовой экспертизы регистратор может запросить дополнительные документы, подтверждающие, что строения (дом) не нарушают границы и не расположены на чужих землях. В противном случае регистрация сделки может быть приостановлена, а впоследствии — отказано.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Даже если регистрация состоится, новый собственник не застрахован от негаторного иска. Государство как собственник казённой земли (земель лесного фонда) вправе в силу ст. 304 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Сарай, возведённый на казённой земле, является длящимся нарушением права собственности публично-правового образования. Уполномоченный орган (Росимущество, Рослесхоз, местная администрация) может обратиться в суд с требованием об освобождении земельного участка от самовольной постройки и о запрете её использования. Если сарай находится в непосредственной близости от границы приобретаемого покупателем участка, а доступ к нему осуществляется через участок покупателя, то покупатель может быть привлечён к участию в деле в качестве соответчика или лица, обязанного обеспечить доступ к месту сноса. Решение суда обяжет осуществить снос, причём, согласно ст. 222 ГК РФ, за счёт лица, осуществившего постройку, а если оно неизвестно — за счёт собственника земельного участка, на котором расположена постройка (в данном случае — за счёт казны, но казна вправе взыскать расходы с фактического пользователя). Новый собственник рискует быть обязанным снести сарай за свой счёт, если будет признан лицом, осуществляющим использование самовольной постройки.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Вопрос о возмещении стоимости строения при сносе решается отрицательно. Поскольку сарай является самовольной постройкой, лицо, её возведшее, не приобретает право собственности на неё, а снос осуществляется за его счёт без какой-либо компенсации. Если снос производится по решению суда, то стоимость материалов и затрат на строительство не возмещается — напротив, снос и приведение участка в первоначальное состояние производятся за счёт ответчика. Это вытекает из природы ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка не становится объектом гражданского оборота, и её создатель не имеет права на возмещение. Более того, в силу ст. 1064 ГК РФ, если действиями по возведению сарая причинён вред имуществу публичного образования (например, уничтожение лесной подстилки, повреждение корневых систем деревьев), причинитель вреда обязан его возместить. Новый собственник, не являющийся причинителем вреда, не отвечает за такой вред, но если он продолжает использовать сарай и тем самым поддерживает нарушение, он может быть признан лицом, осуществляющим самовольное занятие, и привлечён к ответственности по ст. 7.9 КоАП РФ или к возмещению затрат государства на устранение нарушений в порядке регресса после сноса.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Таким образом, факт наличия сарая на казённой земле, особенно в лесной зоне, создаёт для покупателя четыре основных блока рисков: административный штраф за использование такого сарая, вероятность приостановки или отказа в регистрации права, угрозу сноса постройки с отнесением расходов на фактического пользователя, а также отсутствие какой-либо компенсации за снесённое строение. Продавец, утверждая, что «всё нормально», либо не осведомлён о правовых последствиях, либо умышленно скрывает риски, поскольку ст. 222 ГК РФ прямо устанавливает снос за счёт осуществившего постройку, но при смене собственника земли (если бы сарай находился на его участке) ответственность может перейти к новому владельцу. В данном случае сарай находится на казённой земле, поэтому после покупки покупатель становится лицом, которое фактически пользуется или имеет доступ к этой части, и риски для него реальны.
