Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщиком может являться хозяйственное общество, которое имеет земельный участок, в том числе на праве аренды, и привлекает средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома. Таким образом, сама по себе аренда земли, а не собственность, не противоречит законодательству и является допустимым основанием для строительства. Однако ситуация осложняется тем, что договор аренды по условиям, описанным в вопросе, может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.
застройщик - хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды ... земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства ... для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов ...
— Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 2, п. 1
Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону за три месяца при аренде недвижимости (земельного участка). Применительно к фактам: если договор аренды между застройщиком и арендодателем не содержит точного срока или содержит условие о праве арендодателя на односторонний отказ, то арендодатель может воспользоваться этим правом. Для дольщиков это означает, что после расторжения аренды застройщик утрачивает право пользования земельным участком, что ставит под угрозу завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 610
Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя также возможно в судебном порядке по основаниям, перечисленным в статье 619 ГК РФ, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз подряд. В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, которые включают, в частности, использование участка не по целевому назначению. Однако в контексте вопроса наибольшую угрозу представляет условие договора, позволяющее арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд (так называемый внесудебный отказ). Статья 619 ГК РФ допускает установление в договоре иных оснований досрочного расторжения, что означает: если договор аренды прямо предусматривает право арендодателя на одностороннее расторжение в любое время, такое условие будет законным и подлежит применению.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: ... 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; ... Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 619
- Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 46
При прекращении договора аренды, согласно статье 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю. Если на момент расторжения аренды многоквартирный дом уже построен и введён в эксплуатацию, возникает коллизия: земельный участок должен быть возвращён, но на нём расположен жилой дом, принадлежащий собственникам помещений. В этом случае на первый план выходят нормы Жилищного кодекса и Земельного кодекса.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 622
Статья 36 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, входит в состав общего имущества собственников помещений в этом доме и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Это означает, что после регистрации права собственности первого участника долевого строительства на квартиру и ввода дома в эксплуатацию у собственников помещений возникает право общей долевой собственности на земельный участок под домом независимо от того, был ли он в аренде у застройщика. С этого момента аренда застройщика прекращается в силу закона, и права арендодателя на возврат участка блокируются правом собственности жильцов.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Для дольщиков это означает, что после приобретения квартир они не остаются без земли: у них возникает право пользования земельным участком, занятым домом и необходимым для его эксплуатации. Кроме того, пункт 3 той же статьи предоставляет собственникам здания преимущественное право покупки или аренды земельного участка, что даёт им возможность выкупить участок или оформить долгосрочную аренду.
- При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. ... 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Особую защиту дольщикам обеспечивает залог земельного участка или права аренды. В силу статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства возникает право залога на земельный участок (или право аренды на него), предоставленный для строительства, а также на строящийся дом. Это означает, что если застройщик не платит аренду и арендодатель расторгает договор, дольщики как залогодержатели могут защитить свои права, в том числе требовать обращения взыскания на заложенное право аренды. Однако при досрочном прекращении договора аренды по инициативе арендодателя залог права аренды прекращается вместе с прекращением самого права, если иное не установлено законом. Тем не менее, до момента прекращения аренды залог остаётся действенным инструментом.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
— Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...", ст. 13, ч. 1 (в контексте указано как обеспечение исполнения обязательств)
Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам... 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки...
— Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...", ст. 12.1
Вопрос невнесения застройщиком арендной платы регулируется как общими нормами об аренде (статья 619 ГК РФ — основание для расторжения), так и специальными нормами 214-ФЗ. В случае невнесения арендной платы застройщиком арендодатель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды, что ставит под угрозу строительство. Однако дольщики могут потребовать от застройщика возмещения убытков и неустойки на основании статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, а также воспользоваться правом на односторонний отказ от договора и возврат денежных средств. Кроме того, если дом уже введён в эксплуатацию и часть квартир передана, прекращение аренды не лишает собственников помещений права на земельный участок в силу статей 36 ЖК РФ и 35 ЗК РФ.
- В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
— Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...", ст. 10
Также стоит отметить, что пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ допускает передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Это может быть использовано для переоформления прав на землю на дольщиков или управляющую организацию после завершения строительства, однако при условии, что договором аренды такая передача не запрещена.
Арендатор земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.8 настоящего Кодекса, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 22, п. 5
Если договор аренды заключён с государственным или муниципальным органом, действуют особенности, установленные статьёй 39.8 ЗК РФ, однако она не содержит прямого запрета на одностороннее расторжение или особых прав для дольщиков; следовательно, применяются общие правила гражданского законодательства.
Статья 39.8 ЗК РФ устанавливает общие особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, но не содержит норм, прямо регулирующих права дольщиков при расторжении договора аренды или невнесении арендной платы. Однако она определяет, что условия договора аренды определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.8 (дословно извлечение из контекста)
Наконец, участники долевого строительства могут рассчитывать на защиту через компенсационный фонд, предусмотренный статьёй 23.2 Федерального закона № 214-ФЗ. Этот фонд формируется за счёт отчислений застройщиков и предназначен для выплаты возмещения гражданам при неисполнении застройщиком обязательств, в том числе в случаях, когда строительство не может быть завершено из-за потери права на землю.
- формирование компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений застройщиков; ... 3) выплата возмещения гражданам-участникам долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
— Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...", ст. 23.2
Таким образом, основные риски для дольщиков связаны с возможностью досрочного прекращения аренды до ввода дома в эксплуатацию, что может привести к остановке строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры земельный участок переходит в общую долевую собственность жильцов, и расторжение аренды застройщика уже не влияет на их права. Для защиты до этого момента дольщикам рекомендуется проверять условия договора аренды, требовать от застройщика информации о наличии залога права аренды в их пользу, а также контролировать внесение арендной платы.
