В центре ситуации — прекращение договора аренды земельного участка, предоставленного по программе «молодая семья». Ключевым обстоятельством является наличие на участке зарегистрированного в собственность объекта незавершенного строительства — фундамента. Юридически это означает, что арендатор до истечения срока аренды создал на чужой земле недвижимость, что порождает сложный комплекс правоотношений, связанных с судьбой этого объекта и прав на участок.
Отказ арендодателя продлевать аренду, мотивированный необходимостью завершить строительство, вводит спорную причину: арендные отношения и обязанность достройки не являются взаимозависимыми по умолчанию. Юридически значимо, был ли сам договор аренды заключен с условием о целевом использовании (строительство жилого дома) и был ли установлен конкретный срок для этого строительства. Если арендатор не завершил строительство в установленный срок, это может быть основанием для отказа в продлении, однако сам по себе факт регистрации права на фундамент меняет правовую картину.
Зарегистрированный фундамент — это не просто постройка, а объект незавершенного строительства, признанный недвижимостью. Этот факт дает арендатору особый статус. С одной стороны, право собственности на этот объект действует независимо от права на землю. С другой — земельный участок необходим для его эксплуатации, и арендодатель, отказывая в продлении, фактически блокирует возможность использования объекта по назначению. Это юридически значимое противоречие, которое может быть разрешено через принудительное оформление прав на участок.
Факт использования материнского капитала добавляет дополнительное регулирование: жилое помещение, которое должно быть построено на участке, должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи. Это создает обязательство перед государством, которое может быть нарушено, если аренда не будет продлена и строительство не завершится. Участие в программе «молодая семья» означает, что участок предоставлялся на льготных условиях, что, как правило, ограничивает возможности его свободного отчуждения или выкупа без соблюдения определенных процедур, однако не лишает арендатора прав, предусмотренных законом для арендаторов-застройщиков.
Таким образом, спор сосредоточен вокруг трех ключевых точек: право на продление аренды (или выкуп) при наличии зарегистрированного объекта незавершенного строительства; правовые последствия истечения аренды для такого объекта; и влияние льготного статуса участка (программа и маткапитал) на возможность для арендатора сохранить право пользования и приобрести участок в собственность.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таком участке. В рассматриваемой ситуации на участке расположен фундамент, зарегистрированный как объект незавершенного строительства. Фундамент сам по себе не является зданием или сооружением в смысле, придаваемом этим терминам земельным законодательством для целей возникновения исключительного права. Объект незавершенного строительства, хотя и признаётся объектом недвижимости, не относится к категории «здание» или «сооружение» в контексте данной статьи до момента завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Следовательно, норма ст. 39.20 ЗК РФ не предоставляет арендатору исключительного права на выкуп участка, поскольку он не является собственником здания или сооружения, а владеет лишь незавершённым объектом.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Возможность выкупа арендованного имущества регулируется статьёй 624 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что выкуп может быть предусмотрен законом или договором аренды, а также может быть согласован сторонами дополнительно. В данном случае закон (в том числе Земельный кодекс) не содержит нормы, обязывающей арендодателя продать участок арендатору при наличии объекта незавершённого строительства, а договор аренды, судя по отказу в продлении, не содержит условия о выкупе. Кроме того, пункт 3 статьи 624 допускает установление законом случаев запрещения выкупа – для земельных участков, предоставленных по программам поддержки, такие ограничения возможны. Таким образом, без прямого указания в законе или договоре арендатор не вправе требовать выкупа участка в принудительном порядке.
- В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 624
Применительно к использованию материнского капитала необходимо отметить, что в предоставленном контексте не содержится дословного текста нормы Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Упоминается лишь, что статья 10 этого закона регулирует направление средств на улучшение жилищных условий, включая строительство. Поскольку дословная цитата отсутствует, невозможно опереться на точные формулировки данной статьи для анализа права выкупа или продления аренды. Вместе с тем, использование материнского капитала для строительства на арендованном участке налагает на арендатора обязательства перед Пенсионным фондом РФ по целевому использованию средств и оформлению жилого помещения в общую собственность членов семьи, что может потребовать завершения строительства и оформления прав на землю. Однако сам по себе данный закон не предоставляет преимущественного права на выкуп или продление аренды.
Относительно требования продлить аренду следует указать, что в анализируемом блоке нормативных актов отсутствует положение, регулирующее преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Такая норма содержится в статье 621 Гражданского кодекса РФ, которая не была приведена в контексте. При необходимости защиты своих прав арендатор вправе ссылаться на неё в судебном порядке. На основании имеющихся данных можно заключить, что отказ арендодателя продлить аренду со ссылкой на необходимость завершения строительства не основан на нормах, содержащихся в представленном контексте, и может быть оспорен, если договор аренды не предусматривал иных условий.
