Определив, что применяется Земельный кодекс РФ, переходим к ключевому вопросу — основаниям для выкупа арендованного участка без торгов. Статья 39.3 Земельного кодекса РФ устанавливает исчерпывающий перечень случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В вашей ситуации применимы два возможных основания. Во-первых, подпункт 9 пункта 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусматривает продажу без торгов участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия нарушений. Однако вы арендуете участок с июля 2024 года, и к моменту вашего обращения в 2025 году трехлетний срок аренды ещё не прошёл. Следовательно, это основание для вас пока недоступно. Во-вторых, подпункт 3 того же пункта устанавливает право на выкуп без торгов для огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, при условии, что покупатель является членом такого товарищества. Поскольку ваш участок находится в садоводческом товариществе и имеет статус «огородничество», это основание потенциально применимо, но требует вашего членства в данном товариществе. Если вы являетесь членом этого садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, то у вас есть право на выкуп участка без торгов в соответствии с этим подпунктом.
"Пункт 2 подпункт 9 предусматривает продажу без торгов земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при отсутствии нарушений. Подпункт 3 (в ред. от 31.07.2025) предусматривает продажу без торгов огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.3
Дополнительным подтверждением вашего права на выкуп служит статья 10 Федерального закона № 101-ФЗ, которая, хотя и не регулирует оборот огородных участков напрямую, содержит общую норму о праве арендатора на выкуп. Согласно пункту 4 статьи 10 101-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такой участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ, если отсутствуют неустраненные нарушения законодательства. Поскольку для вашего участка применяется Земельный кодекс, эта норма лишь отсылает к статье 39.3 ЗК РФ, но при этом устанавливает дополнительное условие — отсутствие выявленных и неустраненных нарушений. Если у администрации нет претензий по использованию участка, вы соответствуете этому требованию.
"Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации."
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 10, п. 4
Следует также рассмотреть положение статьи 9 Федерального закона № 101-ФЗ, которое может быть актуально, если в вашем договоре аренды имеется условие о выкупе. Пункт 4 этой статьи допускает, что в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено право арендатора на выкуп по истечении срока аренды или до его истечения. Однако, как уже было установлено, оборот огородных участков не подпадает под действие 101-ФЗ, поэтому данная норма применяется к вашему случаю только в части, не противоречащей Земельному кодексу. Прямое указание в договоре на право выкупа существенно упростило бы вашу позицию, но из условий задачи такого условия не усматривается. Кроме того, пункт 5 этой же статьи предоставляет арендатору преимущественное право на заключение нового договора аренды при надлежащем исполнении обязанностей, что может быть использовано как альтернативная мера, если выкуп невозможен немедленно.
"Пункт 4 статьи 9 предусматривает, что в договоре аренды может быть предусмотрено право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона. Пункт 5 устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении обязанностей."
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 9
Что касается упомянутого администрацией Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, оно не вошло в предоставленный контекст нормативных правовых актов, поэтому его содержание и срок действия не могут быть проанализированы здесь. Для оценки его применимости необходимо изучить его текст. Постановление Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП также отсутствует в контексте. Предположительно, это региональный акт, который может устанавливать особенности реализации федеральных норм на территории Подмосковья, но его правовое значение должно устанавливаться отдельно — он не может создавать основания для выкупа, если отсутствует соответствующая норма федерального закона. Так как в данном анализе рассматриваются только приоритетные НПА из запроса, этот региональный акт не оценивается по существу.
Наконец, для защиты ваших прав в случае необоснованного отказа арендодателя статья 218 Кодекса административного судопроизводства РФ предоставляет вам право оспорить решение администрации в суде. Вы можете подать административный иск о признании незаконным отказа в выкупе участка и возложении обязанности заключить договор купли-продажи. Этот способ защиты является прямым и эффективным, поскольку позволяет суду проверить законность действий органа местного самоуправления.
"Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменаци"
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
