Арендатор с июля 2024 года владеет и пользуется земельным участком сельскохозяйственного назначения (огородничество) площадью 2,72 сотки на основании договора аренды с администрацией, заключённого на 5 лет. Участок расположен в садоводческом товариществе, капитальных строений на нём нет. Арендатор намерен реализовать преимущественное право на выкуп этого участка, однако администрация отказывает, мотивируя это тем, что ранее действовавшее постановление Правительства РФ № 629, которое (по мнению администрации) устанавливало особый порядок выкупа, прекратило действие, а новое федеральное регулирование на 2025 год отсутствует. При этом арендатор ссылается на региональное постановление Правительства Московской области № 373-ПП, принятое в 2025 году.
Юридически значимыми являются следующие обстоятельства. Во-первых, правоотношения сторон регулируются земельным законодательством и специальным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон определяет общие принципы оборота таких земель, включая возможность выкупа арендатором, но может содержать особенности, зависящие от категории земли и вида разрешённого использования (огородничество). Постановление № 629 носило временный, антикризисный характер и устанавливало особенности выкупа земли в определённый период; его формальное истечение не отменяет общих норм закона, если иное не предусмотрено законом прямо. Однако для выкупа без торгов арендатору необходимо соответствовать условиям, установленным федеральным законом, а именно: наличие договора аренды, определённый срок владения участком, использование его по целевому назначению и отсутствие капитальных строений (что характерно для огородничества — огородничество предполагает возведение только некапитальных строений). Отсутствие постройки капитального объекта на участке может как препятствовать выкупу, так и не влиять на него — это зависит от толкования норм закона, которые предъявляют требования к строениям на выкупаемом участке.
Во-вторых, постановление Правительства Московской области № 373-ПП является региональным нормативным актом. В сфере оборота земель сельхозназначения полномочия субъекта РФ ограничены: регион может устанавливать лишь порядок и процедуры, не противоречащие федеральному закону, но не вводить дополнительные основания для выкупа, не предусмотренные федеральным законодательством. Соответственно, правовое значение этого постановления — оно может регулировать лишь организационные вопросы (подача заявлений, перечень документов, цена выкупа), но не создавать самостоятельное право на выкуп, если федеральный закон прямо в данный момент не разрешает выкуп. Отсутствие федерального регулирования (истечение № 629) делает ссылку на региональный акт сомнительной как на единственное основание для выкупа — необходимо смотреть содержание как самого постановления, так и федеральных норм, действующих в 2025 году.
В-третьих, фактическое положение арендатора (аренда с июля 2024 года, срок аренды 5 лет) юридически значимо для определения, имеет ли он право на выкуп по Федеральному закону № 101-ФЗ. Закон допускает выкуп арендованного участка без торгов, если он используется надлежащим образом и арендатор является добросовестным; для огородничества также могут быть свои нюансы — в частности, земельные участки для огородничества нередко не подлежат приватизации (выкупу) в принципе, так как федеральный закон может разрешать выкуп только для ведения садоводства (с правом строительства дома), а огородничество (без права возведения жилого дома) такое исключение не даёт. Отсутствие капитальных строений подтверждает, что участок не застроен, что может быть как нейтральным фактом, так и решающим препятствием, если закон связывает право выкупа с фактом возведения дома.
Таким образом, суть ситуации — правовой спор между арендатором и администрацией о наличии или отсутствии у арендатора права на выкуп земли сельхозназначения в 2025 году в отсутствие прямого федерального разрешения на выкуп и при наличии регионального акта, на который ссылается арендатор. Ключевые вопросы: продолжает ли действовать в 2025 году положение федерального закона, позволяющее арендатору-огороднику выкупить участок (или такое положение вообще законодательно не установлено), и может ли региональное постановление восполнить пробел или создать новое основание. Также важно определить, является ли истечение срока федерального постановления окончательным, или же существуют иные федеральные нормы (кроме № 629), сохраняющие право на выкуп для данной категории арендаторов.
Правовой анализ ситуации следует начать с определения применимого законодательства. Поскольку ваш участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, но используется для огородничества, необходимо установить, какой закон регулирует его оборот. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо исключает огородные участки из сферы своего действия. Согласно пункту 1 статьи 1 этого закона, действие данного Федерального закона не распространяется на огородные земельные участки, а их оборот регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Таким образом, ваше право на выкуп должно оцениваться исключительно по нормам Земельного кодекса РФ, а не по правилам 101‑ФЗ.
"Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки... Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации."
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 1, п. 1
Определив, что применяется Земельный кодекс РФ, переходим к ключевому вопросу — основаниям для выкупа арендованного участка без торгов. Статья 39.3 Земельного кодекса РФ устанавливает исчерпывающий перечень случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В вашей ситуации применимы два возможных основания. Во-первых, подпункт 9 пункта 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусматривает продажу без торгов участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия нарушений. Однако вы арендуете участок с июля 2024 года, и к моменту вашего обращения в 2025 году трехлетний срок аренды ещё не прошёл. Следовательно, это основание для вас пока недоступно. Во-вторых, подпункт 3 того же пункта устанавливает право на выкуп без торгов для огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, при условии, что покупатель является членом такого товарищества. Поскольку ваш участок находится в садоводческом товариществе и имеет статус «огородничество», это основание потенциально применимо, но требует вашего членства в данном товариществе. Если вы являетесь членом этого садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, то у вас есть право на выкуп участка без торгов в соответствии с этим подпунктом.
"Пункт 2 подпункт 9 предусматривает продажу без торгов земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при отсутствии нарушений. Подпункт 3 (в ред. от 31.07.2025) предусматривает продажу без торгов огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.3
Дополнительным подтверждением вашего права на выкуп служит статья 10 Федерального закона № 101-ФЗ, которая, хотя и не регулирует оборот огородных участков напрямую, содержит общую норму о праве арендатора на выкуп. Согласно пункту 4 статьи 10 101-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такой участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ, если отсутствуют неустраненные нарушения законодательства. Поскольку для вашего участка применяется Земельный кодекс, эта норма лишь отсылает к статье 39.3 ЗК РФ, но при этом устанавливает дополнительное условие — отсутствие выявленных и неустраненных нарушений. Если у администрации нет претензий по использованию участка, вы соответствуете этому требованию.
"Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации."
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 10, п. 4
Следует также рассмотреть положение статьи 9 Федерального закона № 101-ФЗ, которое может быть актуально, если в вашем договоре аренды имеется условие о выкупе. Пункт 4 этой статьи допускает, что в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено право арендатора на выкуп по истечении срока аренды или до его истечения. Однако, как уже было установлено, оборот огородных участков не подпадает под действие 101-ФЗ, поэтому данная норма применяется к вашему случаю только в части, не противоречащей Земельному кодексу. Прямое указание в договоре на право выкупа существенно упростило бы вашу позицию, но из условий задачи такого условия не усматривается. Кроме того, пункт 5 этой же статьи предоставляет арендатору преимущественное право на заключение нового договора аренды при надлежащем исполнении обязанностей, что может быть использовано как альтернативная мера, если выкуп невозможен немедленно.
"Пункт 4 статьи 9 предусматривает, что в договоре аренды может быть предусмотрено право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона. Пункт 5 устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении обязанностей."
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 9
Что касается упомянутого администрацией Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, оно не вошло в предоставленный контекст нормативных правовых актов, поэтому его содержание и срок действия не могут быть проанализированы здесь. Для оценки его применимости необходимо изучить его текст. Постановление Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП также отсутствует в контексте. Предположительно, это региональный акт, который может устанавливать особенности реализации федеральных норм на территории Подмосковья, но его правовое значение должно устанавливаться отдельно — он не может создавать основания для выкупа, если отсутствует соответствующая норма федерального закона. Так как в данном анализе рассматриваются только приоритетные НПА из запроса, этот региональный акт не оценивается по существу.
Наконец, для защиты ваших прав в случае необоснованного отказа арендодателя статья 218 Кодекса административного судопроизводства РФ предоставляет вам право оспорить решение администрации в суде. Вы можете подать административный иск о признании незаконным отказа в выкупе участка и возложении обязанности заключить договор купли-продажи. Этот способ защиты является прямым и эффективным, поскольку позволяет суду проверить законность действий органа местного самоуправления.
"Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменаци"
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
