Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, самовольное занятие вашего земельного участка является прямым нарушением вашего права собственности. Поскольку вы зарегистрированы в Росреестре как собственник, председатель садового товарищества не имел полномочий распоряжаться участком без вашего согласия, а значит, никакой договор аренды не мог быть законно заключен. Статья 60 Земельного кодекса РФ устанавливает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению именно в случае его самовольного занятия. Вы вправе требовать в судебном порядке восстановления положения, существовавшего до нарушения, то есть освобождения участка от посторонних лиц и демонтажа их забора.
"Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения 1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
При этом самовольно занятые участки возвращаются собственнику без какой-либо компенсации затрат нарушителей. Статья 76 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что лица, виновные в нарушении земельного законодательства, не вправе требовать возмещения произведённых ими расходов за время незаконного пользования. Это означает, что люди, проживающие на вашем участке, не могут претендовать на возврат денег за установленный забор или иные улучшения, а вы не обязаны оплачивать их затраты.
"2. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Помимо возврата участка, вы можете потребовать возмещения убытков, причинённых незаконным пользованием, включая упущенную выгоду. Статья 62 Земельного кодекса РФ закрепляет, что убытки, причинённые нарушением прав собственника, подлежат возмещению в полном объёме. В вашем случае это может быть, например, сумма, которую вы недополучили из-за невозможности сдавать участок в аренду или своевременно его продать, а также расходы на восстановление участка в первоначальное состояние.
"Статья 62. Возмещение убытков 1. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правон"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
Кроме того, вы вправе взыскать с проживающих на участке лиц неосновательное обогащение в размере сбережённой ими арендной платы за два года. В силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без законных оснований сберегло имущество за счёт потерпевшего, обязано возвратить неосновательное обогащение. Поскольку эти люди пользовались вашим участком без вашего согласия и без уплаты арендной платы, они сберегли денежные средства, которые вы могли бы получить. Вы можете потребовать от них компенсацию, рассчитанную исходя из рыночной стоимости аренды аналогичных участков в вашем товариществе.
"1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 1102
Для принудительного выселения и освобождения участка вам необходимо обратиться в суд с иском. Подведомственность такого спора определяется Гражданским процессуальным кодексом РФ. Статья 22 ГПК РФ относит к компетенции судов общей юрисдикции исковые дела, возникающие из земельных правоотношений, — ваш случай подходит под это правило. Иск об устранении препятствий в пользовании участком (негаторный иск) или об освобождении участка от самовольного занятия будет рассматриваться районным судом. При определении подсудности применяется статья 28 ГПК РФ: иск предъявляется по месту жительства ответчика, то есть по тому городу, где проживают лица, незаконно занявшие участок. Если они зарегистрированы в городе X, подавать иск нужно в районный суд города X. Если в деле также участвует садовое товарищество как организация, иск можно предъявить по адресу товарищества.
"1) исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений;"
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 22
"Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации."
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 28
Помимо гражданско-правовой защиты, вы можете привлечь виновных лиц к административной или уголовной ответственности за самовольное занятие участка. Статья 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ устанавливает, что самовольное занятие земельного участка влечёт наложение административного штрафа. Вы вправе обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или полицию для составления протокола.
"Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа..."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Если незаконные действия причинили вам существенный вред (например, вы не смогли продать участок, понесли значительные убытки), действия проживающих и председателя могут быть квалифицированы как самоуправство по статье 330 Уголовного кодекса РФ. Самоуправство — это самовольное совершение действий вопреки установленному порядку, правомерность которых оспаривается гражданином. Председатель, самовольно сдав участок без вашего согласия, действовал с превышением полномочий, что может образовывать состав данного преступления при условии причинения существенного вреда.
"Статья 330. Самоуправство 1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев."
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330
Самоуправство может повлечь и административную ответственность, если не причинило существенного вреда, по статье 19.1 КоАП РФ. Эта норма применима к председателю товарищества как к должностному лицу, самовольно распорядившемуся чужим участком. Однако в вашей ситуации, учитывая длительность занятия участка (два года) и потерю возможности им распоряжаться, вред представляется существенным, поэтому более вероятно применение уголовной статьи.
"Статья 19.1. Самоуправство Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.1
Относительно задолженности по электроэнергии: в предоставленном контексте нет специальных норм, регулирующих переход долгов за коммунальные услуги в данной ситуации. По общему правилу, после смерти наследодателя долги по оплате электроэнергии переходят к наследнику в пределах стоимости наследственного имущества (ст. 1175 ГК РФ). Однако за период после смерти, когда вы не проживали на участке и им не пользовались, обязанность по оплате должна лежать на фактическом пользователе — то есть на этих незаконно проживающих лицах. Для решения этого вопроса рекомендую обратиться в энергоснабжающую организацию с заявлением об отключении участка от сети (если она не отключена окончательно) и о привлечении фактических потребителей к оплате. Если они самовольно подключились после отключения, их можно привлечь к административной ответственности по статье 7.19 КоАП РФ, которая установлена за самовольное подключение и использование электрической энергии. Это не решит вопрос выселения, но позволит защитить вас от необоснованных требований об оплате долга за период после смерти матери.
