Ситуация касается земельных правоотношений внутри садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). В 2018 году пользователь, являясь членом СНТ, приобрёл смежный земельный участок и合法но объединил его со своим участком, проведя кадастровый учёт. В результате образовался один объект недвижимости с новым кадастровым номером, что подтверждено выпиской из ЕГРН. Правление товарищества было уведомлено об объединении и на тот момент не высказало возражений. Юридически значимым является то, что с момента кадастрового учёта два прежних участка прекратили своё существование как отдельные объекты права. У пользователя возникло право собственности на единый земельный участок.
В 2021 году общее собрание членов СНТ приняло решение сохранить «старую нумерацию» участков и, как следствие, правление СНТ стало требовать уплаты членских взносов за оба исходных участка, несмотря на их объединение. Ключевой правовой коллизией здесь является конфликт между данными ЕГРН (которые являются единственным подтверждением существования и характеристик недвижимости) и внутренним решением СНТ. Согласно Уставу СНТ, членские взносы устанавливаются за членство, а не за площадь земли, что может быть аргументом в пользу того, что пользователь, будучи членом СНТ, обязан платить взносы как за одно членство (поскольку является владельцем одного участка). Решение общего собрания о сохранении старой нумерации не изменяет фактических и правовых характеристик объекта (участок один, а не два), однако товарищество использует его как основание для двойного начисления взносов. Таким образом, затронуты правоотношения по уплате членских взносов, а также вопросы юридической силы решений органов управления СНТ (общего собрания и правления) в сравнении с данными государственного реестра недвижимости. Основной спор — является ли требование об оплате за два участка законным, когда с точки зрения закона (кадастрового учёта) существует только один объект, и имеет ли решение общего собрания СНТ юридическое значение для определения порядка начисления взносов в такой ситуации.
Прежде всего, ключевое значение для разрешения спора имеет норма, напрямую регулирующая последствия объединения земельных участков. Согласно статье 11.6 Земельного кодекса РФ, при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, а существование исходных участков прекращается. В вашей ситуации в 2018 году вы объединили два смежных участка, провели государственный кадастровый учет, и новый единый участок получил свой кадастровый номер. Следовательно, с момента регистрации права на этот новый участок исходные участки юридически перестали существовать. Требование правления об уплате членских взносов за два участка, которых больше нет в качестве объектов недвижимости, прямо противоречит данной норме — нельзя взимать плату за земельные участки, прекратившие свое существование.
- При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
- При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.6
Более того, момент прекращения исходных участков четко определен статьей 11.2 Земельного кодекса РФ: они считаются прекратившими существование с даты государственной регистрации права на образуемые участки. Вы получили выписку из ЕГРН на новый участок в 2018 году — именно с этой даты исходные участки перестали существовать. Решение общего собрания СНТ, принятое в 2021 году, не может отменить или изменить юридический факт, произошедший на основе федерального закона. Сохранение «старой нумерации» в документах СНТ не создает нового объекта недвижимости и не восстанавливает прекращенные участки. Нумерация — это лишь внутренняя учетная система товарищества, не имеющая силы вопреки закону.
- Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Ваше право как собственника единого участка защищено и статьей 209 Гражданского кодекса РФ. Вы, как собственник, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (единым участком) по своему усмотрению, если это не нарушает закон и права других лиц. Объединение участков было законным действием, и решение общего собрания, по сути, пытается ограничить вас в праве распоряжения имуществом (требуя учитывать участок как два разных), что противоречит данной норме. Устав СНТ, допускающий объединение, также не позволяет собранию принимать решения, отменяющие последствия такого объединения, поскольку это вторгается в сферу, регулируемую федеральным законом.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Наконец, выписка из ЕГРН на объединенный участок имеет преимущественную силу перед любым решением общего собрания СНТ. Статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственный кадастровый учет и регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, в том числе межевого плана. Ваш новый участок прошел эту процедуру, и выписка из ЕГРН является официальным подтверждением его существования как единственного объекта. Решение собрания не является основанием для кадастрового учета или регистрации прав, следовательно, не может отменить данные государственного реестра.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков...)
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
