Правовое регулирование приватизации земель общего пользования и обоснованности сбора средств на эти цели основывается на нескольких нормах гражданского и земельного законодательства. Прежде всего, необходимо определить правовой статус земель общего пользования в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ). Такие земли (дороги, проезды, зоны отдыха и т.п.) обычно являются общим имуществом, принадлежащим собственникам индивидуальных участков на праве общей долевой собственности. Это следует из общих положений Гражданского кодекса РФ о собственности.
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения и находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В контексте СНТ земли общего пользования неразрывно связаны с индивидуальными участками и служат для обеспечения их использования. Соответственно, если такие земли не приватизированы, они находятся в государственной или муниципальной собственности, а если уже переданы в собственность товарищества или его членов — в общей долевой собственности. Требование председателя о сборе денег должно быть основано на законном решении о приобретении этих земель в собственность либо на необходимости их содержания, но в любом случае порядок распоряжения общим имуществом строго регламентирован.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имуществ
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Поскольку земли общего пользования являются общим имуществом (либо подлежащим приобретению в общую собственность), порядок принятия решений о таком приобретении и о финансировании соответствующих расходов определяется правилами владения и пользования общей собственностью. В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Это означает, что любые действия, связанные с распоряжением общим имуществом (включая его приобретение и финансирование), возможны только на основании решения, принятого всеми сособственниками — то есть общим собранием членов СНТ (или собственников участков). Председатель как единоличный орган не вправе единолично устанавливать обязательные платежи, не имея на то соответствующего полномочия, предоставленного общим собранием.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке , устанавливаемом судом.
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Таким образом, требование председателя, не подкреплённое решением общего собрания (с указанием конкретной сметы, размера взноса и цели сбора), не имеет законного основания. Если же деньги уже были уплачены или будут уплачены под давлением без надлежащего решения, такие средства могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение лица, их получившего. Статья 1102 ГК РФ устанавливает обязанность возвратить неосновательно приобретённое имущество.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Применительно к земельному законодательству, приватизация земель общего пользования (то есть приобретение их в собственность) регулируется Земельным кодексом РФ. Из предоставленного контекста видно, что существуют особенности предоставления земельных участков для садоводства для собственных нужд. В частности, ст. 39.18 ЗК РФ упоминает, что при поступлении заявления гражданина о предоставлении земельного участка для садоводства уполномоченный орган рассматривает его в определённом порядке. Это означает, что приватизация земель общего пользования требует заявления от уполномоченного лица (самого СНТ или уполномоченного представителя) и решения органа местного самоуправления. Процедура не может быть инициирована простым требованием председателя к членам СНТ о сборе денег без прохождения административных процедур, предусмотренных Земельным кодексом.
Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ , от 14.07.2022 N 312-ФЗ , от 08.08.2024 N 319-ФЗ ) (см. текст в предыдущей редакции ) (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не п
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.18
Кроме того, ст. 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи, когда продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов. Это может иметь значение для возможности выкупа земель общего пользования без аукциона, но не даёт права председателю единолично требовать деньги без соблюдения установленного порядка. Само по себе наличие такой статьи не легитимирует произвольные сборы.
Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ; (см. текст в предыдущей редакции ) 1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом о
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.3
В контексте отсутствует специальный Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который напрямую регулирует порядок принятия решений общим собранием, виды взносов и полномочия председателя. Однако даже без него из общих норм Гражданского кодекса (ст. 244, 247) и Земельного кодекса (ст. 39.18, 39.3) следует, что единоличное требование председателя о сборе денег без решения общего собрания и без документального обоснования (сметы, проекта приватизации) незаконно. Член СНТ, имеющий только членскую книжку, вправе потребовать от председателя предоставления протокола общего собрания, утверждающего взнос и его размер, а также документов, обосновывающих необходимость приватизации земель общего пользования. При отсутствии таких документов платить не обязательно, а уплаченные средства могут быть истребованы как неосновательное обогащение.
