Между сторонами возникли длящиеся арендные правоотношения в отношении земельного участка, основанные на договоре аренды, заключённом в 2009 году. Первоначальный срок действия договора истекал в 2013 году, однако впоследствии был продлён до 2016 года. Юридически значимым обстоятельством является то, что после истечения срока, указанного в последнем продлении (2016 год), договор в письменной форме не перезаключался, однако арендатор продолжал фактически пользоваться участком, и участок продолжал числиться за ним в учётных данных (кадастровый учёт). При отсутствии возражений со стороны арендодателя такое пользование квалифицируется как возобновление договора аренды на неопределённый срок — правоотношения сторон сохраняются, но теряют срочный характер.
Ключевая правовая проблема заключается в том, что арендодатель распорядился земельным участком, передав его третьему лицу, притом что договор аренды с прежним арендатором не был расторгнут в установленном порядке. Поскольку арендатор не подписывал соглашение о расторжении и не был уведомлен о прекращении договора, передача участка иному лицу затрагивает его право пользования. Возникает коллизия прав: с одной стороны, действующий договор аренды с прежним арендатором, с другой — новое распоряжение участком, которое могло быть оформлено как передача в аренду другому лицу или иное отчуждение.
Юридически значимыми для квалификации ситуации являются: факт отсутствия письменного расторжения договора, продолжение пользования участком после 2016 года, отсутствие уведомлений от арендодателя об отказе от договора, а также действия арендодателя по передаче участка третьему лицу без согласия арендатора. Документы, имеющиеся у пользователя (договор аренды с отметками о продлении, акт приёма-передачи, кадастровый паспорт), подтверждают факт возникновения и существования арендных отношений, а также то, что участок оставался в его фактическом владении и пользовании на протяжении всего периода.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В вашей ситуации договор аренды истек в 2016 году, но участок оставался за вами, и, как следует из описания, арендодатель не заявлял возражений против вашего дальнейшего пользования. Следовательно, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, что и первоначальный договор.
- Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 621
Соответственно, к такому возобновленному договору применяется правило о договоре на неопределенный срок, закрепленное в пункте 2 статьи 610 ГК РФ. Каждая сторона вправе отказаться от такого договора, предупредив другую сторону за три месяца, если речь идет об аренде недвижимости. Однако в вашем случае арендодатель не направлял вам уведомление об отказе от договора, а просто передал участок другому лицу. Это нарушает установленный порядок прекращения аренды.
- Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 610
Статья 622 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора вернуть имущество при прекращении договора аренды. Поскольку договор не был прекращен в установленном порядке (вы не возвращали участок, арендодатель не требовал его возврата с соблюдением процедуры), вы продолжали законно владеть участком. Соответственно, арендодатель не вправе был распоряжаться участком, не расторгнув договор и не получив его обратно.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 622
Земельный кодекс РФ в статье 46 отсылает к гражданскому законодательству в части оснований прекращения аренды, а также предусматривает дополнительные основания по инициативе арендодателя (связанные с нарушением земельного законодательства). Однако ни одно из таких оснований из описанной ситуации не следует: участок не использовался вами с нарушением, арендная плата, предположительно, вносилась или не было претензий по ее неуплате (иначе арендодатель мог бы заявить возражения). Следовательно, прекращение аренды могло произойти только по правилам ГК РФ, которые, как показано, не были соблюдены.
- Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
- Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Поскольку участок выбыл из вашего владения без законных оснований и передан третьему лицу, вы можете воспользоваться правом на защиту владения. Статья 301 ГК РФ предоставляет собственнику право истребовать имущество из чужого незаконного владения. Однако вы не собственник, а арендатор. Тем не менее, арендатор, владеющий имуществом на основании договора, может защищать свое право пользования, в том числе путем предъявления иска о признании права аренды действующим и об обязании арендодателя не чинить препятствий в пользовании участком, а также о признании недействительной сделки по передаче участка третьему лицу, если она нарушает ваши права.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
Что касается доказательств: акт приема-передачи участка и договор аренды с отметками о продлении подтверждают факт передачи участка вам и продление срока. Кадастровый паспорт удостоверяет индивидуальные характеристики участка. Отсутствие письменного возражения арендодателя против вашего дальнейшего пользования после 2016 года доказывается тем, что участок числился за вами, а арендодатель не предъявлял требований о возврате. В совокупности эти документы подтверждают, что договор был возобновлен на неопределенный срок и вы продолжали законно владеть участком на момент его передачи третьему лицу. Таким образом, передача участка другому лицу без вашего согласия и без соблюдения процедуры расторжения договора является незаконной. Вы вправе требовать восстановления вашего права аренды и возврата участка, а также возмещения убытков, вызванных невозможностью его использовать.
