Ищу земельный участок в аренду под стоянку машин и небольшой ангар для хранения и обслуживания авто. Участок запущенный, в городе. Кадастровый номер типа 00:00:000000:00. Куда с этим идти, в администрацию или ещё куда?
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации пользователь намерен получить в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (поскольку участок расположен в городе и имеет кадастровый номер, что свидетельствует о его постановке на кадастровый учет, однако факт принадлежности к публичной собственности является определяющим). Основной правовой вопрос заключается в возможности аренды такого участка для смешанных целей: организации стоянки (объект, не связанный со строительством) и возведения ангара (строительство объекта капитального строительства).
Юридически значимым является то, что участок имеет кадастровый номер (пусть и условный), что позволяет его идентифицировать как объект недвижимости, сформированный в установленном порядке. Запущенное состояние участка само по себе не дает права на его самовольное занятие, но создает предпосылки для инициирования процедуры его предоставления, так как неиспользуемые публичные земли часто подлежат вовлечению в оборот.
Правовая квалификация ситуации включает два пересекающихся правоотношения:
Аренда земельного участка, находящегося в публичной собственности. Отношения регулируются земельным законодательством, которое устанавливает порядок предоставления участков без торгов (в определенных случаях) или на торгах (аукционе). Ключевое значение имеет вид разрешенного использования (ВРИ) участка: если текущий ВРИ не соответствует целям пользователя (стоянка, обслуживание авто, размещение ангара), потребуется его изменение, что является самостоятельной процедурой. Если же ВРИ допускает такие виды деятельности (например, «обслуживание автотранспорта»), то участок может быть предоставлен без изменения ВРИ.
Строительство ангара. Ангар, как правило, является объектом капитального строительства (при наличии фундамента и прочной связи с землей). Его возведение требует получения разрешения на строительство, что возможно только при условии, что вид разрешенного использования участка допускает строительство объектов соответствующего назначения. В противном случае договор аренды, заключенный под предлогом «некапитального» использования, может быть признан ничтожным, а постройка — самовольной (статья 222 Гражданского кодекса РФ).
Также юридически значимо отсутствие сведений о правообладателе. Если участок находится в городской черте и имеет кадастровый номер, наиболее вероятно, что он находится в муниципальной собственности или в собственности публично-правового образования (субъекта РФ или Российской Федерации), если он не разграничен. В любом случае, распоряжение таким участком осуществляет орган местного самоуправления (администрация города) или уполномоченный орган государственной власти (если земля не разграничена или находится в государственной собственности), а не какой-либо иной орган.
Таким образом, суть ситуации сводится к необходимости получения в аренду публичного земельного участка под коммерческую деятельность, которая одновременно предполагает и его использование без строительства (стоянка), и строительство (ангар). Основные правовые риски связаны с несоответствием текущего вида разрешенного использования участка заявленным целям и с квалификацией ангара как объекта капитального строительства, что требует соответствующей процедуры изменения ВРИ и получения разрешительной документации. Вопрос о бесхозяйном имуществе в данном случае применим лишь гипотетически, если участок не имеет публичного собственника, но наличие кадастрового номера с высокой вероятностью свидетельствует о том, что участок учтен и его судьба регулируется государством или муниципалитетом.
Для начала необходимо определить правовое основание, на котором пользователь может получить интересующий его земельный участок в аренду. Поскольку участок находится в городе и, вероятно, относится к муниципальной собственности, ключевое значение имеет статья 39.1 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает, что аренда является одним из законных способов предоставления такого участка. Из этого следует, что пользователю необходимо обратиться в орган местного самоуправления (администрацию города) для заключения договора аренды, а не в иные инстанции. При этом сама аренда, по общему правилу, возможна только на торгах, если только не подпадает под исключения.
Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Вы имеете право получить этот земельный участок в аренду, обратившись в администрацию города. Однако из-за планируемого строительства капитального ангара и коммерческого использования территории, предоставление участка почти наверняка состоится только через открытый аукцион на право заключения договора аренды, если только вид разрешённого использования (ВРИ) участка уже не допускает ваши цели и вы не подпадёте под редкие исключения для льготной аренды без торгов. Критически важно до начала любых действий проверить, допускает ли текущий ВРИ участка размещение автостоянки и строительство объектов для обслуживания автотранспорта — без этого начать стройку законно невозможно, иначе ангар признают самовольной постройкой и обяжут снести за ваш счёт.
