Для начала необходимо определить правовое основание, на котором пользователь может получить интересующий его земельный участок в аренду. Поскольку участок находится в городе и, вероятно, относится к муниципальной собственности, ключевое значение имеет статья 39.1 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает, что аренда является одним из законных способов предоставления такого участка. Из этого следует, что пользователю необходимо обратиться в орган местного самоуправления (администрацию города) для заключения договора аренды, а не в иные инстанции. При этом сама аренда, по общему правилу, возможна только на торгах, если только не подпадает под исключения.
Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
Поскольку пользователь планирует и стоянку машин (размещение, не связанное со строительством), и ангар для обслуживания (объект капитального строительства), необходимо понять, может ли такой участок быть предоставлен без торгов. Общее правило закреплено в статье 39.6 ЗК РФ: договор аренды муниципального участка заключается на аукционе. Исключения должны быть прямо предусмотрены пунктом 2 этой же статьи, однако из представленного контекста видно только начало нормы, а перечень случаев, когда торги не проводятся, отсутствует. Соответственно, исходить нужно из того, что аренда возможна только через аукцион, если только пользователь не подпадает под специальные случаи (например, если участок уже находится в его пользовании или аренде, или если испрашивается под определенные цели, перечисленные в законе). Поскольку контекст не содержит этих исключений, следует предположить, что наиболее вероятным путём является участие в торгах, организуемых администрацией.
- Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: ...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.6
Порядок подготовки и проведения такого аукциона регулируется статьей 39.11 ЗК РФ. Важно, что инициатива может исходить от заявителя: уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона, в том числе по заявлениям граждан. Следовательно, пользователь вправе обратиться в администрацию с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды этого участка. Администрация обязана рассмотреть заявление и, при отсутствии препятствий, организовать торги.
Статья 39.11 ЗК РФ регулирует подготовку и организацию аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (п. 1). Установлен порядок образования земельного участка и подготовки к аукциону (п. 3).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.11
Для участия в аукционе потребуется стандартный пакет документов, который перечислен в статье 39.12 ЗК РФ. Это заявка, копия паспорта (для гражданина) и документ о внесении задатка. Администрация не вправе требовать что-либо сверх этого. Данное правило ограничивает произвол чиновников и упрощает процедуру для пользователя.
Статья 39.12 ЗК РФ устанавливает перечень документов, необходимых для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: заявка, копии документов, удостоверяющих личность (для граждан), документы, подтверждающие внесение задатка. Организатор не вправе требовать иные документы.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.12
Однако если участок не обременён правами третьих лиц и его вид разрешенного использования (ВРИ) уже допускает размещение стоянки и ангара, существует теоретическая возможность получить участок в аренду без торгов. Такая возможность предусмотрена статьёй 39.17 ЗК РФ, которая описывает процедуру подачи заявления о предоставлении участка без проведения торгов. В заявлении необходимо указать кадастровый номер участка и цель использования. Поскольку участок уже имеет кадастровый номер (00:00:000000:00), это упрощает его идентификацию. Однако без торгов аренда возможна только в случаях, прямо установленных законом (например, для размещения объектов, предусмотренных программой комплексного развития, или если участок предоставляется собственнику расположенных на нём зданий). В данной ситуации, вероятнее всего, потребуется аукцион, но пользователь может попробовать подать заявление в порядке ст. 39.17, чтобы проверить, не подпадает ли его случай под какое-либо исключение.
Статья 39.17 ЗК РФ устанавливает требования к заявлению о предоставлении земельного участка без проведения торгов, включая указание кадастрового номера (п.1 ч.3), цели использования (п.1 ч.7), а также перечень прилагаемых документов (п.2). Это полезно для ответа на вопросы 1, 2, 3, 4.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.17
При рассмотрении заявления (как в рамках аукциона, так и без торгов) администрация может отказать. Основания для отказа перечислены в статье 39.16 ЗК РФ. В частности, отказ возможен, если участок уже предоставлен другому лицу, если на нём расположены здания, принадлежащие третьим лицам, или если заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов. Для пользователя это означает, что необходимо убедиться, что участок не обременён, и что его испрашиваемая деятельность (стоянка и ангар) соответствует установленному виду разрешенного использования. Если участок заброшен и не используется, это не является препятствием для его предоставления, но может потребовать обращения в Росреестр для проверки его статуса (не признан ли он бесхозяйным) — однако нормы о бесхозяйном имуществе в представленном контексте отсутствуют, поэтому такой аспект выходит за рамки данного анализа и должен регулироваться Гражданским кодексом РФ (ст. 225, 236).
Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. В частности, отказ возможен, если заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов (п.1), если участок уже предоставлен другому лицу (п.2), или если на участке расположены здания, сооружения, принадлежащие третьим лицам (п.4). Эти нормы полезны для оценки возможности аренды участка под стоянку и ангар.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16
Ключевым моментом является вид разрешенного использования участка, который должен быть указан в кадастровом паспорте. Статья 39.8 ЗК РФ требует, чтобы в договоре аренды были зафиксированы категория земель и вид разрешенного использования. Если текущий ВРИ не допускает размещение автостоянки и ангара, пользователю придётся сначала изменять ВРИ в установленном порядке. Это возможно в соответствии со статьёй 37 Градостроительного кодекса РФ, которая делит виды разрешенного использования на основные, условно разрешённые и вспомогательные. Для размещения ангара (объекта капитального строительства) и стоянки потребуется, чтобы соответствующий вид использования был предусмотрен правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны. Если нужный вид использования относится к условно разрешённым, потребуется проведение публичных слушаний.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на др
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Наконец, статья 39.8 ЗК РФ также закрепляет необходимость указывать в договоре аренды категорию земель и вид разрешенного использования. Это означает, что если участок, например, относится к землям населённых пунктов (что типично для городского участка), то его аренда возможна, но пользователь должен строго соблюдать разрешённое использование. Для строительства ангара потребуется также получить разрешение на строительство в порядке, установленном Градостроительным кодексом (нормы об этом в контексте отсутствуют, поэтому данный вопрос требует отдельного изучения). Таким образом, первоочередное действие — обращение в администрацию с заявлением о предоставлении участка в аренду (с указанием кадастрового номера и целей), после чего администрация либо проведёт аукцион, либо, при наличии законных оснований, предоставит участок без торгов.
