В данной ситуации пользователь владеет двумя смежными земельными участками, имеющими одинаковый вид разрешенного использования — «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Один из участков находится в собственности, на нем уже возведен и зарегистрирован жилой дом. Второй участок пользователь занимает на основании долгосрочного договора аренды сроком на 20 лет, при этом условие о выкупе участка в договоре отсутствует. Юридически значимым является то, что оба участка имеют статус смежных (граничат друг с другом, забор между ними отсутствует), что создает предпосылку для их объединения.
Правоотношения, затронутые в данной ситуации, относятся прежде всего к земельному праву, а также к гражданскому праву в части аренды. Объединение земельных участков представляет собой процедуру образования нового участка путем слияния существующих, что регулируется нормами Земельного кодекса РФ. Ключевой правовой проблемой здесь является различие в правовом статусе объединяемых участков: один находится в частной собственности, другой — в государственной или муниципальной собственности (в зависимости от того, кто является арендодателем) и предоставлен в аренду. Действующее законодательство допускает объединение участков только при условии, что они принадлежат одному лицу на одном и том же вещном праве, либо если все участки находятся в собственности или на одном праве у одного лица. Таким образом, объединение участка в собственности и участка в аренде напрямую невозможно без предварительного изменения правового статуса арендованного участка — в частности, без его выкупа или прекращения аренды и последующего оформления в собственность.
Кроме того, необходимо учитывать, что договор аренды второго участка заключен на длительный срок (20 лет) и не содержит условия о выкупной стоимости. Это означает, что у пользователя нет преимущественного права на выкуп арендованного участка (если иное не предусмотрено законом или договором), и простое расторжение договора аренды для объединения участков может повлечь утрату прав на этот участок. Также важно, что оба участка имеют вид разрешенного использования «ИЖС», который предполагает возможность строительства индивидуального жилого дома. Однако, из этого не следует обязанность возводить жилой дом на каждом из участков — законодательство не устанавливает прямого требования об обязательной застройке земельного участка, если он используется в соответствии с его назначением. Тем не менее, при объединении участков образуется один новый участок, и на нем уже будет существовать жилой дом, построенный на первоначальном участке в собственности. Юридически значимым является вопрос о соответствии образованного участка градостроительным регламентам и предельным параметрам разрешенного строительства, включая минимальные размеры участков для ИЖС, которые могут быть установлены местными правилами землепользования и застройки.
Таким образом, правовая квалификация ситуации сводится к необходимости разрешить коллизию между разными правовыми режимами двух смежных участков для их последующего объединения. Юридически значимыми обстоятельствами являются: отсутствие права собственности на арендованный участок; отсутствие в договоре аренды условия о выкупе; наличие уже построенного жилого дома на участке в собственности; а также необходимость соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства к объединению и использованию образованного участка.
Аренда второго участка накладывает ключевые ограничения, поскольку арендатор владеет и пользуется им, но не распоряжается. В силу статьи 606 ГК РФ предметом договора аренды является временное владение и пользование, что исключает право арендатора самостоятельно изменять границы или объединять такой участок с другим, поскольку это приведет к изменению объекта аренды.
Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 606
Таким образом, пока второй участок находится в аренде, вы не вправе единолично принять решение о его объединении с принадлежащим вам на праве собственности первым участком. Для этого потребуется либо выкупить второй участок (у вас такого права по договору нет, так как выкупная стоимость не предусмотрена), либо получить письменное согласие арендодателя на изменение предмета аренды с последующим переоформлением договора на объединённый участок.
Объединение участков по своей сути является образованием нового объекта недвижимости, и для таких случаев статья 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ устанавливает порядок одновременного кадастрового учёта и регистрации прав. Однако эта норма исходит из того, что объединяемые объекты находятся в одинаковом правовом режиме (например, оба в собственности). При объединении участков, один из которых в аренде, образуется новый участок с иным кадастровым номером, и договор аренды на старый участок прекращает своё существование, а новый участок (объединённый) должен быть оформлен в аренду заново.
Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости 1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
Следовательно, объединить участки, находящиеся в разных формах права (собственность и аренда), без участия арендодателя и без прекращения старого договора аренды — невозможно. Потребуется либо сначала выкупить второй участок, либо расторгнуть договор аренды с согласия сторон и заключить новый договор аренды на объединённый земельный массив.
Что касается разрешённого использования и отсутствия второго дома. Вид разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство» не обязывает строить дом на каждом отдельном участке. Градостроительный регламент, который в силу статьи 36 Градостроительного кодекса РФ определяет правовой режим земельных участков, допускает размещение одного жилого дома на участке соответствующей площади, если это не противоречит предельным параметрам строительства.
Статья 36. Градостроительный регламент 1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Ключевое ограничение — предельные размеры земельных участков, установленные правилами землепользования и застройки для зоны ИЖС. По общему правилу максимальная площадь участка для ИЖС может быть ограничена. В вашем случае объединённый участок составит 23 сотки (0,23 га). Вам необходимо проверить местные нормативы: не превышает ли эта площадь предельно допустимый максимум для вашего муниципального образования.
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Если 23 сотки укладываются в максимально допустимую площадь, то на объединённом участке с одним построенным домом вы будете использовать землю в соответствии с ВРИ, и второй дом строить не обязательно. Вид разрешённого использования объединённого участка останется прежним (ИЖС), поскольку градостроительный регламент территориальной зоны не меняется. Изменять его на другой вид не потребуется — достаточно соблюдения предельных параметров.
Особо отмечу, что предоставленный контекст не содержит полного текста статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (об особенностях договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности), которая детально регулирует порядок изменения условий такого договора. Исходя из заголовка и практики, для объединения участка в аренде потребуется согласие арендодателя, выраженное в форме дополнительного соглашения или нового договора. Норму следует искать непосредственно в Земельном кодексе РФ (статья 39.8).
Таким образом, при отсутствии права выкупа объединение возможно только при добровольном согласии арендодателя (собственника земли) на изменение предмета договора аренды и оформление нового договора на объединённый участок. В противном случае вы не сможете провести кадастровый учёт объединённого участка, поскольку для этого требуется, чтобы право на исходные участки было оформлено на одно лицо в одинаковом виде (например, оба в собственности или оба в аренде у одного арендатора с согласия одного арендодателя).
