Таким образом, пока второй участок находится в аренде, вы не вправе единолично принять решение о его объединении с принадлежащим вам на праве собственности первым участком. Для этого потребуется либо выкупить второй участок (у вас такого права по договору нет, так как выкупная стоимость не предусмотрена), либо получить письменное согласие арендодателя на изменение предмета аренды с последующим переоформлением договора на объединённый участок.
Объединение участков по своей сути является образованием нового объекта недвижимости, и для таких случаев статья 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ устанавливает порядок одновременного кадастрового учёта и регистрации прав. Однако эта норма исходит из того, что объединяемые объекты находятся в одинаковом правовом режиме (например, оба в собственности). При объединении участков, один из которых в аренде, образуется новый участок с иным кадастровым номером, и договор аренды на старый участок прекращает своё существование, а новый участок (объединённый) должен быть оформлен в аренду заново.
Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости 1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
Следовательно, объединить участки, находящиеся в разных формах права (собственность и аренда), без участия арендодателя и без прекращения старого договора аренды — невозможно. Потребуется либо сначала выкупить второй участок, либо расторгнуть договор аренды с согласия сторон и заключить новый договор аренды на объединённый земельный массив.
Что касается разрешённого использования и отсутствия второго дома. Вид разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство» не обязывает строить дом на каждом отдельном участке. Градостроительный регламент, который в силу статьи 36 Градостроительного кодекса РФ определяет правовой режим земельных участков, допускает размещение одного жилого дома на участке соответствующей площади, если это не противоречит предельным параметрам строительства.
Статья 36. Градостроительный регламент 1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Ключевое ограничение — предельные размеры земельных участков, установленные правилами землепользования и застройки для зоны ИЖС. По общему правилу максимальная площадь участка для ИЖС может быть ограничена. В вашем случае объединённый участок составит 23 сотки (0,23 га). Вам необходимо проверить местные нормативы: не превышает ли эта площадь предельно допустимый максимум для вашего муниципального образования.
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Если 23 сотки укладываются в максимально допустимую площадь, то на объединённом участке с одним построенным домом вы будете использовать землю в соответствии с ВРИ, и второй дом строить не обязательно. Вид разрешённого использования объединённого участка останется прежним (ИЖС), поскольку градостроительный регламент территориальной зоны не меняется. Изменять его на другой вид не потребуется — достаточно соблюдения предельных параметров.
Особо отмечу, что предоставленный контекст не содержит полного текста статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (об особенностях договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности), которая детально регулирует порядок изменения условий такого договора. Исходя из заголовка и практики, для объединения участка в аренде потребуется согласие арендодателя, выраженное в форме дополнительного соглашения или нового договора. Норму следует искать непосредственно в Земельном кодексе РФ (статья 39.8).
Таким образом, при отсутствии права выкупа объединение возможно только при добровольном согласии арендодателя (собственника земли) на изменение предмета договора аренды и оформление нового договора на объединённый участок. В противном случае вы не сможете провести кадастровый учёт объединённого участка, поскольку для этого требуется, чтобы право на исходные участки было оформлено на одно лицо в одинаковом виде (например, оба в собственности или оба в аренде у одного арендатора с согласия одного арендодателя).
