Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В частности, п. 1 предусматривает, что сервитут может устанавливаться для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов. П. 3 устанавливает, что сервитут устанавливается по соглашению с собственником и подлежит регистрации. При отсутствии соглашения спор разрешается судом. П. 5 предусматривает право собственника обремененного участка требовать соразмерную плату.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 274
Особую роль в этой ситуации играет земельное законодательство, предусматривающее возможность установления публичного сервитута. В соответствии со ст. 23 Земельного кодекса публичный сервитут может быть установлен решением органа местного самоуправления для муниципальных нужд, в том числе для размещения линейных объектов, без изъятия участка. Однако процедура его установления строго регламентирована: требуется принятие соответствующего решения, часто — проведение общественных слушаний и государственная регистрация. Если администрация не приняла такое решение в установленном законом порядке (о чем нет данных в ситуации — новый собственник узнал о трубах случайно, без упоминания сервитута), то действия по прокладке коммуникаций являются незаконными. Пользователь не давал согласия, и никаких официальных документов об установлении публичного сервитута ему не предъявляли. Поэтому администрация не имела права прокладывать коммуникации без соблюдения процедуры публичного сервитута.
Статья 23 Земельного кодекса РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Пункт 2 предусматривает, что публичный сервитут может быть установлен решением органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд без изъятия земельных участков. Пункт 4 перечисляет цели, для которых может устанавливаться публичный сервитут, включая размещение линейных объектов (подпункт 5). Таким образом, администрация могла установить публичный сервитут для прокладки коммуникаций, но только при соблюдении процедуры, предусмотренной законом. Если сервитут не был установлен, прокладка коммуникаций без согласия собственника является незаконной.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 23
Поскольку прокладка коммуникаций нарушает права собственника (как бывшего, так и нового), применим негаторный иск, предусмотренный ст. 304 ГК РФ. Данная норма позволяет собственнику требовать устранения всяких нарушений его права, даже если он не лишен владения. В данном случае новый собственник фактически не может осуществить строительство, то есть нарушено его право пользования участком. Он вправе потребовать от администрации демонтировать коммуникации или, по крайней мере, официально оформить сервитут с выплатой соразмерной платы. Бывший собственник также мог бы предъявить такое требование, если бы трубы были проложены во время его владения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Вопрос об ответственности продавца (пользователя) перед новым покупателем регулируется ст. 460 и 461 ГК РФ. Согласно ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять товар с обременением. В договоре купли-продажи обременения не указаны, и новый собственник не знал о трубах. Однако по ст. 460, если покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц, продавец освобождается от ответственности. Здесь новый собственник узнал о коммуникациях только при оформлении разрешения на строительство, то есть не знал и не мог знать при покупке. Значит, продавец (пользователь) обязан был передать участок свободным от обременений. Если обременение существовало на момент продажи (т.е. трубы уже были проложены, пусть и скрыто), то продавец несет ответственность. Однако пользователь сам утверждает, что не знал о трубах. В таком случае, согласно ст. 461 ГК РФ, при изъятии товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец возмещает убытки, если не докажет, что покупатель знал. Здесь формального изъятия товара нет, но есть существенное ограничение права строительства, что можно расценивать как скрытый недостаток или обременение, аналогичное изъятию. Тем не менее, по букве закона, если продавец сам не знал о прокладке коммуникаций (администрация скрыла их или проложила после продажи, что требует выяснения), его вина отсутствует. Но по ст. 460 ответственность наступает независимо от вины продавца за сам факт наличия прав третьих лиц, если покупатель не согласился. Поэтому при наличии труб на момент продажи продавец обязан возместить убытки новому собственнику, даже если не знал. Исключение — если покупатель знал или должен был знать (что опровергается фактическими обстоятельствами).
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
- При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 461
Наконец, невозможность получить разрешение на строительство напрямую связана с ограничениями, которые создают подземные коммуникации. Градостроительный кодекс в ст. 51 определяет, что разрешение на строительство подтверждает допустимость размещения объекта в соответствии с разрешенным использованием и ограничениями, установленными земельным и иным законодательством. Наличие несанкционированных коммуникаций, не оформленных как законный сервитут, создает правовую неопределенность: администрация, выдающая разрешение, может отказать из-за несоответствия проекта требованиям безопасности или из-за того, что на участке уже находятся объекты третьих лиц. Таким образом, пока правовой статус коммуникаций не будет урегулирован (либо демонтаж, либо оформление сервитута), получение разрешения на строительство маловероятно. Новый собственник может оспорить отказ в суде, доказывая, что прокладка труб произведена незаконно и не является ограничением, подлежащим учету.
Разрешение на строительство подтверждает допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
