Наложение ареста на земельный участок судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения налоговой инспекции, является мерой принудительного исполнения. Юридически это означает, что на участок наложено ограничение (обременение) в виде запрета на совершение определенных регистрационных действий. С момента вынесения постановления о наложении ареста и направления его в Росреестр собственник утрачивает возможность свободно распоряжаться объектом недвижимости: продавать, дарить, менять, передавать в залог.
В данной ситуации имеют место два самостоятельных, но взаимосвязанных правоотношения. Первое — налоговое (долг перед бюджетом). Второе — гражданское и земельное (право собственности на земельный участок и возведенный на нем объект капитального строительства (дом), а также право на раздел участка). Оба действия (регистрация дома и раздел участка) являются формами распоряжения недвижимостью, но с разной правовой природой.
Юридически значимым является то, что арест наложен на конкретный земельный участок с определенным кадастровым номером. Дом, построенный на участке, юридически не существует как отдельный объект недвижимости, пока на него не зарегистрировано право собственности. При этом самовольная постройка (если она не узаконена) не является объектом права собственности. Регистрация дома — это технически постановка на кадастровый учет и регистрация права, что влечет возникновение нового объекта недвижимости, связанного с участком. Раздел участка — это прекращение существования исходного земельного участка (с сохранением долга и ареста на образованные части) или, при определенных условиях, образование нескольких участков без прекращения исходного (если участок делится с сохранением исходного в измененных границах). Оба действия требуют регистрации в Росреестре.
Ключевой правовой коллизией является столкновение двух принципов: с одной стороны, арест блокирует любые регистрационные действия, направленные на отчуждение или обременение объекта; с другой стороны, закон допускает возможность совершения действий, не ухудшающих положение взыскателя (налоговой) и не препятствующих обращению взыскания на имущество. Суть ситуации: собственник хочет легализовать уже созданный объект (дом) и изменить конфигурацию участка (разделить), но не вывести имущество из-под ареста или продать его без погашения долга. Однако сам факт ареста налагает безусловный запрет на распоряжение, и вопрос о том, является ли регистрация дома или раздел распорядительным действием, решается в пользу того, что это — действия, изменяющие статус и состав объекта, находящегося под арестом, что без снятия ареста невозможно. Раздел участка, в частности, влечет изменение объекта ареста, что требует отдельного решения пристава.
Основным ограничением, с которым столкнулся собственник, является арест земельного участка, наложенный судебным приставом в рамках исполнительного производства о взыскании налоговой задолженности. Содержание этого ограничения раскрывается в ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве»: арест включает запрет распоряжаться имуществом. Соответственно, собственник не может свободно совершать сделки, направленные на отчуждение участка или его частей, а также иные действия, которые могут изменить правовой режим имущества. Любые распорядительные акты, включая раздел участка, по общему правилу требуют снятия ареста либо согласия судебного пристава.
Статья 80. Наложение ареста на имущество должника. 4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 80
Данное законодательное положение служит конкретизацией общего принципа, закреплённого в ст. 209 Гражданского кодекса РФ: собственник вправе совершать любые действия с имуществом, не противоречащие закону. Арест, как законное ограничение, сужает это правомочие. Поэтому собственник, несмотря на сохранение титула, не может использовать участок так, как если бы ареста не было, – его действия должны учитывать интересы взыскателя (налогового органа).
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Непосредственно порядок раздела земельного участка урегулирован статьями 11.2 и 11.4 Земельного кодекса РФ. Из смысла ст. 11.2 следует, что образование новых участков (в том числе путём раздела) требует согласия лиц, права которых обременены в отношении исходного участка. Арест является таким обременением, аналогом залога в контексте обязательств перед взыскателем. Следовательно, раздел участка, находящегося под арестом, без согласия судебного пристава-исполнителя (или, как минимум, без уведомления территориального органа ФССП) невозможен. Даже если сам по себе ЗК не содержит прямого запрета, необходимость согласия вытекает из того, что раздел изменит объект взыскания.
Статья 11.2 ЗК РФ регулирует образование земельных участков, включая раздел. Пункт 4 требует согласия залогодержателей исходных участков, что применимо к аресту (арест аналогичен обременению). Однако статья не содержит прямого запрета на раздел при аресте, но указывает на необходимость согласия лиц, чьи права обременены.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Последствия раздела описаны в ст. 11.4 ЗК РФ: исходный участок прекращает существование, а собственник приобретает право на все образованные участки. Однако при наличии ареста это не означает автоматического снятия обременения. Если бы раздел был допущен (с согласия пристава), арест должен быть переоформлен на все вновь образованные участки, поскольку долг перед налоговой не погашен. Без такого переоформления раздел нарушил бы интересы взыскателя – объект взыскания был бы утрачен, а новые участки могли бы остаться свободными от обременения. Соответственно, арест сохраняется на все образованные участки, если иное не установлено решением пристава.
Статья 11.4. Раздел земельного участка
- При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
- При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.4
Что касается возможности зарегистрировать право собственности на уже построенный дом. Статья 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает основания для приостановления регистрации. В частности, регистратор приостанавливает процедуру, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3 ч. 1). Наличие ареста участка, зарегистрированного в ЕГРН, создаёт такое противоречие: собственник просит зарегистрировать право на новый объект (дом), в то время как по участку уже существует ограничение, наложенное в интересах взыскателя. Кроме того, п. 6 ч. 1 ст. 26 позволяет приостановить регистрацию при поступлении информации от судебного пристава о делах, связанных с объектом недвижимости или его правообладателем. Поскольку взыскание ведётся именно в отношении данного участка, регистрация дома может быть признана действием, направленным на изменение имущественной массы должника, что способно затруднить обращение взыскания. На практике это почти всегда ведёт к приостановлению регистрации до снятия ареста или получения разрешения от пристава. Право собственности на строение может быть зарегистрировано, только если арест не препятствует этому, но действующее регулирование исходит из того, что любое новое право на участке должно учитывать существующие обременения.
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; ... 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, ... документе, или сведения,
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
