- Учреждение ... за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 296
Более конкретное ограничение для учреждений, к которым относится университет (вероятно, бюджетное или автономное), содержится в статье 298 ГК РФ. Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, к которому земельные участки отнесены как самостоятельные объекты недвижимости. Следовательно, для передачи участка в аренду обязательно требуется согласие администрации города – собственника имущества.
Статья 298 ГК РФ устанавливает ограничения на распоряжение имуществом, находящимся в оперативном управлении учреждений. В частности, бюджетное учреждение (к которому, вероятно, относится университет) без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом (п. 3). Автономное учреждение также не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (п. 2). Казенное учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника (п. 4). Таким образом, для передачи земельного участка в аренду требуется согласие собственника (органа местного самоуправления).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 298
Статья 264 ГК РФ дополнительно подчёркивает, что лицо, не являющееся собственником (в данном случае университет), не вправе распоряжаться участком, если иное не предусмотрено законом. Иное не предусмотрено – значит, без согласия собственника аренда невозможна.
- Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
- Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
- Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 264
С точки зрения земельного законодательства, аренда участка, находящегося в муниципальной собственности, осуществляется на основании договора аренды, что закреплено в статье 39.1 Земельного кодекса РФ. Однако порядок заключения такого договора подчиняется общему правилу о торгах, установленному статьёй 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Для нестационарного объекта общепита может быть предусмотрено исключение, но оно не содержится в приведённом контексте – потребуется дополнительный анализ местных нормативных актов.
"Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: ... 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
"1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.6
Особенности размещения нестационарных торговых объектов (НТО) регулируются статьёй 10 Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Она устанавливает, что размещение НТО на муниципальных землях осуществляется в соответствии со схемой размещения. Поскольку участок находится в оперативном управлении вуза, но всё равно является муниципальной собственностью, подпадает под действие данного закона. Поэтому предварительно вам необходимо убедиться, что земельный участок (или его часть) включён в схему размещения НТО, утверждённую местной администрацией. Наличие ранее действовавшей столовой может помочь при обосновании включения, но не заменяет саму схему.
Статья 10. Особенности размещения нестационарных торговых объектов
- Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
— Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", ст. 10
Дополнительное ограничение вытекает из статьи 102 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации»: имущество образовательных организаций должно использоваться для осуществления образовательной деятельности, а также иной деятельности, предусмотренной уставом. Если устав университета допускает размещение предприятий общественного питания для обслуживания студентов и сотрудников, то аренда участка под точку общепита возможна. Если нет – потребуется изменение устава или отдельное разрешение. При этом важно, что использование участка не должно препятствовать основной образовательной деятельности.
- Образовательные организации должны иметь в собственности или на ином законном основании имущество, необходимое для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставами образовательных организаций деятельности.
- Государственные и муниципальные образовательные организации, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты (здания, строения, сооружения) учебной, производственной, социальной инфраструктуры, включая жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы, находящиеся в оперативном управлении образовательных организаций или принадлежащие им на ином ...
— Федеральный закон от 29.12.2012 № 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", ст. 102
Что касается срока договора аренды на 10 лет для нестационарного объекта, специальных ограничений в представленных нормах не содержится. Статья 39.8 Земельного кодекса, регулирующая условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не содержит прямого запрета на столь длительный срок для НТО. Однако срок аренды не может превышать срока действия схемы размещения НТО (схема обычно утверждается на определённый период, например, на 5 лет). Кроме того, при аренде участка, находящегося в оперативном управлении, срок может быть ограничен периодом, на который университету предоставлено право оперативного управления. Рекомендуется уточнить эти вопросы в администрации города.
"Статья 39.8 ЗК РФ устанавливает особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пункт 1 определяет, что условия договора аренды определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Пункт 1.1 требует указания в договоре категории земель и вида разрешенного использования."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.8
Отдельно следует отметить, что согласно статье 173.1 ГК РФ сделка, совершённая без необходимого согласия третьего лица или органа местного самоуправления, может быть признана оспоримой. Если вы заключите договор только с университетом без согласия администрации города, такой договор может быть оспорен собственником. Также статья 157.1 ГК РФ устанавливает общие правила получения согласия: оно должно быть предварительным или последующим, молчание не считается согласием. Следовательно, вам нужно получить явное письменное согласие администрации.
Статья 173.1 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, является оспоримой. Для ответа на вопрос 3 (требуется ли согласие собственника) данная норма указывает на необходимость проверки, предусмотрено ли законом такое согласие для аренды имущества, находящегося в оперативном управлении.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 173.1
Статья 157.1 ГК РФ устанавливает общие правила о согласии на совершение сделки, когда такое согласие требуется по закону. В частности, часть 2 предусматривает, что если на совершение сделки требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, такое лицо или орган сообщает о согласии или отказе в разумный срок. Часть 3 требует, чтобы в предварительном согласии был определен предмет сделки, а при последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка. Часть 4 устанавливает, что молчание не считается согласием, за исключением случаев, установленных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 157.1
Таким образом, надлежащий арендодатель – университет (как правообладатель права оперативного управления), но только при наличии предварительного согласия собственника – администрации города. От университета и администрации потребуются: выписка из ЕГРН на участок, свидетельство о постановке на кадастровый учёт, документы о включении участка в схему размещения НТО, решение собственника о согласии на сдачу в аренду, а также документы, подтверждающие соответствие использования участка уставным целям вуза. Срок 10 лет возможен, если он не противоречит схеме размещения НТО и не превышает срока действия права оперативного управления.
