Можно ли выкупить участок в аренде у администрации без торгов, если договор заключен в прошлом году для огородничества

Анализ ситуации

Пользователь является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Участок был предоставлен на основании договора аренды, заключённого в прошлом году сроком на 5 лет для ведения огородничества. Юридически значимым обстоятельством является цель предоставления участка — огородничество, а не индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта. Это напрямую влияет на возможность последующего выкупа без торгов, поскольку разные виды разрешённого использования влекут различные правовые последствия.

Суть ситуации сводится к вопросу о реализации арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального земельного участка в упрощённом порядке (без проведения торгов). В действующем земельном законодательстве такое право действительно предусмотрено, но оно носит ограниченный характер и распространяется не на все категории арендаторов и не на все виды разрешённого использования.

Для правовой квалификации ключевое значение имеет статья 39.3 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда земельные участки могут быть проданы без проведения торгов. В их числе — выкуп участка арендатором, если договор аренды был заключён до 1 марта 2015 года, а также при предоставлении участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, но не для огородничества. Кроме того, имеет значение, что договор аренды заключён в прошлом году, то есть после 1 марта 2015 года, что исключает применение «старых» правил о преимущественном выкупе.

Таким образом, правоотношения, затронутые в данном случае, регулируются нормами Земельного кодекса РФ о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и об условиях их выкупа. Юридически значимым является факт, что вид разрешённого использования «огородничество» не даёт арендатору безусловного права на выкуп без торгов, в отличие от садоводства или ИЖС, а также то, что договор заключён в 2022 году, то есть после вступления в силу действующих правил, существенно ограничивших внеконкурсные способы приобретения земли.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов предоставлено собственникам зданий, сооружений, расположенных на таком участке. В вашей ситуации на арендованном участке отсутствуют какие-либо здания или сооружения, в том числе капитальные. Указание в договоре на возможность размещения только сарая (хозяйственного строения без права регистрации как объекта недвижимости) не создает права на применение данной нормы, поскольку она связывает возможность выкупа без торгов именно с наличием зарегистрированного объекта недвижимости, принадлежащего арендатору на праве собственности. Поскольку строения отсутствуют, статья 39.20 ЗК РФ не предоставляет вам права на выкуп участка без торгов.

"Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>> КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 39.20 признан частично не соответствующим Конституции РФ ( Постановление КС РФ от 11.06.2024 N 29-П). О правовом регулировании до внесения соответ"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Выкуп муниципального земельного участка, арендованного для огородничества, без проведения торгов невозможен. Ни ст. 39.3, ни ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не предоставляют такого права, поскольку участок не предназначен для садоводства, ИЖС или ЛПХ, а какие-либо капитальные строения на нём отсутствуют. Законные основания для приватизации в упрощённом порядке в данной ситуации не установлены.

Рекомендуемые действия

• Исключить попытки подачи заявления на выкуп без торгов — в этом статусе и с этим видом разрешённого использования решение будет заведомо отказным.
• Продолжать использование участка на условиях действующего договора аренды, строго соблюдая его условия и целевое назначение.
• Инициировать перед местной администрацией процедуру изменения вида разрешённого использования на садоводство (при наличии такой градостроительной возможности согласно ПЗЗ), что в перспективе создаст правовую основу для выкупа без торгов.
• Рассмотреть участие в торгах на общих основаниях при выставлении аналогичных участков для целей, допускающих последующий выкуп.
• Обратиться к адвокату для правовой оценки документов территориального планирования и подготовки мотивированного ходатайства об изменении ВРИ, если планируется приобретение участка в собственность.