Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не подавайте заявление о выкупе участка без торгов — последует отказ, так как закон не предусматривает такого права для огородничества.
  2. 2
    Продолжайте использовать участок строго по целевому назначению (огородничество) в рамках действующего договора аренды.
  3. 3
    Обратитесь в местную администрацию с запросом о возможности изменения вида разрешённого использования на садоводство.
  4. 4
    Проверьте правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета — от них зависит, допускается ли смена ВРИ на садоводство.
  5. 5
    Если администрация примет положительное решение об изменении ВРИ на садоводство: При положительном решении об изменении ВРИ вы сможете претендовать на выкуп участка без торгов в будущем.
  6. 6
    Проконсультируйтесь с адвокатом для оценки перспектив изменения ВРИ и подготовки мотивированного ходатайства в администрацию.

Документы и доказательства

  • Договор аренды земельного участка с администрацией (с отметкой о регистрации в Росреестре, если договор заключён на срок более года).
  • Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на участок (подтверждает вид разрешённого использования — «для огородничества»).
  • Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета (для оценки возможности изменения ВРИ на садоводство).
  • Если клиент уже обращался за выкупом и получил отказ: Письменный отказ администрации в выкупе участка без торгов (если вы уже обращались — для дальнейшего обжалования).
  • Документы, подтверждающие отсутствие на участке капитальных строений (например, акт осмотра или справка БТИ).

  • Срочно: первые шаги

    • Не подавайте заявление на выкуп без торгов — по закону это невозможно для огородничества.
    • Проверьте в местной администрации, можно ли изменить вид разрешённого использования на садоводство.
    • Если изменение ВРИ возможно, подайте ходатайство об этом — это создаст основу для будущего выкупа.
    • Продолжайте использовать участок строго по договору — не возводите капитальных строений.
    • Уточните в администрации, планируются ли торги на аналогичные участки с правом выкупа.
    • Обратитесь к адвокату для оценки градостроительной документации и подготовки ходатайства об изменении ВРИ.

  • Сроки и риски

    • Выкуп участка для огородничества без торгов законодательно невозможен — подача заявления приведёт к отказу.
    • Риск: попытка выкупа без законных оснований может быть расценена как злоупотребление правом.
    • Срок действия договора аренды — 5 лет с момента заключения; по истечении срока участок подлежит возврату.
    • Риск: использование участка не по целевому назначению (например, строительство капитального объекта) влечёт расторжение договора.
    • Изменение вида разрешённого использования на садоводство возможно только при соответствии градостроительным нормам и займёт от 2 до 6 месяцев.
    • При участии в торгах на выкуп аналогичных участков сроки и условия определяются организатором торгов — заранее не фиксированы.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для оценки возможности изменения вида разрешённого использования участка на садоводство.
    • Адвокат поможет подготовить мотивированное ходатайство в местную администрацию об изменении ВРИ.
    • Без изменения ВРИ выкуп участка без торгов невозможен — решение будет заведомо отказным.
    • При участии в торгах на общих основаниях адвокат проверит документацию и условия аукциона.
    • Адвокат проанализирует правила землепользования и застройки вашего муниципалитета.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте изменение вида разрешённого использования участка с «огородничества» на «садоводство» через местную администрацию, если это допускают правила землепользования и застройки.
    • После изменения ВРИ на садоводство вы сможете претендовать на выкуп участка без торгов на основании ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.
    • Рассмотрите возможность участия в торгах на право заключения нового договора аренды с правом выкупа, если администрация выставит участок с иным целевым назначением.
    • Проверьте, не подпадает ли ваш участок под региональные программы льготного выкупа земли для огородников — такие акты действуют в отдельных субъектах РФ.
    • Обратитесь к кадастровому инженеру для оценки возможности перевода участка в категорию, допускающую строительство капитальных объектов.
    • Заключите договор субаренды с третьим лицом, которое имеет право на выкуп (например, с собственником соседнего садового участка), если это не запрещено вашим договором.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Анализ ситуации

Пользователь является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Участок был предоставлен на основании договора аренды, заключённого в прошлом году сроком на 5 лет для ведения огородничества. Юридически значимым обстоятельством является цель предоставления участка — огородничество, а не индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта. Это напрямую влияет на возможность последующего выкупа без торгов, поскольку разные виды разрешённого использования влекут различные правовые последствия.

Суть ситуации сводится к вопросу о реализации арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального земельного участка в упрощённом порядке (без проведения торгов). В действующем земельном законодательстве такое право действительно предусмотрено, но оно носит ограниченный характер и распространяется не на все категории арендаторов и не на все виды разрешённого использования.

Для правовой квалификации ключевое значение имеет статья 39.3 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда земельные участки могут быть проданы без проведения торгов. В их числе — выкуп участка арендатором, если договор аренды был заключён до 1 марта 2015 года, а также при предоставлении участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, но не для огородничества. Кроме того, имеет значение, что договор аренды заключён в прошлом году, то есть после 1 марта 2015 года, что исключает применение «старых» правил о преимущественном выкупе.

Таким образом, правоотношения, затронутые в данном случае, регулируются нормами Земельного кодекса РФ о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и об условиях их выкупа. Юридически значимым является факт, что вид разрешённого использования «огородничество» не даёт арендатору безусловного права на выкуп без торгов, в отличие от садоводства или ИЖС, а также то, что договор заключён в 2022 году, то есть после вступления в силу действующих правил, существенно ограничивших внеконкурсные способы приобретения земли.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов предоставлено собственникам зданий, сооружений, расположенных на таком участке. В вашей ситуации на арендованном участке отсутствуют какие-либо здания или сооружения, в том числе капитальные. Указание в договоре на возможность размещения только сарая (хозяйственного строения без права регистрации как объекта недвижимости) не создает права на применение данной нормы, поскольку она связывает возможность выкупа без торгов именно с наличием зарегистрированного объекта недвижимости, принадлежащего арендатору на праве собственности. Поскольку строения отсутствуют, статья 39.20 ЗК РФ не предоставляет вам права на выкуп участка без торгов.

"Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>> КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 39.20 признан частично не соответствующим Конституции РФ ( Постановление КС РФ от 11.06.2024 N 29-П). О правовом регулировании до внесения соответ"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Статья 39.6 ЗК РФ устанавливает перечень случаев, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов. Однако эта норма регулирует именно порядок заключения договора аренды, а не последующий выкуп арендованного участка. Возможность выкупа без торгов должна быть прямо предусмотрена иными положениями земельного законодательства, в частности статьей 39.3 ЗК РФ, которая определяет случаи продажи земельных участков без торгов. Для участков, предоставленных для ведения огородничества, закон не устанавливает права арендатора на выкуп без проведения торгов. Следовательно, ссылаться на статью 39.6 ЗК РФ как на основание для выкупа участка без торгов нельзя — она не регулирует данный вопрос.

"Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.6 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). КонсультантПлюс: примечание. Положения ст. 39.6 применяются с учетом особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 29.12.2022 N 2501 в отношении отдельных объектов имущества, расположенных на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области. ЗК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (введена Федера"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.6

Таким образом, ни одна из приведенных норм не дает вам права на выкуп арендованного участка для огородничества без торгов. В контексте не содержится положений, предусматривающих такое право для арендаторов участков, предоставленных для огородничества. Поскольку специальные нормы о выкупе таких участков (например, пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ, перечень случаев продажи без торгов) в предоставленном контексте отсутствуют, можно предположить, что оснований для выкупа без торгов в действующем законодательстве не установлено. Для более детального анализа потребуется обратиться к полному тексту статей 39.3, 39.4, а также к Федеральному закону № 69-ФЗ от 01.04.2020, на который имеются ссылки в контексте.

Выкуп муниципального земельного участка, арендованного для огородничества, без проведения торгов невозможен. Ни ст. 39.3, ни ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не предоставляют такого права, поскольку участок не предназначен для садоводства, ИЖС или ЛПХ, а какие-либо капитальные строения на нём отсутствуют. Законные основания для приватизации в упрощённом порядке в данной ситуации не установлены.

Рекомендуемые действия

  • Исключить попытки подачи заявления на выкуп без торгов — в этом статусе и с этим видом разрешённого использования решение будет заведомо отказным.
  • Продолжать использование участка на условиях действующего договора аренды, строго соблюдая его условия и целевое назначение.
  • Инициировать перед местной администрацией процедуру изменения вида разрешённого использования на садоводство (при наличии такой градостроительной возможности согласно ПЗЗ), что в перспективе создаст правовую основу для выкупа без торгов.
  • Рассмотреть участие в торгах на общих основаниях при выставлении аналогичных участков для целей, допускающих последующий выкуп.
  • Обратиться к адвокату для правовой оценки документов территориального планирования и подготовки мотивированного ходатайства об изменении ВРИ, если планируется приобретение участка в собственность.