Далее, пункты 4 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ устанавливают прямой запрет на образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости или к невозможности размещения объектов недвижимости. В вашем случае на исходном участке уже расположен жилой дом. При разделе на два участка существующий дом останется на одной из образованных частей. Если после раздела на участке с домом не останется минимально необходимой площади/длины для нормальной эксплуатации дома (например, для подъезда, отступов от границ), то раздел будет невозможен. Кроме того, если на отчуждаемой половине участка нельзя будет построить новый дом из-за несоответствия параметрам (длина 26,3 м), то образование такого участка также недопустимо — это прямо следует из п. 6. Таким образом, позиция кадастрового инженера обоснована: раздел участка с образованием нового площадью с фасадом 26,3 метра, скорее всего, будет признан незаконным, если местные ПЗЗ требуют минимальную длину 30 метров.
Не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости (п.4) или к невозможности размещения объектов недвижимости (п.6).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.9
Статья 38 Градостроительного кодекса РФ перечисляет, какие именно предельные параметры могут устанавливаться градостроительным регламентом: это площадь, отступы от границ, количество этажей и процент застройки. Длина по фасаду прямо не названа, но она может быть составной частью «предельных размеров земельных участков» (в том числе их площадь) — например, в ПЗЗ может быть указана минимальная ширина участка вдоль улицы, что по существу и есть длина фасада. Если в градостроительном регламенте вашего района такой параметр действительно установлен, то он обязателен. Если же регламент не содержит такого показателя, то, согласно ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ, он не подлежит установлению — и тогда требование кадастрового инженера о 30 метрах не имеет нормативной основы. Вам следует запросить в местной администрации выписку из ПЗЗ или посмотреть на сайте муниципалитета: если там прямо написано «минимальная ширина земельного участка вдоль улицы — 30 м», то проблема реальна; если такого нет — инженер ошибается.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий; 4) максимальный процент застройки. При этом такие параметры устанавливаются градостроительным регламентом, а в случае их отсутствия в регламенте указывается, что они не подлежат установлению (ч. 1.1).
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Наконец, статья 40 Градостроительного кодекса РФ предоставляет правообладателю земельного участка, размеры которого меньше установленных минимальных, обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Это ваш возможный выход: если местные ПЗЗ действительно содержат минимальную длину 30 метров, вы можете подать заявление в комиссию по землепользованию и застройке при местной администрации о предоставлении разрешения на отклонение — в данном случае на строительство на участке с фасадом 26,3 м. Процедура включает публичные слушания, и разрешение может быть дано, если отклонение не нарушает права соседей и не создает угрозы безопасности. Однако это разрешение дается на конкретное строительство, а не на раздел участка. Сначала нужно образовать участок (получить кадастровый план), а затем, еще до продажи, получить разрешение на отклонение, чтобы будущий владелец мог строить. Если администрация откажет, придется либо отказаться от раздела, либо продавать часть участка вместе с долей в праве на весь участок (сособственность), но тогда новый владелец не сможет построить отдельный дом без выдела.
Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 40
