Трое смежных земельных участков находятся в общей долевой собственности, где пользователю принадлежит по 1/2 доли каждого, а второму сособственнику — также по 1/2 доли. Второй собственник фактически отсутствует, не проживает в стране и не выходит на связь, что создаёт препятствия для совместного распоряжения имуществом. Пользователь намерен произвести реальный раздел участков (выдел своей доли в натуре) таким образом, чтобы в итоге у каждого сособственника оказалось по одному сформированному участку площадью примерно 19 соток, при этом исходные три участка перестанут существовать как отдельные объекты.
Юридически значимым является то, что речь идёт не о разделе общего имущества между двумя сособственниками по соглашению, а о принудительном выделе доли в натуре, поскольку второй участник не даёт согласия и недоступен. В таких условиях внесудебный порядок (подписание соглашения о разделе или межевой план с согласованием всеми собственниками) невозможен. Основной вопрос заключается в определении юрисдикционной процедуры: потребуется ли обращение в суд для выдела доли, либо допустимо ограничиться проектом межевания и регистрацией.
Дополнительную сложность создаёт разнородность территориальных зон: два участка расположены в зоне Р-3 (зона рекреационного назначения), а третий — в зоне СХ-2 (зона сельскохозяйственного использования). Несмотря на то что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вид разрешённого использования всех трёх участков указан одинаково — «для дачного строительства», изменение границ (образование новых участков) требует проверки соответствия проектируемых границ градостроительным регламентам каждой из зон. Различие территориальных зон может стать препятствием для объединения или перераспределения земли, поскольку законодательство о градостроительной деятельности предъявляет разные требования к минимальным размерам, видам разрешённого использования и возможности смены зоны при разделе.
Также юридически значимым обстоятельством является наличие задолженности второго сособственника по налогам и коммунальным платежам. Это создаёт риск наложения ареста или взыскания на его долю в праве общей собственности (вплоть до продажи этой доли с публичных торгов в счёт долгов). Однако арест или обременение доли не являются прямым запретом на раздел участков: суд может произвести выдел доли и при наличии ареста, но арест перейдёт на вновь образованную в результате раздела долю бывшего должника. Кроме того, если арест будет наложен до начала процедуры раздела, это может осложнить государственную регистрацию новых участков.
Раздел земельных участков, находящихся в долевой собственности, при недоступности второго сособственника возможен только в судебном порядке. Согласно ст. 252 ГК РФ, если участники не достигли соглашения о способе и условиях раздела, участник вправе требовать выдела доли в натуре через суд. Поскольку второй собственник пропал и на связь не выходит, соглашение между вами недостижимо, что императивно требует обращения в суд. Более того, ст. 11.2 ЗК РФ устанавливает, что образование земельных участков при разделе допускается с письменного согласия всех сособственников, за исключением случая, когда такое образование происходит на основании решения суда. Отсутствие согласия второго собственника делает судебный порядок единственным законным способом раздела.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
- Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: ...2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Ключевым препятствием для раздела является различие территориальных зон участков: два из них находятся в зоне Р-3, а один — в зоне СХ-2. Пункт 7 ст. 11.9 ЗК РФ прямо запрещает образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон. Если вы планируете сформировать два новых участка по 19 соток, то при любом варианте перераспределения границ один из образуемых участков неизбежно будет включать часть земли из зоны Р-3 и часть из зоны СХ-2, поскольку исходные участки расположены в разных зонах. Такой раздел недопустим. Даже если в ЕГРН у всех участков указан один вид разрешенного использования «для дачного строительства», это не отменяет требований ст. 11.9 ЗК РФ, так как территориальная зона и вид разрешенного использования — разные правовые категории. Градостроительный регламент, установленный для каждой зоны в соответствии со ст. 36 ГрК РФ, определяет правовой режим земельных участков, и при разделе образуемые участки должны полностью находиться в пределах одной территориальной зоны. Дополнительно, ст. 37 и 38 ГрК РФ предусматривают, что виды разрешенного использования и предельные размеры участков устанавливаются применительно к каждой зоне. Если в зоне СХ-2 дачное строительство не является основным или условно разрешенным видом использования, участок «для дачного строительства» в этой зоне может оказаться не соответствующим градостроительному регламенту, что создаст дополнительные риски отказа в регистрации.
Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым земельным участкам. В частности, пункт 7 не допускает образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.9
- Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков...
- Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития...; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия...
- Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ т
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Риск ареста доли второго собственника из-за неуплаты налогов или коммунальных платежей может существенно осложнить раздел, но не делает его невозможным. В соответствии со ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве», арест налагается в целях обеспечения исполнения требований об имущественных взысканиях и включает запрет распоряжаться имуществом. Если на долю второго собственника будет наложен арест, он не сможет дать согласие на раздел (что в данном случае не критично, так как раздел идёт через суд), но главное — арест может стать препятствием для государственной регистрации прав на вновь образованные участки. Росреестр, получив информацию об аресте, приостановит регистрацию до снятия ареста. Вместе с тем, сам по себе арест доли не запрещает суду рассматривать дело о разделе и выносить решение. После вступления решения в законную силу вам придётся обращаться к судебному приставу-исполнителю с просьбой о снятии ареста с доли, подлежащей выделу, или ожидать, пока взыскатель инициирует обращение взыскания на долю. Процедура может затянуться, но правового запрета на раздел при наличии ареста нет.
- Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
- Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
— ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ, ст. 80
Кроме того, поскольку второй собственник пропал и его место пребывания неизвестно, при подаче иска в суд вы сможете воспользоваться ст. 119 ГПК РФ, которая позволяет суду рассматривать дело по последнему известному месту жительства ответчика. Это не помешает разделу, а наоборот, даёт процессуальную возможность провести судебное разбирательство в отсутствие ответчика.
При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 119
