Начнем с анализа правовых оснований для защиты вашего права пользования въездом. Поскольку ваш договор аренды земли с администрацией прямо предоставляет вам право пользоваться въездом, это право подлежит судебной защите. В силу ст. 305 ГК РФ вы, как арендатор земельного участка, вправе требовать устранения нарушений вашего права владения и пользования, включая право на беспрепятственный проезд, даже если вы не являетесь собственником. Эта норма дает вам возможность использовать те же способы защиты, что и собственнику, в том числе негаторный иск.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 305
Таким образом, вы можете обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании въездом, основываясь на ст. 304 ГК РФ. В силу указанной статьи собственник (а также арендатор по ст. 305) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Фактически фуры компании «ТМК» перегораживают въезд, блокируя ваш проезд, что является длящимся нарушением вашего права пользования дорогой. Вы вправе требовать от арендатора гаражных боксов (компании «ТМК») и от их собственника прекратить эти действия, а также обязать их не препятствовать вашему проезду в будущем.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Однако следует учитывать, что право собственника гаражных боксов также ограничено законом. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. Если деятельность арендатора (склад, заезд фур) нарушает ваши права на пользование въездом, это является прямым нарушением данной нормы. Вы можете ссылаться на то, что собственник, сдавая боксы в аренду компании «ТМК», не обеспечил соблюдение законных интересов третьих лиц, в том числе вашего права на проезд.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Кроме того, в ситуации, когда ваш проезд постоянно блокируется, может быть обосновано требование об установлении сервитута – права ограниченного пользования чужим земельным участком для проезда. Это предусмотрено ст. 274 ГК РФ, которая позволяет собственнику недвижимости требовать от собственника соседнего участка предоставления сервитута для проезда, если иная возможность обеспечить проезд отсутствует. В вашем случае вы уже имеете договорное право пользования дорогой (въездом) от администрации, но если дорога фактически пересекает земельный участок, занятый гаражными боксами или прилегающую территорию, можно ставить вопрос о сервитуте. Однако, поскольку ваше право зафиксировано в договоре аренды, более эффективным будет ссылаться именно на договорные обязательства и нормы об устранении препятствий.
- Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 274
Теперь о законности использования гаражных боксов в качестве склада. Здесь важно обратиться к земельному и градостроительному законодательству. Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, любой землепользователь обязан использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Если гаражные боксы находятся на земельном участке, предназначенном для гаражей, а не для складов, то использование их как склада может быть нарушением.
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Кроме того, Градостроительный кодекс РФ устанавливает требования к разрешенному использованию объектов капитального строительства. Статья 37 ГрК РФ определяет виды разрешенного использования, и изменение вида использования (с гаража на склад) может потребовать получения разрешения или согласования, если это не предусмотрено градостроительным регламентом зоны. В вашем контексте указано, что «использование гаражных боксов в качестве склада может нарушать целевое назначение земельного участка, если такая деятельность не соответствует установленному градостроительному регламенту территориальной зоны». Вы можете запросить в местной администрации сведения о градостроительном регламенте зоны, в которой находятся боксы, и выяснить, допускается ли там складская деятельность. Если нет, то это прямое нарушение.
- Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Несоблюдение градостроительных регламентов влечет ответственность по ст. 58 ГрК РФ. Вы вправе обратиться в органы местного самоуправления или в органы государственного строительного надзора с заявлением о проверке законности использования гаражей как склада.
Лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 58
Что касается повреждения асфальта. Это вред, причиненный вашему имуществу (асфальт на въезде, который вы используете по договору аренды). Согласно ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Вы можете требовать возмещения убытков или восстановления асфальта от компании «ТМК», чьи тягачи его повредили. Если они докажут отсутствие своей вины, то освобождаются от ответственности, но в данной ситуации вина очевидна: фуры заезжают по их указанию и повреждают дорогу. Также можно предъявить требование о возмещении вреда в натуре на основании ст. 1082 ГК РФ, то есть обязать ответчика провести ремонт асфальта.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1082
Относительно выселения компании «ТМК» из гаражных боксов: напрямую вы не можете их выселить, так как не являетесь стороной договора аренды между собственником и компанией. Однако вы можете добиваться признания договора аренды недействительным, если он заключен с нарушением целевого назначения земельного участка или градостроительных регламентов. Также вы можете предъявить иск к собственнику о прекращении нарушения ваших прав и запрете использования гаражей способом, блокирующим проезд. Если собственник не реагирует, вы вправе взыскать с него компенсацию за каждый день блокировки. В крайнем случае, можно ставить вопрос о расторжении договора аренды между собственником и компанией через суд, если докажете, что их деятельность создает существенные неудобства и нарушает общественный порядок.
Наконец, бездействие администрации. Вы уже обращались в администрацию, но они не помогли. Вы можете оспорить их бездействие в суде в порядке административного судопроизводства. Согласно ст. 218 КАС РФ, вы вправе подать административный иск об оспаривании бездействия органа местного самоуправления. При этом важно соблюсти срок: административное исковое заявление может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ст. 219 КАС РФ). Если администрация обязана была принять меры по вашему заявлению, но не сделала этого, суд может признать бездействие незаконным и обязать администрацию устранить нарушение (ст. 227 КАС РФ).
Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий ( бездействия ) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями ...
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 218
Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 219
По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении ...
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 227
Таким образом, ваша стратегия: предъявить негаторный иск к арендатору и собственнику гаражных боксов об устранении препятствий в пользовании въездом, одновременно заявить требования о возмещении вреда (восстановлении асфальта) на основании ст. 1064, 1082 ГК РФ. Дополнительно оспорить бездействие администрации по КАС РФ и, при наличии нарушений целевого назначения, обратиться в органы надзора для принуждения к соблюдению градостроительных норм.
