Анализ применимого права начинается с общего правила отчуждения земельных участков из публичной собственности. Согласно Земельному кодексу, продажа таких участков осуществляется на торгах (аукционе), что является основным способом приобретения права собственности. Применительно к вашей ситуации это означает, что арендатор не имеет преимущественного права на выкуп участка по кадастровой стоимости, если только не подпадает под одно из исключений, прямо предусмотренных законом. Напротив, общий порядок предполагает выставление участка на аукцион, где цена определяется по его результатам, а не по кадастровой стоимости.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.11 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.11 (в ред. ФЗ от 01.07.2021 N 276-ФЗ) не применяется к отношениям по подключению (технологическому присоединению) к сетям тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения на основании технических условий, выданных до 01.09.2021. О регулировании см. указанный закон . ЗК РФ Статья 39.11. Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или ау
— "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ, ст. 39.11
Специальное исключение, позволяющее арендатору выкупить участок без торгов и по льготной цене, предусмотрено статьёй 39.20 Земельного кодекса для случаев, когда на участке расположены здания или сооружения, принадлежащие арендатору на праве собственности. Поскольку вы лишь получили разрешение на строительство, но сам объект капитального строительства ещё не возведён и не зарегистрирован, данная норма к вам не применяется. Наличие разрешения на строительство не приравнивается к наличию объекта недвижимости, поэтому преимущественного права на выкуп под эту статью у вас не возникает.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>> КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 39.20 признан частично не соответствующим Конституции РФ ( Постановление КС РФ от 11.06.2024 N 29-П). О правовом регулировании до внесения соответ
— "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ, ст. 39.20
Вместе с тем, Гражданский кодекс допускает возможность выкупа арендованного имущества, если это прямо предусмотрено договором аренды или законом. В вашем договоре аренды с муниципалитетом условие о выкупе, вероятнее всего, отсутствует, иначе вы бы уже им воспользовались. Если же такое условие не включено, вы можете попытаться заключить дополнительное соглашение о выкупе, но это право, а не обязанность арендодателя. При этом даже при наличии такого соглашения цена выкупа не обязательно будет равна кадастровой стоимости — она может устанавливаться по соглашению сторон, а для публичной собственности нередко требуется проведение оценки рыночной стоимости. Ваше намерение впоследствии изменить вид разрешённого использования или перепродать участок прямо не запрещено законом, но может быть расценено как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), если вы приобретаете участок по льготной цене не для целей, ради которых он был предоставлен в аренду, а исключительно для спекуляции. Однако сама по себе статья 624 ГК РФ не даёт вам права требовать выкупа, она лишь фиксирует общий механизм.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
— "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", ст. 624
Важно также учитывать, что после возможного приобретения участка в собственность вы сможете изменить его вид разрешённого использования (ВРИ) только в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для данной территориальной зоны. Градостроительный кодекс разграничивает основные, условно разрешённые и вспомогательные виды использования. Для коммерческого участка (ВРИ 4.4 «Магазины») смена на иной вид возможна при условии, что он предусмотрен регламентом для данной зоны. Однако сама по себе эта возможность не создаёт оснований для выкупа участка по кадастровой стоимости — она реализуется уже после того, как участок стал частной собственностью на законных основаниях.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительств
— "Градостроительный кодекс Российской Федерации", ст. 37
Из представленного контекста не усматривается специальных норм, предоставляющих арендатору муниципального земельного участка коммерческого назначения право на выкуп по кадастровой стоимости без торгов. Нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 3.1) касаются разграничения государственной собственности на землю и к вашему вопросу о выкупе отношения не имеют. Статья 3.2 этого закона утратила силу. Таким образом, единственный путь приобретения участка в собственность по кадастровой стоимости — это его выкуп на основании прямого указания в договоре аренды (что маловероятно, если такого условия нет) либо на основании специального федерального закона, например, для субъектов малого и среднего предпринимательства при определённых условиях (но эти нормы в представленном контексте отсутствуют). Ваше намерение впоследствии изменить ВРИ или перепродать участок не является правовым основанием для выкупа, а при выявлении недобросовестности может повлечь отказ в предоставлении участка в собственность или оспаривание сделки.
