Дом в собственности, участок перешел банку по решению суда в 2013 году: может ли банк требовать выкупа земли, как снять дом с учета и как пользоваться участком для прохода к дому

Исходная ситуация возникла из залоговых (ипотечных) правоотношений, осложнённых судебным спором и последующим разделением судьбы объектов недвижимости. Изначально земельный участок и расположенный на нём жилой дом составляли единое целое (принадлежали одному лицу — пользователю) и были обременены ипотекой в пользу банка. В 2013 году вступившим в законную силу решением суда обращено взыскание на заложенное имущество. Однако суд (или последующий порядок исполнения) привёл к юридически парадоксальной ситуации: право собственности на земельный участок перешло к банку (как залогодержателю, оставившему предмет залога за собой либо как победителю торгов), а право собственности на дом осталось за прежним владельцем — пользователем.

Ключевой юридически значимый факт: собственник участка (банк) и собственник расположенного на нём объекта капитального строительства (дома) — разные лица. Это порождает комплекс правовых проблем, связанных с соотношением прав на землю и на строение, которое по общему правилу должно следовать судьбе земельного участка. Затронуты правоотношения, регулируемые гражданским и земельным законодательством: право собственности, право пользования чужим земельным участком (сервитут), обязательственные отношения, вытекающие из факта нахождения вещей на чужой земле, а также процедурные вопросы кадастрового учёта и снятия с него объектов.

Юридически значимо, что дом физически существует и зарегистрирован за пользователем, а земля — банкротный актив банка. Дом является принадлежностью участка, но здесь — самостоятельным объектом права. Важно: банк не пользуется участком, но это не лишает его правомочий собственника. Требование банка о «выкупе» земли — это, по сути, требование о принудительном прекращении права собственности на дом или о понуждении к заключению договора купли-продажи земли. Снятие дома с учёта — это юридическое действие, подтверждающее прекращение существования объекта как недвижимости; для него должны быть основания (физический снос, гибель), одного факта пустования недостаточно. Вопрос о доступе к дому — это вопрос о реализации права пользователя на своё имущество, которое невозможно без использования чужой земли, что требует установления частного сервитута или иного законного основания для прохода.

Анализ применимых норм начнём с вопроса о праве пользования земельным участком для доступа к дому. Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. В данной ситуации дом остался в собственности пользователя, а участок перешёл банку, поэтому пользователь, как собственник дома, вправе использовать часть участка, занятую домом, а также ту его часть, которая необходима для обслуживания и доступа к дому. Это право сохраняется независимо от воли банка.

Статья 35 ЗК РФ: 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35

Исходя из сложившейся ситуации, банк не вправе в одностороннем порядке принудить вас к выкупу земельного участка, однако он может обратиться в суд с требованием о выкупе вами земли либо о продаже вашего дома в пользу банка. Право прохода к дому через участок сохраняется за вами в силу прямого указания закона, так как вы остаётесь собственником здания. Для снятия дома с кадастрового учёта одного его неиспользования недостаточно — требуется физическое прекращение существования объекта (снос) и составление акта обследования, без этого запись о праве собственности в ЕГРН сохранится.

Рекомендуемые действия

• Определите границы части участка, необходимой для использования дома и прохода к нему, и в случае создания банком препятствий в доступе обратитесь в суд с иском об установлении сервитута или определении порядка пользования участком на основании ст. 35 ЗК РФ и ст. 272 ГК РФ. Фиксация препятствий с помощью фото- или видеозаписи и актов упростит доказывание.
• Если вы готовы рассмотреть покупку участка, инициируйте переговоры с банком о заключении договора купли-продажи, помня о своём преимущественном праве приобретения. При отказе банка добровольно продать землю или при его обращении в суд по ст. 272 ГК РФ реализуйте это право через судебный процесс либо настаивайте на иных приемлемых условиях (например, аренде).
• При категорическом нежелании сохранять дом привлеките кадастрового инженера для подготовки акта обследования, подтверждающего снос строения, и подайте заявление в Росреестр о снятии объекта с кадастрового учёта и прекращении права собственности. До сноса убедитесь в отсутствии спора с банком, чтобы не уничтожить предмет потенциальных судебных требований, а также проконсультируйтесь с адвокатом для минимизации рисков утраты актива, на который может быть обращено взыскание.