По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 606
В вашей ситуации участок числится в аренде у физического лица. Пока этот договор не прекращён, арендатор юридически имеет право пользоваться участком, а арендодатель (администрация) не может передать его в собственность другому лицу. Фактическая заброшенность сама по себе не прекращает договор — для этого необходимы активные действия.
Ключевой инструмент для расторжения договора в одностороннем порядке — ст. 610 ГК РФ, но она применяется при определённых условиях. Проанализируем её применительно к неизвестному арендатору:
- Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 610
Если договор аренды вашего участка был заключён без указания срока, администрация вправе отказаться от него, направив арендатору предупреждение за три месяца. Однако проблема в том, что арендатор неизвестен — невозможно вручить уведомление. Если его местонахождение не установлено, такой способ расторжения становится практически нереализуемым, пока не будет решён вопрос с розыском или признанием арендатора безвестно отсутствующим.
Наиболее перспективный путь для администрации — досрочное расторжение договора в судебном порядке по ст. 619 ГК РФ, поскольку участок явно не используется и заброшен:
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
...
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 619
В данном случае участок арендован под благоустройство, но много лет заброшен — это существенное нарушение назначения имущества. Однако условие о предварительном предупреждении арендатора вызывает трудности, так как его некому вручить. Если адрес арендатора известен, но он не проживает, уведомление можно направить по последнему известному месту жительства — это будет считаться надлежащим (ст. 165.1 ГК РФ, но её нет в контексте). Если ни адрес, ни данные арендатора не установлены, потребуется сначала решить вопрос через розыск миграционной службы или признание лица безвестно отсутствующим в судебном порядке.
Преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды (ст. 621 ГК РФ) в данной ситуации не играет блокирующей роли, потому что участок не используется:
Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении обязанностей. В ситуации, когда арендатор не использует участок (заброшен), он не исполняет обязанности надлежащим образом, что может лишить его преимущественного права. Однако для выкупа участка третьим лицом необходимо учитывать, что договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621), если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя. В данном случае признаков использования нет, что может свидетельствовать об отсутствии возобновления. Статья полезна для анализа вопроса о преимущественном праве арендатора и последствиях неиспользования участка.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 621
Применительно к вашим фактам: арендатор не использует участок, следовательно, не исполняет обязанности надлежащим образом, и его преимущественное право на продление аренды не действует. Более того, отсутствие фактического пользования после истечения первоначального срока договора означает, что договор не возобновился на неопределённый срок (п. 2 ст. 621), — то есть если срок договора истёк, он считается прекращённым. Но это требует установить, был ли вообще установлен срок в договоре. Если срок не истёк или договор был бессрочным, действует иной механизм прекращения (через ст. 610 или 619).
После того как договор аренды будет прекращён, арендатор обязан вернуть участок — это регулирует ст. 622 ГК РФ:
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 622
Даже если арендатор фактически не вернул участок, после расторжения договора он обязан это сделать. На практике администрация может составить акт осмотра, зафиксировать отсутствие использования и внести соответствующие изменения в кадастровый учёт.
Теперь о порядке выкупа. Земельный кодекс РФ (статьи 39.3, 39.20) устанавливает случаи, когда муниципальный участок может быть продан в собственность. В контексте вашей ситуации нет норм, напрямую регулирующих выкуп участка, находящегося в аренде у другого лица. Следовательно, применим общий принцип: пока существует зарегистрированное обременение в виде аренды, администрация не может провести кадастровый учёт вашего права собственности — Росреестр откажет в регистрации. Соответственно, выкуп невозможен до прекращения договора аренды.
Если арендатор умер и нет наследников, либо наследники не приняли наследство, договор аренды прекращается в силу ст. 418 ГК РФ (прекращение обязательства смертью гражданина — этой нормы нет в вашем контексте, но она общеизвестна). В таком случае участок освобождается от обременения, и выкуп становится возможен. Однако установить факт смерти арендатора можно только через запрос в ЗАГС или наследственное дело у нотариуса. Если арендатор неизвестен, придётся инициировать процедуру признания его безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК РФ — также отсутствует в контексте, но потребуется для судебного порядка).
Таким образом, ситуация складывается следующим образом: выкуп невозможен, пока не будет прекращён договор аренды. Для этого необходимо выяснить правовой статус арендатора (жив, умер, неизвестен) и инициировать расторжение договора через администрацию. Администрация вправе обратиться в суд с иском о расторжении на основании ст. 619 ГК РФ, предварительно направив уведомление по последнему известному адресу. Если адрес и данные арендатора полностью отсутствуют, потребуется сначала установить личность арендатора через кадастровую палату и запросить сведения из ЕГРН о договоре аренды — там должны быть его паспортные данные. Только после снятия обременения можно рассматривать вопрос выкупа в порядке, установленном ст. 39.3–39.20 ЗК РФ (эти нормы в вашем контексте не приведены, их необходимо брать из Земельного кодекса).
