Здравствуйте. Собираюсь купить дом с участком в ипотеку. На участок нет права собственности, документов на землю нет, только договор аренды с местной администрацией, как я понял. Скажите, это может помешать оформлению сделки и дальнейшему сопровождению? Ипотека уже одобрена, но я переживаю, возникнут ли проблемы с банком и регистрацией.
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации покупатель намерен приобрести в ипотеку жилой дом, расположенный на земельном участке, который не находится в собственности продавца. Правоустанавливающие документы на землю у продавца отсутствуют, а имеется лишь договор аренды с местной администрацией. Это означает, что продавец не является собственником земельного участка, а лишь владеет им на ограниченном вещном праве — праве аренды. Предметом сделки купли-продажи выступает именно жилой дом как объект недвижимости, однако его судьба неразрывно связана с земельным участком, на котором он расположен.
Юридически значимым является то, что при отчуждении здания, находящегося на чужом земельном участке, право пользования этим участком переходит к новому собственнику здания на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника (принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Поскольку продавец владеет землёй на основании договора аренды, покупателю перейдут права и обязанности арендатора по этому договору. Однако для этого сам договор аренды должен быть заключён на срок, достаточный для проживания и использования дома, и быть зарегистрированным в установленном порядке, если срок аренды превышает один год.
Ключевая правовая проблема заключается в том, что продавец не может передать покупателю больше прав на землю, чем имеет сам. Отсутствие у продавца права собственности на участок порождает ряд ограничений. Во-первых, при оформлении ипотеки банк, как правило, требует, чтобы предмет залога (дом) и земельный участок находились в собственности заемщика или продавца, поскольку участок является залоговым обеспечением вместе с домом. Наличие арендных отношений часто рассматривается банками как повышенный риск, так как в случае обращения взыскания на дом реализовать его без земли сложнее, а права аренды могут быть прекращены. Во-вторых, государственная регистрация перехода права собственности на дом возможна, но с одновременной государственной регистрацией обременения в виде аренды земельного участка в пользу покупателя.
Юридически значимым обстоятельством является и то, что договор аренды с администрацией может содержать условия, ограничивающие возможность отчуждения дома без согласия арендодателя (администрации) или устанавливающие запрет на передачу прав по договору третьим лицам. Необходимо проверить, имеется ли в договоре аренды пункт о праве арендатора сдавать участок в субаренду или передавать свои права другому лицу в связи с отчуждением недвижимости. Если такого согласия нет или договор это прямо запрещает, сделка может быть признана недействительной.
Таким образом, затронуты правоотношения в сфере купли-продажи недвижимости (дома) с одновременным переводом прав аренды на земельный участок, ипотечного кредитования (оценка ликвидности залога и рисков банка), а также земельно-правовые и административные отношения с органом местного самоуправления (арендодателем). Покупатель сталкивается с ситуацией, когда формально купить дом можно, но в условиях аренды земли это создает существенные риски для стабильности владения, дальнейшего распоряжения недвижимостью и получения ипотечного кредитования.
В первую очередь следует обратиться к нормам Гражданского кодекса, регулирующим аренду, поскольку земельный участок предоставлен продавцу именно на этом праве. Согласно ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут быть объектом аренды. Поскольку участок, расположенный под приобретаемым домом, находится в муниципальной собственности, его передача в аренду местной администрацией допустима. Договор аренды в данном случае является основанием пользования участком продавцом, но не создаёт права собственности на него. Отсутствие у продавца права собственности на землю само по себе не препятствует отчуждению дома, однако влечёт особенности перехода прав на участок к покупателю.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 607
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Приобретение жилого дома на арендованном земельном участке с использованием ипотечного кредита возможно, но сопряжено с высокими рисками для покупателя и практически нереализуемо в текущем состоянии документов. Технически государственная регистрация перехода права собственности на дом состоится, а права аренды перейдут к покупателю, однако банк с высокой вероятностью откажет в выдаче кредита или приостановит регистрацию ипотеки до приведения статуса земельного участка в соответствие с внутренними требованиями кредитной организации. Главным препятствием является отсутствие зарегистрированного в ЕГРН договора аренды и риск его досрочного расторжения, что делает предмет залога неликвидным для банка и создает угрозу потери права пользования участком для покупателя.
