Администрация сделала парковку на детской площадке, вырубив 20 деревьев: должны ли были спрашивать согласие жильцов, нормативы расстояний от фасада до площадки и парковки, можно ли заставить посадить деревья через суд

В данной ситуации центральным юридическим фактом является использование земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений одного из многоквартирных домов (того, на чьей придомовой территории находилась площадка). Детская площадка была элементом благоустройства этого участка. Действия администрации по изменению назначения части этого участка (переоборудование половины детской площадки в гостевую парковку) затронули правовой режим общего имущества. Юридически значимым является то, что распоряжение таким участком (в том числе изменение его функционального использования) относится к компетенции общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома. Соответственно, вопрос о необходимости и форме согласования таких изменений с собственниками является ключевым для квалификации законности действий администрации.

Параллельно затронуты отношения, связанные с правовым режимом зеленых насаждений и обеспечением благоприятной окружающей среды. Вырубка 20 деревьев, пусть и признанных аварийными, представляет собой уничтожение объектов озеленения, что обычно требует соблюдения разрешительного порядка (порубочный билет, разрешение) и, как правило, влечет обязанность по компенсационному озеленению. Финансирование из местного бюджета юридически значимо, так как свидетельствует о публично-правовом (муниципальном) характере произведенных работ, что не отменяет требований земельного и градостроительного законодательства к порядку изменения элементов планировочной структуры.

Также значимы градостроительные и санитарные нормативы. Они устанавливают требования к взаимному расположению объектов: минимальные расстояния от фасадов жилых домов до детских площадок и автостоянок (парковок), а также между самой площадкой и стоянкой. Несоблюдение этих нормативов при проектировании и обустройстве парковки (даже если формально согласие жильцов и не требовалось на публичных землях) является самостоятельным основанием для признания действий администрации незаконными, поскольку нарушает права граждан на безопасную и комфортную среду проживания. Ключевой вопрос — были ли при принятии решения администрацией учтены эти обязательные требования и проводилась ли оценка соответствия проектных решений таким нормативам.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Детская площадка, находившаяся на придомовой территории первого дома, относится к элементам благоустройства, входящим в состав общего имущества. Уменьшение размера общего имущества — в данном случае замена половины детской площадки на гостевую парковку — возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме. Администрация города, обустроив парковку без получения такого согласия от жильцов первого дома, нарушила указанное требование, поскольку решение об изменении назначения части придомовой территории не было одобрено единогласно.

1. ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. ... 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Дополнительно, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции общего имущества, к чему следует отнести и переустройство детской площадки в парковку. Поскольку администрация действовала по просьбе жильцов другого дома, но не инициировала собрание собственников первого дома, решение о реконструкции было принято в обход установленного порядка.

Действия администрации по размещению гостевой парковки на придомовой территории и вырубке 20 деревьев являются незаконными, так как требуют единогласного согласия всех собственников помещений первого дома, которое получено не было. Это дает основания для судебного оспаривания, и суд вправе обязать администрацию восстановить нарушенное состояние окружающей среды путем посадки 20 новых деревьев. Однако для оценки соблюдения нормативов расстояний (отступов от фасада) требуется дополнительная строительно-техническая и санитарно-эпидемиологическая экспертиза на основе сводов правил и СанПиН.

Рекомендуемые действия

• Зафиксировать отсутствие протокола общего собрания собственников первого дома с вопросом о согласии на обустройство парковки. Получить в администрации города заверенные копии документов, на основании которых производились работы.
• Провести общее собрание собственников помещений первого дома для принятия решения об обращении в суд и выборе представителя (адвоката) от лица собственников.
• Организовать независимую экспертизу на предмет соблюдения градостроительных и санитарных норм (расстояний от парковки до фасада и до детской площадки), а также для фиксации факта и объема уничтоженных зеленых насаждений.
• До подачи иска направить в администрацию города официальную претензию с требованием добровольно восстановить зеленые насаждения и демонтировать парковку, разъяснив незаконность их действий.
• Подготовить и подать в суд административное исковое заявление о признании незаконными действий администрации по обустройству парковки без согласия собственников и гражданский иск о возмещении вреда окружающей среде в форме возложения обязанности посадить 20 деревьев.
• Привлечь к делу адвоката, специализирующегося на земельных и жилищных спорах, для формирования правовой позиции по ст. 36, 44 ЖК РФ и ст. 77, 78 Федерального закона «Об охране окружающей среды».