Здравствуйте, собираюсь приобрести земельный участок с домом, типа дача, в Подмосковье. Подскажите, какие документы продавец обязан показать? Как именно оформляется сделка — через нотариуса или можно самим? Есть ли риск, что продавец в последний момент передумает и продаст другому? У нас устная договоренность, а задаток еще не вносили. Спасибо.
НейроадвокатПользователь намерен приобрести земельный участок и расположенный на нем жилой дом (дача) в Подмосковье. На данный момент между сторонами существует только устная договоренность, которая не подкреплена ни письменным предварительным договором, ни уплатой задатка. Юридически значимым является то, что устное соглашение о купле-продаже недвижимости в силу закона не порождает правовых последствий, не обязывает продавца заключить договор и не дает покупателю права требовать передачи имущества. Таким образом, продавец в любой момент до подписания основного договора вправе отказаться от сделки или продать участок и дом другому лицу без каких-либо санкций.
Сама сделка будет представлять собой договор купли-продажи недвижимости (земельный участок и дом), который подлежит государственной регистрации. Затронуты правоотношения, связанные с переходом права собственности на земельный участок и находящееся на нем здание, а также с формой сделки. Основное юридически значимое обстоятельство — продаваемый дом является жилым (даже если он формально оформлен как дачный или садовый дом), либо может быть признан жилым строением, пригодным для проживания. Это определяет необходимость наличия у продавца полного пакета правоустанавливающих и технических документов. Также важно, что земельный участок и дом должны быть в собственности одного лица, иначе их одновременная продажа (как единого объекта) может быть затруднена. Отсутствие письменного фиксирования намерений сторон (задаток, предварительный договор) создает для пользователя существенный риск того, что продавец изменит решение.
При продаже земельного участка с домом продавец обязан предоставить достоверную информацию об обременениях и ограничениях использования. В силу ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи должен передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Применительно к вашей ситуации это означает, что перед подписанием договора продавец обязан раскрыть, например, наличие сервитута, ареста, ипотеки, а также указать, входит ли участок в охранную зону или зону с особыми условиями использования. Непредоставление такой информации или передача заведомо ложных сведений даёт вам право требовать уменьшения цены или расторжения договора.
- Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Поскольку на участке расположен жилой дом (дача), на сделку распространяется ст. 558 Гражданского кодекса РФ, которая требует указать в договоре перечень лиц, сохраняющих право пользования этим домом после его приобретения. В вашем случае, если в доме зарегистрированы или фактически проживают третьи лица (например, бывшие члены семьи продавца), их права должны быть отражены. Если таких лиц нет, то условие о перечне не является существенным, но для вашей безопасности стоит проверить выписку из домовой книги.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Устная договорённость о продаже недвижимости не имеет юридической силы и не обязывает продавца заключить договор. В любое время до подписания основного договора купли-продажи он вправе без последствий отказаться от сделки или продать участок с домом другому покупателю. Чтобы защитить свои интересы, необходимо незамедлительно перейти к письменному фиксированию намерений через предварительный договор с задатком, а саму сделку оформить в простой письменной форме без нотариуса с последующей регистрацией перехода права в Росреестре.
