При продаже земельного участка с домом продавец обязан предоставить достоверную информацию об обременениях и ограничениях использования. В силу ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи должен передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Применительно к вашей ситуации это означает, что перед подписанием договора продавец обязан раскрыть, например, наличие сервитута, ареста, ипотеки, а также указать, входит ли участок в охранную зону или зону с особыми условиями использования. Непредоставление такой информации или передача заведомо ложных сведений даёт вам право требовать уменьшения цены или расторжения договора.
- Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Поскольку на участке расположен жилой дом (дача), на сделку распространяется ст. 558 Гражданского кодекса РФ, которая требует указать в договоре перечень лиц, сохраняющих право пользования этим домом после его приобретения. В вашем случае, если в доме зарегистрированы или фактически проживают третьи лица (например, бывшие члены семьи продавца), их права должны быть отражены. Если таких лиц нет, то условие о перечне не является существенным, но для вашей безопасности стоит проверить выписку из домовой книги.
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558
Теперь о форме сделки. По общему правилу для купли-продажи недвижимости нотариальное удостоверение не требуется. Договор заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, как установлено ст. 550 ГК РФ. При этом право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Это значит, что вы можете заключить договор самостоятельно, без нотариуса, но затем обязательно обратиться в Росреестр. Однако обратите внимание: если продавец оформил дом как жилой строение (а не садовый дом), то согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации — хотя на практике после реформы 2013-2016 годов регистрируется только переход права, а сам договор вступает в силу с момента подписания, но для исключения рисков лучше исходить из буквального текста закона.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 550
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Устная договорённость, о которой вы упомянули, не имеет юридической силы. Продавец в любой момент до подписания договора может отказаться от сделки и продать участок другому лицу. Чтобы зафиксировать намерения сторон и снизить этот риск, закон предусматривает институт предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Вы можете заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, в котором обязуетесь в будущем заключить основной договор на согласованных условиях. Такой предварительный договор должен быть заключён в той же форме, что и основной (простая письменная), и содержать все существенные условия будущей сделки (предмет, цена, срок). Если продавец после этого откажется продавать участок, вы сможете в судебном порядке понудить его к заключению основного договора.
- По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
- Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 429
Дополнительный гарантией может служить задаток, регулируемый ст. 380-381 ГК РФ. Если вы передадите продавцу денежную сумму в счёт будущей покупки и оформите это письменным соглашением о задатке, то в случае отказа продавца от сделки он будет обязан вернуть двойную сумму задатка. Однако вы указали, что задаток ещё не вносили, а устная договорённость не создаёт обязательств. Поэтому до подписания предварительного договора или передачи задатка продавец вправе передумать без каких-либо последствий.
- Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
- Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 380
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 381
Если продавец всё же уклонится от подписания договора или от государственной регистрации перехода права, после того как вы заключите основной договор, вы сможете обратиться в суд. В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Это дополнительный инструмент защиты, но он требует уже заключённого основного договора.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Наконец, документы, которые продавец обязан предоставить для регистрации, должны соответствовать требованиям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ст. 21 этого закона, документы, устанавливающие права на недвижимость, должны содержать описание объекта и вид регистрируемого права. На практике продавец обычно предоставляет выписку из ЕГРН, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.), технический план дома и межевой план участка. Кроме того, ст. 35 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы: отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком. Это значит, что продажа дома без земли невозможна, если продавец является собственником обоих объектов.
- Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: ...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
