Ключевой вопрос — возможность государственной регистрации перехода права на участок без установленных границ. Ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает основания для кадастрового учёта и регистрации прав. В пункте 2 данной нормы указано, что одним из оснований являются договоры и сделки с недвижимостью (подпункт 2). А подпункт 7 прямо предусматривает, что межевой план требуется при кадастровом учёте в связи с изменением описания местоположения границ участка. Из этого следует, что для регистрации перехода права собственности от продавцов к вам (на основании договора купли-продажи) межевание не является обязательным, если участок уже поставлен на кадастровый учёт ранее (пусть и с декларированной площадью, без точных границ). Закон не требует уточнять границы одновременно с регистрацией сделки. Вы сможете зарегистрировать своё право на участок в тех характеристиках, которые есть в ЕГРН. Впоследствии вы вправе самостоятельно провести межевание для уточнения границ.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Порядок подачи документов на регистрацию регламентирован ст. 18 того же закона. В вашем случае при дистанционной сделке ключевое значение имеет пункт 1, который допускает подачу заявления как лично (через МФЦ), так и в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор, удостоверенный нотариусом (в том числе при удалённом удостоверении), может быть направлен в Росреестр самим нотариусом в электронном виде, что позволит вам не приезжать лично. Простое почтовое отправление подписанного договора для регистрации не предусмотрено, так как закон требует личного обращения или усиленной электронной подписи.
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Теперь о рисках доверенности. Ст. 43 Основ законодательства о нотариате возлагает на нотариуса обязанность проверить полномочия представителя при удостоверении сделки. То есть, если продавцы оформят доверенности на третье лицо, нотариус обязан убедиться, что доверенность действительна, не отозвана и предоставляет полномочия на продажу конкретного участка. Это снижает, но не исключает риски: доверенность может быть впоследствии отозвана одним из братьев до момента регистрации сделки, либо её объём может быть недостаточным. Кроме того, ст. 44 Основ требует, чтобы документы подписывались в присутствии нотариуса (кроме случаев удалённого удостоверения). Если вы действуете через представителя, нотариус должен проверить не только доверенность, но и волю самого продавца, который её выдал. В ситуации, когда вы сомневаетесь в безопасности, надёжнее использовать нотариальное удостоверение договора с участием всех сторон дистанционно (через личный кабинет нотариуса), а не доверенность на третье лицо.
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 43
Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уве...
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 44
Таким образом, исходя из приведённых норм, можно сделать следующие выводы. Приобретение участка без межевания допустимо — переход права регистрируется без предварительного уточнения границ. Дистанционная сделка возможна с использованием нотариального удостоверения договора (через механизмы удалённого удостоверения, предусмотренные Основами) и последующей электронной подачей документов нотариусом в Росреестр. Вариант с доверенностью технически реализуем, но несёт дополнительные риски и требует тщательной проверки полномочий представителя, а также контроля за тем, чтобы доверенность не была отозвана до завершения регистрации. Более безопасной альтернативой является личное участие сторон через нотариуса с применением видео-конференц-связи, если продавцы и вы находитесь в разных городах, или обращение к нотариусам по месту нахождения каждой из сторон для подписания электронного договора.
