Пользователь намерен приобрести земельный участок, находящийся в общей долевой собственности двух граждан (братьев, по 1/2 доле у каждого). Принципиальная особенность объекта сделки состоит в том, что в отношении участка не проведено межевание — то есть его границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, а соответствующие сведения отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). У продавцов имеются лишь свидетельства о праве собственности, подтверждающие их титул, но отсутствует кадастровый план (выписка из ЕГРН с описанием местоположения границ).
Юридически значимым обстоятельством является то, что отсутствие установленных границ не лишает собственников права распоряжаться участком, но создает правовую неопределенность в отношении его точной площади и конфигурации. Такая неопределенность может повлечь споры с соседями, трудности при последующем строительстве или ином использовании, а также потенциальные сложности при государственном кадастровом учете изменений.
Ситуация осложняется тем, что покупатель находится в другом регионе, что создает объективные препятствия для личного присутствия при совершении сделки. В связи с этим рассматриваются альтернативные способы ее оформления: дистанционное заключение договора через нотариуса или путем пересылки документов почтой. Правовая квалификация таких действий требует оценки возможности соблюдения установленной формы сделки (простой письменной или нотариальной) и порядка регистрации перехода права без личного участия сторон.
Дополнительно продавцы предлагают уполномочить третье лицо на совершение сделки на основании доверенностей. Это порождает вопросы о действительности и объеме полномочий представителя, а также о рисках оспаривания сделки в будущем, связанных с возможным превышением полномочий или недобросовестностью представителя.
Ключевые затронутые правоотношения: купля-продажа недвижимости, находящейся в общей долевой собственности; дистанционное заключение сделок; представительство при совершении сделок с недвижимостью; государственная регистрация прав на земельные участки без установленных границ.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Применительно к вашей ситуации это означает, что для покупки земельного участка у двух братьев необходимо подготовить единый договор купли-продажи, который подпишут все три стороны — вы как покупатель и оба продавца. Сама по себе удалённость сторон не препятствует соблюдению этой нормы, однако подписание договора «по почте» или путём обмена подписанными экземплярами (без составления одного документа на бумаге, подписанного всеми одновременно) может быть признано нарушением формы. На практике для дистанционной сделки безопаснее обратиться к нотариусу, который удостоверит договор, подписанный сторонами в его присутствии (или дистанционно), что обеспечит его действительность.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 550
Ключевой вопрос — возможность государственной регистрации перехода права на участок без установленных границ. Ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает основания для кадастрового учёта и регистрации прав. В пункте 2 данной нормы указано, что одним из оснований являются договоры и сделки с недвижимостью (подпункт 2). А подпункт 7 прямо предусматривает, что межевой план требуется при кадастровом учёте в связи с изменением описания местоположения границ участка. Из этого следует, что для регистрации перехода права собственности от продавцов к вам (на основании договора купли-продажи) межевание не является обязательным, если участок уже поставлен на кадастровый учёт ранее (пусть и с декларированной площадью, без точных границ). Закон не требует уточнять границы одновременно с регистрацией сделки. Вы сможете зарегистрировать своё право на участок в тех характеристиках, которые есть в ЕГРН. Впоследствии вы вправе самостоятельно провести межевание для уточнения границ.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Порядок подачи документов на регистрацию регламентирован ст. 18 того же закона. В вашем случае при дистанционной сделке ключевое значение имеет пункт 1, который допускает подачу заявления как лично (через МФЦ), так и в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор, удостоверенный нотариусом (в том числе при удалённом удостоверении), может быть направлен в Росреестр самим нотариусом в электронном виде, что позволит вам не приезжать лично. Простое почтовое отправление подписанного договора для регистрации не предусмотрено, так как закон требует личного обращения или усиленной электронной подписи.
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Теперь о рисках доверенности. Ст. 43 Основ законодательства о нотариате возлагает на нотариуса обязанность проверить полномочия представителя при удостоверении сделки. То есть, если продавцы оформят доверенности на третье лицо, нотариус обязан убедиться, что доверенность действительна, не отозвана и предоставляет полномочия на продажу конкретного участка. Это снижает, но не исключает риски: доверенность может быть впоследствии отозвана одним из братьев до момента регистрации сделки, либо её объём может быть недостаточным. Кроме того, ст. 44 Основ требует, чтобы документы подписывались в присутствии нотариуса (кроме случаев удалённого удостоверения). Если вы действуете через представителя, нотариус должен проверить не только доверенность, но и волю самого продавца, который её выдал. В ситуации, когда вы сомневаетесь в безопасности, надёжнее использовать нотариальное удостоверение договора с участием всех сторон дистанционно (через личный кабинет нотариуса), а не доверенность на третье лицо.
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 43
Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уве...
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 44
Таким образом, исходя из приведённых норм, можно сделать следующие выводы. Приобретение участка без межевания допустимо — переход права регистрируется без предварительного уточнения границ. Дистанционная сделка возможна с использованием нотариального удостоверения договора (через механизмы удалённого удостоверения, предусмотренные Основами) и последующей электронной подачей документов нотариусом в Росреестр. Вариант с доверенностью технически реализуем, но несёт дополнительные риски и требует тщательной проверки полномочий представителя, а также контроля за тем, чтобы доверенность не была отозвана до завершения регистрации. Более безопасной альтернативой является личное участие сторон через нотариуса с применением видео-конференц-связи, если продавцы и вы находитесь в разных городах, или обращение к нотариусам по месту нахождения каждой из сторон для подписания электронного договора.
