Придомовая территория многоквартирного дома — это земельный участок, который находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном доме. Соответственно, распоряжение любой частью этой территории, включая выделение отдельным жильцам мест под посадки, возможно только по решению общего собрания собственников. Любое занятие части такой территории одним лицом без законного основания (решения общего собрания, договора аренды, сервитута) является использованием чужого имущества без правовых оснований.
В описанной ситуации молодая семья фактически заняла два конкретных участка придомовой территории, игнорируя тот факт, что эти участки ранее были закреплены за другими людьми (пожилой женщиной и бывшими собственниками). При этом под посадки земля выделялась для ведения огородничества, то есть для временного использования без капитальных строений. Новые жильцы не только заняли территорию без разрешения, но и возвели на ней баню — капитальное строение, что существенно меняет характер использования земли.
Юридически значимым здесь является факт отсутствия у молодой семьи каких-либо прав на данные участки. Они не являются ни собственниками этой земли (так как земля — общая долевая собственность всех жильцов), ни арендаторами, ни лицами, получившими разрешение общего собрания на строительство или даже на временное пользование конкретными грядками. Действия по установке бани и занятию огородов без чьего-либо согласия квалифицируются как самовольное занятие земельного участка, то есть использование земли без предусмотренных законодательством прав.
Что касается начисления платы за полив, то правоотношения с управляющей компанией строятся на основе договора управления многоквартирным домом. Если эти участки входят в состав общего имущества, то плата за коммунальные услуги (воду) на полив общего имущества распределяется между всеми собственниками пропорционально их долям. Однако если новые жильцы заняли часть территории единолично и пользуются ей для полива принадлежащих им посадок и обслуживания своей бани, то начисление платы за полив именно им может быть попыткой управляющей компании возложить расходы на фактического потребителя, а не на всех. Тем не менее, сама по себе оплата не легитимирует занятие территории — платёж не создаёт права пользования землёй.
Также важно, что возведение бани на придомовой территории (которая, как правило, имеет разрешённое использование — под эксплуатацию многоквартирного дома) без получения разрешения на строительство и без согласия всех собственников является признаками самовольной постройки. Самовольная постройка — это здание, возведённое на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо построенное без необходимых разрешений. В данном случае нарушены оба условия: участок не предоставлен, разрешения на строительство нет. Такая постройка не может быть оформлена в собственность и подлежит сносу по решению суда.
Таким образом, ситуация затрагивает несколько смежных правоотношений: земельные (право пользования общей долевой собственностью), гражданские (защита прав собственников общего имущества), административные и гражданско-правовые (за самовольное занятие земли и самовольное строительство). Ключевой юридический факт — отсутствие у молодой семьи каких-либо прав на занятую часть придомовой территории, что делает их действия незаконными и создаёт основания для принудительного освобождения участков и сноса бани.
Определяющее значение для квалификации действий молодой семьи имеет ст. 7.1 КоАП РФ. Захват двух участков на придомовой территории, которые ранее были выделены другим жильцам, и последующее строительство на них бани образуют состав самовольного занятия. Участки относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, и у семьи нет никаких предусмотренных законом прав на их использование — ни договора, ни решения общего собрания. Таким образом, их действия являются самозахватом.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Статус самого участка как объекта общей долевой собственности раскрывается в ст. 36 ЖК РФ. Придомовая территория с элементами благоустройства принадлежит всем собственникам квартир. Участки, выделявшиеся под посадки, являются частью этой территории. Заняв их, молодая семья нарушила правомочия всех сособственников, поскольку уменьшение общего имущества (а захват по сути изымает часть участка) возможно только с согласия всех собственников, а передача в пользование — только по решению общего собрания. Ни того, ни другого не было.
Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. Передача объектов общего имущества в пользование иным лицам возможна по решению общего собрания.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Возведение бани является строительством хозяйственной постройки на общем имуществе. Согласно ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о строительстве хозяйственных построек на общем имуществе относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Семья не получала такого разрешения, следовательно, баня возведена без законных оснований. Хотя в предоставленном контексте нет ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, очевидно, что именно эта норма подлежит применению: постройка, созданная на земельном участке, не отведённом для этих целей в установленном порядке, является самовольной и подлежит сносу.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Что касается защиты прав прежних пользователей, ключевое значение имеет ст. 305 ГК РФ. Пожилая женщина, которая законно пользовалась своим участком (на основании сложившегося порядка, ранее выделенного ей по решению жильцов), является законным владельцем этого участка. Хотя она не собственник (собственник — все сособственники МКД), она владеет им по иному основанию, предусмотренному законом или договором (фактически — на основании решения общего собрания или длительного добросовестного использования). Поэтому она вправе требовать устранения нарушений её владения, в том числе освобождения участка, — даже от собственника. А вот бывшие собственники квартиры, которые продали её и выехали, утратили право на долю в общем имуществе и, соответственно, утратили законный интерес к этому участку. Статья 305 ГК РФ не защищает лиц, которые уже не имеют никакого отношения к имуществу.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 305
Начисление платы за полив этих участков может быть оспорено. Поскольку участки самовольно заняты, управляющая компания не вправе возлагать на прежних пользователей или на всех собственников расходы за полив территории, которой они фактически не пользуются и которая выбыла из законного оборота. Напротив, именно нарушители обязаны нести бремя содержания захваченной части общего имущества, но в силу самозахвата у них нет оснований для получения коммунальной услуги от УК. В контексте НПА нет прямых норм об оплате полива, поэтому следует руководствоваться общими нормами ГК РФ о неосновательном обогащении (ст. 1102) и о возмещении вреда, причинённого имуществу (ст. 1064). Собственники вправе требовать от семьи возмещения расходов на полив, если УК предъявила эти счета к оплате.
Собственники помещений в МКД (через общее собрание или уполномоченное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении самовольно занятых участков и о сносе бани на основании ст. 304 ГК РФ. Эта норма позволяет требовать устранения любых нарушений права собственности, даже если нарушение не связано с лишением владения (например, если участок пока не занят, но на нём ведётся незаконное строительство). В данном случае нарушение соединено с лишением владения — участки захвачены, поэтому иск об устранении препятствий (негаторный) вполне применим.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
