Статус самого участка как объекта общей долевой собственности раскрывается в ст. 36 ЖК РФ. Придомовая территория с элементами благоустройства принадлежит всем собственникам квартир. Участки, выделявшиеся под посадки, являются частью этой территории. Заняв их, молодая семья нарушила правомочия всех сособственников, поскольку уменьшение общего имущества (а захват по сути изымает часть участка) возможно только с согласия всех собственников, а передача в пользование — только по решению общего собрания. Ни того, ни другого не было.
Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. Передача объектов общего имущества в пользование иным лицам возможна по решению общего собрания.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Возведение бани является строительством хозяйственной постройки на общем имуществе. Согласно ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о строительстве хозяйственных построек на общем имуществе относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Семья не получала такого разрешения, следовательно, баня возведена без законных оснований. Хотя в предоставленном контексте нет ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, очевидно, что именно эта норма подлежит применению: постройка, созданная на земельном участке, не отведённом для этих целей в установленном порядке, является самовольной и подлежит сносу.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Что касается защиты прав прежних пользователей, ключевое значение имеет ст. 305 ГК РФ. Пожилая женщина, которая законно пользовалась своим участком (на основании сложившегося порядка, ранее выделенного ей по решению жильцов), является законным владельцем этого участка. Хотя она не собственник (собственник — все сособственники МКД), она владеет им по иному основанию, предусмотренному законом или договором (фактически — на основании решения общего собрания или длительного добросовестного использования). Поэтому она вправе требовать устранения нарушений её владения, в том числе освобождения участка, — даже от собственника. А вот бывшие собственники квартиры, которые продали её и выехали, утратили право на долю в общем имуществе и, соответственно, утратили законный интерес к этому участку. Статья 305 ГК РФ не защищает лиц, которые уже не имеют никакого отношения к имуществу.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 305
Начисление платы за полив этих участков может быть оспорено. Поскольку участки самовольно заняты, управляющая компания не вправе возлагать на прежних пользователей или на всех собственников расходы за полив территории, которой они фактически не пользуются и которая выбыла из законного оборота. Напротив, именно нарушители обязаны нести бремя содержания захваченной части общего имущества, но в силу самозахвата у них нет оснований для получения коммунальной услуги от УК. В контексте НПА нет прямых норм об оплате полива, поэтому следует руководствоваться общими нормами ГК РФ о неосновательном обогащении (ст. 1102) и о возмещении вреда, причинённого имуществу (ст. 1064). Собственники вправе требовать от семьи возмещения расходов на полив, если УК предъявила эти счета к оплате.
Собственники помещений в МКД (через общее собрание или уполномоченное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении самовольно занятых участков и о сносе бани на основании ст. 304 ГК РФ. Эта норма позволяет требовать устранения любых нарушений права собственности, даже если нарушение не связано с лишением владения (например, если участок пока не занят, но на нём ведётся незаконное строительство). В данном случае нарушение соединено с лишением владения — участки захвачены, поэтому иск об устранении препятствий (негаторный) вполне применим.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
