Можно ли отменить межевание сельхозземель при разделе общей долевой собственности, если дольщиков не ознакомили с планом и площади нарушены?

Между дольщиками (участниками общей долевой собственности) на земельный участок сельскохозяйственного назначения возникли разногласия, связанные с процедурой его раздела. Один из дольщиков (или группа лиц) инициировал межевание, в результате которого были изменены границы и площади выделяемых участков, что затронуло имущественные права остальных сособственников. Юридически значимые обстоятельства здесь — это соблюдение установленного законом порядка согласования границ земельного участка при его разделе или выделе.

Ключевое нарушение: кадастровый инженер не направил другим дольщикам личные уведомления о предстоящем согласовании границ, а ограничился публикацией в средстве массовой информации (СМИ). Такая публикация допускается законом только в том случае, если в кадастровых документах или Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет адресов для связи с другими участниками долевой собственности. Если же адреса известны или могли быть установлены (например, из данных Росреестра или предыдущих соглашений), то замена личного уведомления на газетное объявление является процедурным нарушением. Кроме того, сам факт изменения (нарушения) площадей при межевании — то есть несоответствие выделяемых долей тем, что закреплены в праве собственности у остальных дольщиков, — указывает на то, что их законные интересы были проигнорированы.

Таким образом, затронуты правоотношения, регулирующие порядок выдела земельных участков в счет долей из земель сельскохозяйственного назначения, а также общие правила согласования местоположения границ с правообладателями смежных и исходных участков. Юридически значимыми являются: точность извещения каждого дольщика о проведении межевания, соблюдение площади и конфигурации выделяемых участков относительно долей в праве, а также сам факт возражений (или их отсутствия) со стороны не уведомлённых дольщиков. Если возражения не были заявлены вовремя именно из-за того, что лицо не знало о процедуре (не получило личного извещения), это ставит под сомнение законность всего процесса межевания.

Применимое право

При разделе общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в результате которого были нарушены площади межевания и затронуты интересы других дольщиков, ключевое значение имеет соблюдение порядка согласования местоположения границ. В силу ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ. Поскольку при разделе участка сельхозназначения границы образуемых участков изменяются, все остальные участники долевой собственности являются заинтересованными лицами, чьи права затрагиваются. Непроведение такого согласования в установленном порядке нарушает их права.

Результаты проведённого межевания могут быть оспорены и отменены в судебном порядке, так как процедура их проведения имеет существенные, неустранимые дефекты. Допущенные нарушения — игнорирование порядка созыва общего собрания участников долевой собственности для утверждения проекта межевания, а также ненадлежащее извещение дольщиков о согласовании границ — лишили заинтересованных лиц права своевременно заявить возражения. Суд, установив данные обстоятельства, признаёт результаты межевых работ недействительными, а образованные земельные участки — снятыми с кадастрового учёта.

Рекомендуемые действия

• Зафиксировать факт нарушения прав документально: получить выписку из ЕГРН на исходный и вновь образованные земельные участки, а также запросить в органе регистрации прав копию межевого плана, на основании которого проводился раздел.
• Инициировать проведение независимого кадастрового исследования нового межевого плана, чтобы подтвердить несоответствие фактически выделенных площадей размеру долей, принадлежащих остальным сособственникам.
• Обратиться к адвокату для подготовки и подачи в районный суд по месту нахождения участка административного искового заявления о признании действий органа регистрации прав незаконными и аннулировании результатов межевания, указав в качестве заинтересованных лиц инициатора раздела и кадастрового инженера.