В данной ситуации ключевым обстоятельством является наличие между сторонами (арендатором — физическим или юридическим лицом, и арендодателем — районной администрацией, действующей от имени публично-правового образования) длящихся арендных правоотношений, осложнённых фактом возведения на участке объекта капитального строительства (жилого дома) с полученным в установленном порядке разрешением на строительство. При этом строительство на момент обращения не завершено, объект обладает статусом объекта незавершённого строительства.
Юридически значимым является то, что арендатор, добросовестно используя участок в соответствии с целевым назначением (для строительства жилого дома), создает на нём недвижимость. Возникает правовая связь между правом на землю (аренда) и правом на строение. По общему правилу, собственник объекта недвижимости (а после завершения строительства и регистрации права — собственник дома) обладает исключительным правом на приобретение земельного участка под ним в собственность или в аренду. Однако в данном случае объект ещё не принят в эксплуатацию и право собственности на него не зарегистрировано, что порождает вопрос: можно ли считать участок «занятым» объектом недвижимости в том смысле, который даёт право на выкуп.
Суть ситуации сводится к противоречию: с одной стороны, арендатор вложил средства в строительство на основании законного разрешения, что обычно расценивается как основание для приобретения участка в собственность без торгов. С другой стороны, истекающий срок аренды создаёт риск прекращения правоотношений, так как по окончании срока договора арендатор обязан вернуть участок, если не будет заключён новый договор. Истечение срока аренды не отменяет права арендатора на заключение нового договора или на выкуп, если для этого имеются основания, но оно создаёт временную неопределённость: чем короче оставшийся срок, тем острее необходимость либо продлить аренду, либо реализовать преимущественное право на выкуп до истечения договора.
Правовая квалификация ситуации затрагивает комплекс норм, регулирующих:
- аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности;
- предоставление таких участков в собственность за плату (выкуп) без проведения торгов, в том числе при наличии на участке объектов незавершённого строительства;
- случаи, при которых объект незавершённого строительства может служить правовым основанием для выкупа земли (например, если строительство осуществляется на основании разрешения и в соответствии с целевым назначением участка, а объект принадлежит арендатору на праве собственности или если арендатор является застройщиком, имеющим право на регистрацию права на незавершённый объект);
- действие принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.
Юридически значимо, что разрешение на строительство получено, то есть возведение дома законно. Однако для реализации преимущественного права на выкуп в судебной и административной практике часто требуется, чтобы арендатор либо уже зарегистрировал право на незавершённый объект (что даёт статус собственника недвижимости на участке), либо чтобы объект был фактически возведён и соответствовал параметрам, указанным в разрешении. Кроме того, важна цель предоставления участка в аренду: если участок выделялся именно под строительство жилого дома, то завершение строительства является обязательным условием для получения земли в собственность без торгов; в противном случае администрация может счесть, что участок используется не в полном объёме или с нарушением срока, что может препятствовать выкупу.
Таким образом, центральный правовой вопрос: может ли арендатор, не завершивший строительство и не зарегистрировавший право на объект незавершённого строительства, инициировать выкуп участка до истечения срока аренды, и если да, то на каких условиях. Параллельно встаёт вопрос о необходимости продления аренды для сохранения законности нахождения на участке на период оформления выкупа.
Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается по его истечении. Поскольку срок аренды земельного участка истекает 10.09.2023, договор должен быть прекращен, если арендатор не предпримет мер для его продления.
- Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 610
При этом ст. 621 ГК РФ предоставляет арендатору, надлежащим образом исполнявшему обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации этого права арендатор должен письменно уведомить арендодателя (районную администрацию) о желании продлить аренду в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. Если такое уведомление было направлено, администрация не вправе произвольно отказать в заключении нового договора, однако преимущественное право действует только «при прочих равных условиях» и не обязывает арендодателя предоставить участок без торгов, если иное не установлено специальными нормами земельного законодательства.
- Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 621
Наличие на арендованном участке объекта незавершенного строительства, возведенного на основании разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ), создает предпосылки для применения специальных правил Земельного кодекса. В первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности на этот объект как на объект незавершенного строительства. Статья 40 Федерального закона № 218-ФЗ прямо предусматривает возможность кадастрового учета и регистрации прав на объект незавершенного строительства даже при отсутствии зарегистрированного права заявителя на земельный участок, что актуально для арендатора, не являющегося собственником земли.
- Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются од...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 40
После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства арендатор становится его собственником. В силу ст. 39.20 ЗК РФ, лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, имеют исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположены такие объекты, в собственность или в аренду. Хотя в предоставленном контексте текст данной статьи не раскрыт полностью, именно она закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: собственник объекта вправе выкупить участок из публичной собственности без проведения торгов при условии, что участок был изначально предоставлен для строительства и строительство не противоречит разрешенному использованию.
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Таким образом, после оформления права на объект незавершенного строительства арендатор вправе обратиться в районную администрацию с заявлением о выкупе земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ. Истечение срока аренды само по себе не препятствует такому обращению, однако важно, чтобы на момент подачи заявления договор аренды не был расторгнут и арендатор сохранял законное право пользования участком (в том числе в силу преимущественного права на продление аренды по ст. 621 ГК РФ).
Альтернативным механизмом является продление аренды без проведения торгов для завершения строительства. Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи предоставления публичных земельных участков в аренду без торгов, в том числе для завершения строительства объекта незавершенного строительства его собственнику при условии, что объект был возведен на основании разрешения на строительство и участок изначально предоставлен для этих целей. В контексте данной статьи не приведены конкретные подпункты, но именно она служит основанием для заключения нового договора аренды без торгов на срок до трех лет для завершения строительства. Применение этой нормы позволит арендатору сохранить участок в пользовании до момента завершения строительства и последующего выкупа.
ЗК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.6
Наконец, ст. 55 ГрК РФ устанавливает, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо получение разрешения, которого в данном случае не имеется. Однако отсутствие разрешения на ввод не препятствует регистрации прав на объект незавершенного строительства, так как ст. 40 Закона № 218-ФЗ не требует для этого акта ввода. После завершения строительства и получения разрешения на ввод арендатор сможет поставить на кадастровый учет готовый объект и вновь применить исключительное право на выкуп участка.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Таким образом, для оформления права собственности на земельный участок необходимо последовательно: зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 40 Закона № 218-ФЗ); при необходимости продлить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) или заключить договор аренды без торгов для завершения строительства (ст. 39.6 ЗК РФ); после регистрации права на объект обратиться за выкупом участка в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ.
