Изменение кадастрового номера участка в результате межевания само по себе не влечёт прекращения договора аренды, если не изменились границы, площадь или иные индивидуализирующие признаки самого объекта. Договор аренды связывает стороны в отношении реально существующего участка, а не его кадастрового обозначения. Однако в контексте нет специальной нормы, устанавливающей, что изменение кадастрового номера является основанием для расторжения; соответствующее правило следует искать в земельном законодательстве или в условиях самого договора. Поскольку в предоставленном контексте такая норма отсутствует, следует исходить из общих положений ГК о неизменности обязательства при изменении технической записи об объекте.
Управление архитектуры, направившее уведомление о расторжении договора, ссылается на изменение кадастрового номера. Между тем, согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора по требованию одной из сторон возможны только по решению суда либо при существенном нарушении, либо в случаях, предусмотренных законом или договором. Отсутствие строений на арендованном участке может считаться существенным нарушением, если целевое использование (строительство) было условием договора. Но сам по себе факт изменения кадастрового номера не назван ни ГК, ни (в контексте) другими законами в качестве основания для прекращения договора. Формальное одностороннее расторжение без суда и без согласия арендатора противоречит ст. 450 ГК, так как требует либо соглашения сторон, либо судебного решения.
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Применяя эту норму: муниципалитет не вправе в одностороннем порядке заявить о прекращении договора только на основании письма управления архитектуры. Если у арендатора не было существенных нарушений (например, неуплаты, нецелевого использования), а изменение кадастрового номера не предусмотрено договором как основание для расторжения, то такое расторжение незаконно. Арендатор может оспорить его в суде, предварительно направив письменные возражения на предложение расторгнуть договор — это вытекает из ст. 452 ГК.
- Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 452
К фактам: уведомление управления архитектуры, по сути, является предложением расторгнуть договор. Арендатор вправе ответить отказом; после этого муниципалитет должен обратиться в суд. Если в уведомлении содержится одностороннее утверждение о прекращении договора — это неправомерно, необходимо требовать признания договора действующим.
1. Возможно ли продление аренды?
Да, при условии, что арендатор надлежаще исполнял свои обязанности. Ст. 621 ГК предоставляет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
- Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
...
- Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 621
К фактам: арендатор, по-видимому, не приступил к строительству, что может расцениваться как неисполнение обязанности по целевому использованию. Если договор не содержит иных последствий, это не лишает права на продление автоматически, но даёт арендодателю повод для возражений. Однако если арендатор исправно вносил арендную плату и не нарушал других условий, он может настаивать на преимущественном праве. Если срок договора ещё не истёк, то продление возможно в том же порядке, если же он истёк и арендатор продолжал пользоваться участком без возражений — договор считается возобновлённым на неопределённый срок. При этом муниципалитет направил уведомление о расторжении, что является возражением, поэтому автоматическое возобновление не произойдёт, но арендатор может реализовать преимущественное право, направив письменное уведомление о желании заключить новый договор.
2. Можно ли передать аренду другому лицу (родственнику)?
Ст. 615 ГК устанавливает, что передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаём) допускается только с согласия арендодателя.
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
К фактам: без согласия муниципалитета передать права и обязанности по договору родственнику нельзя. Исключение — если договор аренды заключён на срок более года и зарегистрирован, то перенаём формально должен быть зарегистрирован, но согласие арендодателя всё равно требуется. В ситуации конфликта с муниципалитетом получить такое согласие маловероятно. Если же арендатор попытается передать участок в субаренду (не перенаём) — это также требует согласия и нарушает целевое назначение (строительство должно вестись самим арендатором).
3. Если начать стройку сейчас, компенсируют ли затраты?
Затраты на строительство — это неотделимые улучшения арендованного земельного участка (возведение объекта недвижимости). Ст. 623 ГК разграничивает улучшения с согласия арендодателя и без него.
- В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
- Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 623
К фактам: если арендатор начнёт строительство в июне-июле 2023 года, то есть уже после получения уведомления о расторжении договора и при фактическом несогласии арендодателя (который планирует забрать участок), такое строительство будет произведено без согласия арендодателя. Следовательно, стоимость неотделимых улучшений (фундамент, стены и т.п.) возмещению не подлежит. Более того, арендатор может быть обязан снести самовольную постройку. Поэтому начинать стройку сейчас рискованно и экономически нецелесообразно — арендатор вложит средства, но не получит компенсацию.
4. Как оставить участок за собой?
Основной способ — оспорить одностороннее расторжение договора. Арендатору следует:
- направить муниципалитету письменный ответ с отказом расторгнуть договор, указав, что изменение кадастрового номера не является основанием для прекращения аренды, а осмотр без строений не свидетельствует о существенном нарушении, если срок строительства не истёк;
- в случае предъявления муниципалитетом иска о расторжении — заявить встречные требования о понуждении к исполнению договора или о признании договора действующим;
- параллельно реализовать преимущественное право на заключение нового договора аренды (ст. 621 ГК), подав заявление о продлении, если срок договора подходит к концу.
При этом арендатор обязан вернуть участок в случае законного расторжения (ст. 622 ГК), но пока договор считается действующим, изъятие незаконно. В суде арендатор может ссылаться на отсутствие существенных нарушений с его стороны, на сохранение тождества участка (изменение кадастрового номера не меняет объекта) и на необходимость соблюдения судебного порядка расторжения.
