Должны ли собственники приватизированных участков в СНТ платить взносы, если земля в аренде у города?

В рассматриваемой ситуации сложился конфликт между садоводческим некоммерческим товариществом (СНТ) и собственниками приватизированных земельных участков, входящих в границы территории СНТ, которые не являются членами товарищества. Ключевой факт — СНТ владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, предоставленным муниципалитетом, а участки отдельных граждан приватизированы и находятся в частной собственности.

Суть спора: собственники отказываются платить взносы, мотивируя это тем, что их земля — частная собственность, они не пользуются общими сетями водоснабжения и электроснабжения, а дороги считают муниципальными (городскими). Юридически значимым обстоятельством здесь является не членство в товариществе, а факт нахождения земельного участка в границах территории СНТ. Правоотношения регулируются нормами Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…», который распространяется на всех правообладателей садовых участков, расположенных в границах СНТ, независимо от того, являются ли они членами товарищества.

Отказ от пользования конкретными коммуникациями (электричество, вода) не освобождает от обязанности участвовать в содержании общего имущества. Юридически значимо то, что дороги, проезды, линии электропередач, водопроводные сети и другие объекты инфраструктуры, расположенные в границах СНТ и предназначенные для обслуживания всех участков, являются имуществом общего пользования, независимо от того, на чьем балансе они формально числятся. Если дороги не переданы на баланс города (не являются муниципальными), они входят в состав общего имущества товарищества.

Таким образом, правоотношения затрагивают сферу обязательственного права: обязанность собственников, не являющихся членами СНТ, заключить договор с товариществом на пользование объектами инфраструктуры и вносить плату за содержание и ремонт общего имущества. Ссылка собственников на то, что они «не берут» воду или электричество, юридически значима лишь в части расчета индивидуального потребления (платы за ресурсы), но не освобождает от участия в расходах на содержание сетей и дорог (платы за содержание инфраструктуры).

Для начала необходимо определить правовой режим имущества, которое собственники приватизированных участков отказываются оплачивать, ссылаясь на его «городской» характер и отсутствие факта пользования. Вопреки этому утверждению, дороги, линии электропередачи, водопровод и иная инфраструктура, расположенная в границах территории садоводческого товарищества и предназначенная для обслуживания нужд всех садоводов, является общим имуществом. Такое имущество находится в общей долевой собственности собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства.

Согласно статье 244 ГК РФ, общая собственность возникает на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи). Имущество общего пользования СНТ (дороги, коммуникации) является именно таким неделимым объектом, принадлежащим всем собственникам участков на праве общей долевой собственности. Это означает, что ни один из собственников не может отказаться от содержания этого имущества, поскольку право собственности на участок подразумевает и долю в общем имуществе.

Собственники приватизированных участков неправы. Они обязаны участвовать в содержании общего имущества товарищества (включая дороги и инфраструктуру) независимо от членства в СНТ и фактического пользования конкретными коммуникациями. Доводы о «городских» дорогах и частной собственности на участок как основании для отказа от уплаты взносов юридически несостоятельны, а Федеральный закон № 217-ФЗ прямо распространяет обязанность по внесению платы на таких лиц.

Рекомендуемые действия

• На общем собрании членов СНТ утвердить размер платы для нечленов товарищества (равный сумме членских и целевых взносов) и детальную финансово-экономическую смету, в которой отдельно выделить расходы на содержание дорог и иной инфраструктуры общего пользования.
• Направить каждому собственнику-нечлену официальное письменное требование о заключении договора на пользование объектами инфраструктуры и погашении образовавшейся задолженности, приложив копии утверждённой собранием сметы и выписки из протокола, разъяснив правовые основания со ссылкой на ст. 244, 249 ГК РФ и ч. 3 ст. 5 ФЗ № 217.
• В случае получения отказа или игнорирования требования инициировать взыскание задолженности по взносам и плате за общее имущество в судебном порядке, предварительно собрав доказательства нахождения участков должников в границах СНТ, а также доказательства создания и обслуживания товариществом спорной дорожной и инженерной инфраструктуры (договоры подряда, акты выполненных работ, платёжные документы).
• Провести правовой аудит имеющихся соглашений с муниципалитетом и документов о предоставлении земли в бессрочную аренду, чтобы при необходимости совместно с адвокатом закрепить официальный статус СНТ как владельца объектов инфраструктуры, исключающий их ошибочную квалификацию в качестве муниципального имущества.