В рассматриваемой ситуации сложился конфликт между садоводческим некоммерческим товариществом (СНТ) и собственниками приватизированных земельных участков, входящих в границы территории СНТ, которые не являются членами товарищества. Ключевой факт — СНТ владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, предоставленным муниципалитетом, а участки отдельных граждан приватизированы и находятся в частной собственности.
Суть спора: собственники отказываются платить взносы, мотивируя это тем, что их земля — частная собственность, они не пользуются общими сетями водоснабжения и электроснабжения, а дороги считают муниципальными (городскими). Юридически значимым обстоятельством здесь является не членство в товариществе, а факт нахождения земельного участка в границах территории СНТ. Правоотношения регулируются нормами Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…», который распространяется на всех правообладателей садовых участков, расположенных в границах СНТ, независимо от того, являются ли они членами товарищества.
Отказ от пользования конкретными коммуникациями (электричество, вода) не освобождает от обязанности участвовать в содержании общего имущества. Юридически значимо то, что дороги, проезды, линии электропередач, водопроводные сети и другие объекты инфраструктуры, расположенные в границах СНТ и предназначенные для обслуживания всех участков, являются имуществом общего пользования, независимо от того, на чьем балансе они формально числятся. Если дороги не переданы на баланс города (не являются муниципальными), они входят в состав общего имущества товарищества.
Таким образом, правоотношения затрагивают сферу обязательственного права: обязанность собственников, не являющихся членами СНТ, заключить договор с товариществом на пользование объектами инфраструктуры и вносить плату за содержание и ремонт общего имущества. Ссылка собственников на то, что они «не берут» воду или электричество, юридически значима лишь в части расчета индивидуального потребления (платы за ресурсы), но не освобождает от участия в расходах на содержание сетей и дорог (платы за содержание инфраструктуры).
Для начала необходимо определить правовой режим имущества, которое собственники приватизированных участков отказываются оплачивать, ссылаясь на его «городской» характер и отсутствие факта пользования. Вопреки этому утверждению, дороги, линии электропередачи, водопровод и иная инфраструктура, расположенная в границах территории садоводческого товарищества и предназначенная для обслуживания нужд всех садоводов, является общим имуществом. Такое имущество находится в общей долевой собственности собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства.
Согласно статье 244 ГК РФ, общая собственность возникает на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи). Имущество общего пользования СНТ (дороги, коммуникации) является именно таким неделимым объектом, принадлежащим всем собственникам участков на праве общей долевой собственности. Это означает, что ни один из собственников не может отказаться от содержания этого имущества, поскольку право собственности на участок подразумевает и долю в общем имуществе.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Далее, ключевая норма, регулирующая обязанность по содержанию такого имущества, — статья 249 ГК РФ. Она прямо устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Эта обязанность является абсолютной и не зависит от того, пользуется ли конкретный собственник отдельными элементами этого имущества (водой, электричеством) или нет. Сам факт наличия у него права собственности на участок в границах СНТ порождает обязанность участвовать в содержании дорог, которые обеспечивают доступ к этому участку, и иной инфраструктуры, которая составляет единый комплекс.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 249
Что касается довода о том, что собственники не являются членами СНТ, то Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...» содержит прямое регулирование этого вопроса (в представленном контексте из НПА его текст отсутствует, поэтому я исхожу из общеизвестных положений закона). Согласно части 3 статьи 5 указанного закона, лица, ведущие садоводство на территории СНТ без членства в товариществе, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования, расположенных в границах территории садоводства. Размер этой платы устанавливается в размере, равном сумме членских и целевых взносов для членов товарищества. Таким образом, отсутствие членства не освобождает от обязанности платить за общее имущество.
Следовательно, собственники приватизированных участков, не являющиеся членами СНТ, обязаны уплачивать взносы на содержание общего имущества (включая дороги и инфраструктуру) в силу статей 244, 249 ГК РФ и прямого указания закона № 217-ФЗ. Их аргумент о том, что дороги являются «городскими», противоречит судебной практике и норме статьи 244 ГК РФ, так как дороги, построенные за счет средств товарищества и расположенные в его границах, являются его общим имуществом. Факт неиспользования воды и электричества не освобождает от платы за содержание дорог, которые используются для доступа к их собственным участкам, и иной инфраструктуры, от состояния которой зависит стоимость и удобство использования их недвижимости.
