В центре ситуации — правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, заключенного между арендодателем (собственником земли) и знакомой (арендатором). На данном участке мужем пользователя (третьим лицом по отношению к договору аренды) возведен объект капитального строительства, который не завершен строительством (имеет конструктивные элементы, но отсутствуют отопление и водоснабжение). Этот объект обладает признаками недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), однако его правовой статус на данный момент не определен — он не зарегистрирован ни как объект незавершенного строительства, ни как жилой дом.
Ключевой юридически значимый факт: строительство велось лицом, не являющимся ни собственником земельного участка, ни арендатором. Муж пользователя действовал на основании нотариальной доверенности, выданной знакомой (арендатором), которая уполномочила его на строительство и продажу. Однако такая доверенность сама по себе не порождает у мужа прав на земельный участок — она лишь подтверждает полномочия совершать определенные действия от имени доверителя (знакомой). Право собственности на объект недвижимости в силу закона возникает у лица, создавшего его для себя, но с учетом того, что строительство велось на чужой земле и по поручению арендатора, правовая квалификация этого обстоятельства может быть различной: либо как создание объекта для знакомой (с последующей регистрацией права на нее), либо как создание объекта для себя, но с риском признания его самовольной постройкой.
Юридическое значение имеет также тот факт, что срок аренды земельного участка истекает в 2025 году. После окончания срока аренды арендатор обязан вернуть участок арендодателю, если договор не будет продлен. Наличие на участке объекта строительства, возведенного без согласия собственника земли (или с нарушением условий аренды), может существенно повлиять на судьбу как самого объекта, так и земли. В частности, если объект будет признан самовольной постройкой (возведенной без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм), он подлежит сносу за счет лица, его построившего. Если же строительство велось с согласия арендодателя и в соответствии с разрешительной документацией (разрешение на строительство), то у арендатора или собственника объекта есть преимущественное право на продление аренды или выкуп участка.
Ситуация осложняется тем, что, по имеющейся информации, участок может быть выставлен на торги. Это возможно в двух основных сценариях: либо арендодатель (например, муниципалитет) по окончании срока аренды намерен предоставить участок другому лицу, либо участок подлежит реализации с торгов в рамках процедуры банкротства или обращения взыскания. В любом случае, если объект не будет зарегистрирован как недвижимость, а аренда не будет переоформлена на пользователя, риск утраты и земли, и построенного дома весьма высок.
Таким образом, затронуты следующие правоотношения: арендные (земельно-правовые), вещные (возникновение права собственности на объект незавершенного строительства), обязательственные (отношения из доверенности), а также градостроительные (необходимость получения разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию). Юридически значимо установить: кто является застройщиком, имелось ли разрешение на строительство, каково отношение собственника земли к возведению объекта, и можно ли признать объект недвижимостью, подлежащей государственной регистрации.
Возведённое на арендованном участке строение (свет, крыша, полы, двери, окна) отвечает признакам недвижимой вещи, поскольку согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства прямо отнесены к недвижимости. Это означает, что дом является самостоятельным объектом гражданских прав и его создание, возникновение права собственности на него требуют государственной регистрации.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130
Право собственности на такой объект по общему правилу приобретает лицо, которое создало его для себя с соблюдением закона (ст. 218 ГК РФ). Поскольку муж возводил дом на земле, не принадлежащей ему, и не имея титула на участок, он не может считаться лицом, создавшим вещь «для себя» в юридическом смысле. Застройщиком по документам выступает знакомая (арендатор), а муж действовал по её поручению в силу доверенности. Следовательно, право собственности на недострой по ст. 218 может возникнуть только у самой знакомой, а не у мужа — если строительство велось с необходимой разрешительной документацией.
- Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
При отсутствии разрешения на строительство (а в ситуации оно, судя по всему, не получено) постройка может быть признана самовольной. Это влечёт негативные последствия, установленные ст. 222 ГК РФ: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Наличие у мужа нотариальной доверенности от знакомой на строительство и продажу само по себе не даёт ему права зарегистрировать недострой на своё имя. Доверенность (ст. 185 ГК РФ) лишь уполномочивает его представлять интересы доверителя — знакомой — в отношениях с третьими лицами, включая органы регистрации, но не делает его собственником результата строительства. Для регистрации права собственности на недострой потребуется волеизъявление самой знакомой (или её представителя по доверенности) как застройщика.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Переоформление аренды на себя (т.е. замена арендатора) возможно только через передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу — перенаём. Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе передать свои права и обязанности другому лицу (перенаём) только с согласия арендодателя. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, такое согласие должно быть получено от уполномоченного органа. Без этого согласия перенаём невозможен, и участок действительно может быть выставлен на торги после истечения срока аренды.
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
По истечении срока аренды в 2025 году у знакомой (арендатора) есть два варианта, предусмотренных ст. 621 ГК РФ: во-первых, преимущественное право на заключение нового договора аренды при надлежащем исполнении обязанностей и письменном уведомлении арендодателя; во-вторых, если арендатор продолжает пользоваться участком при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на неопределённый срок. Однако эти права принадлежат самой знакомой, а не мужу или пользователю. Если знакомая не будет претендовать на продление, участок освобождается, и находящийся на нём недострой (если он не оформлен в собственность) может быть снесён или изъят.
- Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. ... 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 621
Для регистрации права собственности на недострой необходимо также соблюдение требований о разрешении на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение даёт право застройщику (в данном случае — знакомой, как арендатору с согласия арендодателя) осуществлять строительство. Его отсутствие усиливает риск признания постройки самовольной по ст. 222 ГК РФ.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Наконец, государственная регистрация права на незавершённое строительство по общему правилу, установленному ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, проводится одновременно с государственной регистрацией права на земельный участок, если право заявителя на участок ещё не зарегистрировано. Поскольку ни муж, ни пользователь не имеют зарегистрированного права на спорный участок (ни собственности, ни аренды), зарегистрировать недострой на своё имя они не смогут, предварительно не став арендаторами участка. Это возможно только после заключения с ними нового договора аренды или оформления перенайма с согласия арендодателя.
Статья 40. 1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие объекты, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 40
Обобщая изложенное, для достижения целей пользователя (переоформление аренды и регистрация недостроя) требуется: (1) получить согласие арендодателя на перенаём либо новый договор аренды с пользователем; (2) знакомая как застройщик должна оформить право собственности на недострой (при наличии разрешения на строительство или в судебном порядке, если постройка не самовольная); (3) после этого возможна передача прав на недострой пользователю по отдельной сделке (купля-продажа и перенаём участка). Нотариальная доверенность, выданная мужу, не заменяет этих этапов.
