Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Приостановите сделку купли-продажи до получения градостроительной документации на КУРТ-17.
  2. 2
    Закажите в МФЦ выписку из ИСОГД и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
  3. 3
    Проверьте в ГПЗУ раздел «Информация об ограничениях использования» на наличие отметки о КУРТ.
  4. 4
    Передайте полученные документы адвокату по земельному праву для оценки рисков изъятия участка.
  5. 5
    Не подписывайте основной договор и не передавайте задаток до заключения адвоката.
  6. 6
    Если продавец согласен на включение такого условия в предварительный договор: Включите в предварительный договор условие о возврате задатка в двойном размере при невозможности строительства.descriptionПредварительный договор купли-продажи земельного участка

Документы и доказательства

  • Решение администрации г.о. Подольск о комплексном развитии территории КУРТ-17.
  • Если проект планировки и межевания утвержден администрацией: Утвержденный проект планировки и проект межевания территории КУРТ-17.
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с указанием ограничений.
  • Выписка из ЕГРН о правах и обременениях на земельный участок.
  • Если администрация предоставит такой ответ: Официальный ответ администрации о сроках и этапах реализации КУРТ-17.
  • Если участок включен в перечень объектов под снос: Документы, подтверждающие включение вашего участка в перечень объектов под снос.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте в ГПЗУ раздел об ограничениях — там должно быть указано вхождение в зону КУРТ.

  • Сроки и риски

    • До утверждения проекта планировки КУРТ-17 строительство дома разрешено, но после — почти гарантирован снос или изъятие с компенсацией.
    • Зарегистрировать право собственности на дом вы сможете, но это не защитит его от принудительного изъятия в рамках КУРТ.
    • Если дом признают самовольной постройкой из-за несоответствия документации КУРТ, компенсация не выплачивается, снос — за ваш счет.
    • При изъятии участка дом оценят по рыночной стоимости, но упущенная выгода от долгосрочного использования не компенсируется.
    • Риск сноса или изъятия сохраняется на весь период реализации решения о КУРТ-17, сроки которого уточните в администрации.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, утвержден ли проект планировки территории (ППТ) для КУРТ-17 в администрации г.о. Подольск.
    • Запросите в администрации г.о. Подольск копию решения о КУРТ-17 и перечень объектов под снос.
    • Уточните в Комитете по архитектуре г.о. Подольск, включен ли участок в границы КУРТ-17.
    • Получите выписку из ИСОГД по участку через администрацию г.о. Подольск.
    • Приостановите сделку до получения официального ответа от администрации г.о. Подольск.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация связана с приобретением земельного участка в Московской области (г.о. Подольск), который официально предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но при этом находится в границах территории, подлежащей комплексному и устойчивому развитию (КУРТ-17). Юридически значимым обстоятельством здесь является наличие утвержденной документации по планировке территории в рамках механизма КУРТ, который накладывает на весь земельный массив особый градостроительный режим. Покупатель сталкивается с потенциальным конфликтом между формальным видом разрешенного использования участка (ИЖС) и фактическими ограничениями, вытекающими из статуса территории как зоны КУРТ. В частности, возникает неопределенность в отношении того, сохраняется ли за собственником в полном объеме право на возведение индивидуального жилого дома и последующую регистрацию права собственности на него, или же планы развития территории (снос, реконструкция объектов капитального строительства, изменение параметров застройки) могут сделать такое строительство невозможным, либо признать его результаты самовольной постройкой. Затронуты отношения в сфере градостроительной деятельности и землепользования, а именно: правовой режим территорий, подлежащих комплексному развитию; порядок застройки земельных участков, входящих в такую зону; основания для отказа в кадастровом учете и регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости; а также основания для сноса объектов, возведенных в нарушение установленного правового режима.

Для оценки рисков, связанных с включением земельного участка в зону комплексного устойчивого развития территории (КУРТ-17), необходимо проанализировать ряд норм градостроительного и гражданского законодательства.

Прежде всего, следует обратить внимание на ограничения, установленные частью 4.1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке изменение вида разрешенного использования земельных участков в границах такой территории не допускается. Это означает, что пока для территории КУРТ-17 не утверждён проект планировки, вид разрешённого использования участка (индивидуальное жилищное строительство) остаётся неизменным. Однако после утверждения документации по планировке возможно установление иных видов разрешённого использования, что может повлиять на возможность строительства индивидуального жилого дома.

4.1. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации / ст.37

Далее, содержание самого решения о комплексном развитии территории определено в статье 67 ГрК РФ. В решении должны быть указаны основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения, а также предельные параметры разрешённого строительства. Если решение о КУРТ-17 не предусматривает в качестве основного вида использования ИЖС, то после утверждения документации по планировке строительство индивидуального жилого дома может оказаться невозможным.

Статья 67. Решение о комплексном развитии территории: 1. В решение о комплексном развитии территории включаются: ... 2) перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома; ... 5) основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о комплексном развитии территории, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой принимается такое решение.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации / ст.67

Градостроительный регламент, согласно статье 36 ГрК РФ, определяет правовой режим земельных участков, в том числе виды разрешённого использования. Однако для территорий, в отношении которых принято решение о комплексном развитии, действие градостроительного регламента может быть скорректировано документацией по планировке. Важно проверить, не установлены ли проектом планировки территории КУРТ-17 параметры застройки, исключающие индивидуальное жилищное строительство, или не предусмотрено ли размещение иных объектов.

  1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
  2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: ... 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.
    — Градостроительный кодекс Российской Федерации / ст.36

Цели комплексного развития территории закреплены в статье 64 ГрК РФ, среди которых обеспечение сбалансированного развития и повышение качества городской среды. Это указывает на то, что КУРТ-17 может предполагать масштабную реконструкцию или застройку территории, что создаёт риск несоответствия индивидуального жилого дома утверждённым планам.

  1. обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства; 2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан; 3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий; 4) повышение эффективности использования территорий, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда; 5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления...
    — Градостроительный кодекс Российской Федерации / ст.64

Кроме того, в соответствии со статьёй 65 ГрК РФ комплексное развитие территории жилой застройки может включать объекты индивидуального жилищного строительства. Это означает, что дом на участке может быть включён в перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции по договору о КУРТ.

  1. Виды комплексного развития территории: 1) комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома и (или) дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, указанные в части 2 настоящей статьи (далее - комплексное развитие территории жилой застройки); ... 4) комплексное развитие территории, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости...
    — Градостроительный кодекс Российской Федерации / ст.65

Таким образом, если дом будет построен без учёта требований проекта планировки территории или с нарушением иных установленных ограничений, он может быть признан самовольной постройкой по правилам статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Самовольной постройкой признаётся здание, возведённое на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо возведённое без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм. Однако закон делает исключение: если собственник не знал и не мог знать об установленных ограничениях в отношении земельного участка, такая постройка не считается самовольной.

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации / ст.222

Порядок принудительного сноса самовольных построек предусмотрен статьёй 55.32 Градостроительного кодекса РФ. Снос осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления. При этом орган местного самоуправления обязан рассмотреть материалы и принять решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с требованиями.

  1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 2. Орган местного самоуправления ... обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий: 1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом...
    — Градостроительный кодекс Российской Федерации / ст.55.32

Что касается государственной регистрации права на построенный дом, то Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в статье 26 устанавливает основания для приостановления регистрации. В частности, если не представлены необходимые документы (например, уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС, технический план) или их содержание не соответствует требованиям законодательства, регистратор приостановит регистрацию, а впоследствии может отказать в ней. Если строительство велось без учёта ограничений, установленных документацией по планировке территории КУРТ-17, уполномоченный орган может признать представленные документы не соответствующими закону, что повлечёт отказ.

  1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» / ст.26

Таким образом, включение участка в зону КУРТ-17 влечёт за собой следующие риски: невозможность строительства ИЖС, если проект планировки территории не предусматривает такой вид использования или устанавливает иные параметры; потенциальное включение дома в перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках комплексного развития; признание дома самовольной постройкой с последующим сносом; отказ в регистрации права собственности из-за несоответствия документов требованиям, вытекающим из проекта планировки. Для минимизации рисков рекомендуется до приобретения участка запросить выписку из решения о КУРТ-17 и ознакомиться с утверждённой документацией по планировке территории.

Покупка участка в зоне КУРТ-17 сопряжена с высокими рисками. Строительство дома разрешено, но после утверждения проекта планировки территории он почти гарантированно будет подлежать сносу или изъятию для муниципальных нужд с компенсацией. Зарегистрировать право собственности вы, скорее всего, сможете, но это не защитит постройку от последующего принудительного изъятия в рамках реализации решения о комплексном развитии территории.

Рекомендуемые действия

  • Приостановить сделку купли-продажи до получения и анализа полного пакета градостроительной документации на территорию КУРТ-17.
  • Направить запрос в администрацию г.о. Подольск о предоставлении заверенной копии решения о комплексном развитии территории и утвержденного проекта планировки территории (если он принят).
  • Заказать в МФЦ или через портал Госуслуг выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — даже если они будут подготовлены на текущий вид разрешенного использования ИЖС, информация об ограничениях будет в них отражена.
  • Передать полученные документы адвокату, специализирующемуся на земельном и градостроительном праве, для оценки перспектив сохранения участка и возможности строительства в долгосрочной перспективе.
  • До получения заключения адвоката не передавать задаток и не подписывать основной договор купли-продажи. Если продавец торопит, рассмотрите включение в предварительный договор условия о возврате задатка в двойном размере при выявлении обстоятельств, делающих строительство дома невозможным.

Документы и доказательства

  • Решение органа местного самоуправления (г.о. Подольск) о комплексном развитии территории КУРТ-17.
  • Утвержденный проект планировки и проект межевания территории (если утверждены).
  • Градостроительный план земельного участка со всеми ограничениями и обременениями.
  • Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях на участок.
  • Официальный ответ администрации о сроках реализации решения о КУРТ-17 и планируемых мероприятиях на конкретном участке.

Куда обращаться и порядок действий

  • Подайте письменное заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г.о. Подольск о предоставлении сведений о стадии реализации КУРТ-17 (принято ли решение, утверждена ли документация по планировке, заключен ли договор о КУРТ).
  • Запросите в администрации информацию о том, включен ли конкретный земельный участок и потенциальный дом в перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции.
  • При получении ГПЗУ обращайте внимание на раздел «Информация об ограничениях использования земельного участка», где должно быть прямо указано на вхождение в зону КУРТ.

Денежные требования и риски

  • Дом, построенный после принятия решения о КУРТ, при изъятии земельного участка будет оценен по рыночной стоимости, но компенсация не покроет упущенную выгоду от невозможности его длительного использования.
  • Если дом будет признан самовольной постройкой (например, из-за несоответствия параметрам утвержденной документации по планировке), право на компенсацию не возникнет, а снос будет произведен за ваш счет.

Когда нужен адвокат

Обратиться к адвокату необходимо на этапе получения градостроительной документации, чтобы он оценил юридическую силу и правовые последствия принятых муниципальных актов. Без профессионального анализа решения о КУРТ-17 и проекта планировки крайне высок риск приобрести проблемный актив, вложения в который будут утрачены при принудительном отчуждении.