Можно ли купить участок соседей и оформить его на мужа, если дом и участок оформлены на мать мужа? Куда обращаться — в МФЦ или другое место?

Семья планирует приобрести часть соседнего земельного участка, который непосредственно примыкает к их собственному домовладению. При этом жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, принадлежат на праве собственности матери супруга (свекрови). Покупателем же планируется выступить непосредственно супругу (сыну свекрови).

Юридически значимым является то, что приобретаемый объект представляет собой часть (а не целый) соседнего земельного участка. Это принципиально меняет характер сделки по сравнению с покупкой отдельного, уже сформированного земельного участка.

Ключевой факт: продавец владеет целым участком, который прошел межевание (его границы установлены, площадь определена). Однако действующее земельное законодательство запрещает отчуждать часть участка как самостоятельный объект, пока эта часть не будет преобразована в отдельный земельный участок. Иными словами, продавец сначала должен провести раздел своего исходного участка на два самостоятельных: один останется у него, второй будет продан.

Таким образом, затронуты правоотношения в сфере:

• Земельных правоотношений, связанных с разделом и образованием новых земельных участков.
• Гражданско-правовых сделок (купля-продажа) в отношении вновь образованного объекта недвижимости.
• Кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость.

Юридически значимым обстоятельством является также субъектный состав сделки: продавец (соседи) и покупатель (муж) — это два физических лица. Тот факт, что на имя матери супруга (свекрови) уже оформлен смежный участок, не создает препятствий для приобретения соседней земли в собственность её сына. Он выступает как самостоятельный покупатель, приобретающий новый объект недвижимости, а не часть уже имеющегося владения. Это два разных объекта права, каждый из которых может принадлежать разным лицам.

Также важно, что предоставленная выписка из ЕГРН свидетельствует об отсутствии обременений (арестов, залогов) на участке продавца на момент её получения, что является благоприятным фактором, указывающим на правовую чистоту объекта для сделки.

Применимое право

Приобретение части соседнего земельного участка возможно только после того, как эта часть будет сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются, в том числе, при разделе земельных участков. В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе исходный участок прекращает существование, и на его месте возникают несколько новых участков. Соседям необходимо сначала произвести раздел их межеванного участка, поставить на кадастровый учёт вновь образованный участок, предназначенный для продажи, и только затем заключать договор купли-продажи. Без этого продажа «части» участка как недвижимости невозможна, поскольку предмет сделки не будет индивидуализирован.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2

Приобрести участок на мужа возможно, но сделка купли-продажи может быть заключена только после того, как продавец (соседи) проведет раздел своего участка, и из него будет образован новый самостоятельный объект недвижимости, поставленный на кадастровый учет. Тот факт, что дом и смежный участок оформлены на свекровь, не является препятствием — муж выступает самостоятельным покупателем и приобретает право собственности на вновь образованный объект недвижимости на общих основаниях.

Рекомендуемые действия

• Согласовать с продавцами (соседями) раздел их участка и взять на себя письменное обязательство об оплате расходов на кадастрового инженера и госпошлину, если вторая сторона готова провести межевание за свой счет, чтобы исключить риск их уклонения от сделки после раздела.
• Заключить договор с кадастровым инженером для подготовки межевого плана в целях раздела исходного участка продавца; подать через продавца заявление в Росреестр для одновременного кадастрового учета вновь образуемого участка и регистрации права собственности на него за соседями.
• После получения выписки из ЕГРН на новый участок заключить с продавцом письменный договор купли-продажи в простой письменной форме, указав в нем кадастровый номер, площадь, адрес и цену участка.
• Подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, приложив квитанцию об уплате госпошлины от имени покупателя (мужа).

Документы и доказательства

• Межевой план, подготовленный кадастровым инженером в связи с образованием земельного участка путем раздела.
• Правоустанавливающий документ продавца на исходный участок (выписка из ЕГРН).
• Договор купли-продажи нового участка с полными данными объекта недвижимости, подписанный обеими сторонами.
• Документ, удостоверяющий личность покупателя (мужа) и продавца.

Сроки и риски

• Кадастровый учет и регистрация права продавца на образованный участок занимают до 10–12 рабочих дней при подаче через МФЦ; регистрация перехода права по договору купли-продажи — такой же срок.
• Основной риск — продавец может отказаться от продажи после проведения раздела и постановки участка на учет, поэтому целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости с условием об обязательности заключения основного договора.

Когда нужен адвокат

• Если продавец отказывается проводить раздел или уклоняется от подписания основного договора после межевания.
• При возникновении спора о границах образуемого участка или отказе Росреестра в кадастровом учете и регистрации права.
• При наличии скрытых обременений на исходный участок продавца, которые выявились после получения уточненной выписки из ЕГРН.