Семья планирует приобрести часть соседнего земельного участка, который непосредственно примыкает к их собственному домовладению. При этом жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, принадлежат на праве собственности матери супруга (свекрови). Покупателем же планируется выступить непосредственно супругу (сыну свекрови).
Юридически значимым является то, что приобретаемый объект представляет собой часть (а не целый) соседнего земельного участка. Это принципиально меняет характер сделки по сравнению с покупкой отдельного, уже сформированного земельного участка.
Ключевой факт: продавец владеет целым участком, который прошел межевание (его границы установлены, площадь определена). Однако действующее земельное законодательство запрещает отчуждать часть участка как самостоятельный объект, пока эта часть не будет преобразована в отдельный земельный участок. Иными словами, продавец сначала должен провести раздел своего исходного участка на два самостоятельных: один останется у него, второй будет продан.
Таким образом, затронуты правоотношения в сфере:
- Земельных правоотношений, связанных с разделом и образованием новых земельных участков.
- Гражданско-правовых сделок (купля-продажа) в отношении вновь образованного объекта недвижимости.
- Кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость.
Юридически значимым обстоятельством является также субъектный состав сделки: продавец (соседи) и покупатель (муж) — это два физических лица. Тот факт, что на имя матери супруга (свекрови) уже оформлен смежный участок, не создает препятствий для приобретения соседней земли в собственность её сына. Он выступает как самостоятельный покупатель, приобретающий новый объект недвижимости, а не часть уже имеющегося владения. Это два разных объекта права, каждый из которых может принадлежать разным лицам.
Также важно, что предоставленная выписка из ЕГРН свидетельствует об отсутствии обременений (арестов, залогов) на участке продавца на момент её получения, что является благоприятным фактором, указывающим на правовую чистоту объекта для сделки.
Применимое право
Приобретение части соседнего земельного участка возможно только после того, как эта часть будет сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются, в том числе, при разделе земельных участков. В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе исходный участок прекращает существование, и на его месте возникают несколько новых участков. Соседям необходимо сначала произвести раздел их межеванного участка, поставить на кадастровый учёт вновь образованный участок, предназначенный для продажи, и только затем заключать договор купли-продажи. Без этого продажа «части» участка как недвижимости невозможна, поскольку предмет сделки не будет индивидуализирован.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.4
После завершения процедуры раздела у соседа-продавца возникнет право собственности на новый участок (п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ), и именно этот участок может быть предметом договора купли-продажи. Оформление такого договора на мужа (сына свекрови) законом не запрещено: он является дееспособным лицом, и его родство с собственником соседнего участка (свекровью) не имеет правового значения. Для сделки потребуется заключить письменный договор купли-продажи недвижимости, соответствующий требованиям ст. 549 и ст. 550 ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 550
В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество – кадастровый номер вновь образованного участка, его площадь, местоположение. Это требование ст. 554 ГК РФ, и без его выполнения договор считается незаключённым.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 554
Переход права собственности на земельный участок к мужу подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Заявление о регистрации и необходимые документы можно подать как непосредственно в орган регистрации прав (Росреестр), так и через многофункциональный центр (МФЦ) – п. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ прямо предусматривает оба варианта.
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Основанием для учёта и регистрации прав на образованный участок будет являться межевой план, подготовленный кадастровым инженером в связи с образованием земельного участка (п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ). Учитывая, что соседний участок уже межеван, для его раздела потребуется новый межевой план. Без его представления регистрирующий орган приостановит процедуру на основании ст. 26 того же Закона (непредставление необходимых документов).
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: … 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; … 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка…).
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Таким образом, для оформления права собственности на мужа необходимо: 1) провести раздел участка соседей (с подготовкой межевого плана и постановкой на учёт нового участка); 2) заключить договор купли-продажи с указанием кадастрового номера и других данных нового участка; 3) подать заявление о регистрации перехода права в Росреестр (лично или через МФЦ). Свекровь в этой сделке не участвует, её согласие не требуется, так как приобретаемый участок будет новым самостоятельным объектом.
