Капитальный гараж, возведённый на придомовой территории многоквартирного дома без получения разрешения, подпадает под признаки самовольной постройки, установленные гражданским законодательством. В силу ст. 222 ГК РФ такая постройка подлежит сносу лицом, её осуществившим, или за его счёт. Применительно к вашей ситуации: капитальный гараж построен на земельном участке, который входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД (придомовая территория). Этот участок не был предоставлен застройщику гаража в установленном порядке, а его разрешённое использование (для эксплуатации МКД) не допускает размещения капитальных гаражей. Кроме того, отсутствует разрешение на строительство. Следовательно, такой гараж является самовольной постройкой и подлежит сносу.
"1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет..."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.222
Поскольку придомовая территория является общей долевой собственностью собственников помещений, каждый из них вправе требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения. На это прямо указывает ст. 304 ГК РФ, позволяющая собственнику требовать устранения любых нарушений его права, даже если он фактически владеет участком. В данном случае железный и капитальный гаражи, размещённые на придомовой территории без согласия всех сособственников, нарушают право пользования общим имуществом. Собственники помещений в МКД могут предъявить негаторный иск к лицам, установившим гаражи, об освобождении земельного участка.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.304
Жилищное законодательство возлагает на управляющую компанию обязанность обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая придомовую территорию. Согласно ст. 161 ЖК РФ, управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, а также соблюдение прав и законных интересов собственников. УК обязана принимать меры для освобождения придомовой территории от незаконно размещённых объектов. Однако в вашем случае УК бездействует. Это нарушает её обязанности, и вы вправе жаловаться на неё в жилищную инспекцию или требовать в суде понуждения к исполнению обязательств. Важно: УК не вправе самостоятельно сносить постройки — для этого требуется решение суда или административный акт, но она обязана инициировать процесс (например, направить предписание нарушителю, обратиться в органы местного самоуправления).
"1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан... 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества... 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Земельный кодекс прямо предусматривает восстановление нарушенного права на земельный участок в случаях его самовольного занятия. В ст. 60 ЗК РФ указано, что такое право подлежит восстановлению, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путём восстановления положения, существовавшего до нарушения. Поскольку гаражи (особенно капитальный) самовольно занимают часть придомовой территории, которая принадлежит всем собственникам, это является самовольным занятием земельного участка. Следовательно, вы вправе требовать восстановления прежнего состояния — освобождения участка от построек.
"Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.60
Кроме того, ст. 62 ЗК РФ допускает принуждение нарушителя к исполнению обязанности в натуре, в том числе к сносу незаконно возведённых строений. Это означает, что суд может обязать лицо, установившее гаражи, снести их за свой счёт. При этом снос железного гаража, даже если он не является капитальным, также может быть предметом иска, если он размещён без правовых оснований. Однако для железного гаража (движимая вещь) нет необходимости доказывать признаки самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ — достаточно нарушения права пользования землёй. Для капитального гаража применяется именно ст. 222 ГК РФ.
"2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств)."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.62
Самовольное занятие земельного участка (придомовой территории) влечёт административную ответственность. Статья 7.1 КоАП РФ устанавливает штраф за такое правонарушение. Хотя эта норма не обязывает напрямую к сносу, её применение может служить дополнительным рычагом воздействия на нарушителей. Вы можете обратиться в Росреестр или орган местного самоуправления с заявлением о привлечении виновных к административной ответственности. Однако штраф сам по себе не освобождает земельный участок — вопрос о сносе решается в рамках гражданского или административного судопроизводства. Административное наказание может быть основанием для подачи иска, но не заменяет его.
"Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка ... - влечет наложение административного штрафа ..."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст.7.1
Таким образом, для сноса капитального гаража необходимо обращаться в суд с иском о признании его самовольной постройкой и сносе (ст. 222 ГК РФ, ст. 60,62 ЗК РФ). Для железного гаража — иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Администрация может выступать как соответчик или третье лицо, если она обязана контролировать использование земли, но снос самовольной постройки на землях общего пользования (к которым относится придомовая территория) может осуществляться и по решению суда. Жалоба в администрацию — досудебный порядок, но не обязательный: вы можете сразу подать иск. УК обязана принимать меры, но её бездействие не блокирует ваше право на судебную защиту.
