В данном случае речь идет о формировании земельного участка под многоквартирным домом (МКД) и последующем переходе этого участка в общую долевую собственность собственников помещений в доме. Сейчас участок уже сформирован, но юридически не оформлен — он включает: часть, где стоит дом (муниципальная земля, так как дом, вероятно, построен на государственном или муниципальном участке), нераспределенные земли (земли, не переданные никому) и «какой-то кусок» (возможно, излишек или техническая зона). Ключевая правовая сложность возникает из-за того, что один из собственников квартир (или иного помещения в МКД) имеет в частной собственности смежный участок и готов от него отказаться, чтобы присоединить его к общему участку.
Юридически значимые обстоятельства: ТСЖ стремится оформить единый земельный участок под всем МКД (включая придомовую территорию) в общую долевую собственность всех собственников помещений в доме. Это предусмотрено нормами земельного и жилищного законодательства. После того как участок будет сформирован и поставлен на кадастровый учет, он автоматически (бесплатно) переходит в общую долевую собственность — это гарантия для собственников квартир.
Проблема в том, что к этому уже сформированному и оформленному участку впоследствии предполагается присоединить еще один, который на данный момент принадлежит жильцу на праве частной собственности. Согласие жильца на отказ от своего участка создает риск: если он просто откажется (подаст заявление об отказе) без одновременного присоединения, то по общему правилу земельный участок, от которого собственник отказался, становится бесхозяйным имуществом и может перейти в муниципальную собственность. В таком случае муниципалитет получает этот участок, и ТСЖ уже не сможет его просто так присоединить — потребуется выкуп у муниципалитета или иное соглашение. Это главный юридический риск, которого опасается ТСЖ.
Далее, альтернативы: можно попробовать выкупить участок у жильца до или одновременно с оформлением основного участка, либо сразу включить его в проект межевания территории при формировании участка под МКД, чтобы он стал частью сформированного массива. Если участок жильца граничит с формируемым участком под домом, возможно его присоединение путем перераспределения или объединения земельных участков, но это возможно только при одновременном нахождении обоих участков в собственности ТСЖ или собственников помещений. Если же жилец сначала откажется, а участок перейдет муниципалитету, то потребуется уже муниципальная процедура предоставления этого участка (например, в аренду или выкуп), что гораздо сложнее.
Таким образом, ситуация квалифицируется как земельно-правовой спор о порядке оформления придомовой территории МКД с включением смежного частного участка. Юридически значимо: последовательность действий — сначала отказ, потом присоединение — критична, так как создает риск перехода прав на участок к муниципалитету. Также значимо: является ли участок жильца смежным и может ли он быть включен в границы земельного участка под МКД по нормам градостроительного законодательства (например, не нарушает ли это красные линии, требования к минимальному размеру и т. д.). И, наконец, форма права на будущий общий участок — общая долевая собственность, и любое присоединение к нему должно происходить с согласия всех сособственников (собственников помещений в доме).
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания дома, принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Это означает, что формирование такого участка и его оформление в общую долевую собственность — не право, а обязанность, вытекающая из закона. Границы участка должны быть уже определены в соответствии с земельным законодательством (как в Вашем случае — участок сформирован). После государственной регистрации права общей долевой собственности на этот участок он становится общим имуществом всех собственников помещений, и его уменьшение или увеличение возможно только с согласия всех (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Факт включения в состав участка муниципальной части и нераспределенных земель не препятствует его оформлению, если границы установлены с соблюдением закона.
Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Границы и размер такого участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Для реализации этого права товарищество собственников жилья в силу статьи 137 Жилищного кодекса РФ вправе получать или приобретать земельные участки в общую долевую собственность собственников помещений. Таким образом, ТСЖ — надлежащий заявитель для оформления участка. Однако сама процедура приобретения прав на сформированный участок регулируется земельным законодательством.
Товарищество собственников жилья вправе: ... 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 137
Пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предоставляет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность или в аренду лицам, являющимся собственниками помещений в этом доме, если участок неделим. В Вашем случае участок уже сформирован и на нём расположен сам дом — это прямое основание для его бесплатного перехода в общую долевую собственность (на основании ст. 36 ЖК РФ и п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, который в контексте не приведён, но следует из системного толкования). Однако эта норма закрепляет исключительное право только на тот участок, который занят зданием и необходим для его эксплуатации. Она не даёт права автоматически распространить это исключительное право на соседние участки, находящиеся в частной собственности.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
- В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земе
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Теперь о риске, который Вы обоснованно опасаетесь: если собственник откажется от своего земельного участка, этот участок не перейдёт автоматически к собственникам помещений в МКД. Статья 236 Гражданского кодекса РФ прямо устанавливает, что отказ от права собственности не прекращает прав и обязанностей собственника до момента приобретения права на это имущество другим лицом. Иными словами, просто объявив об отказе, жилец не передаёт участок ни ТСЖ, ни общему собранию. Более того, согласно пункту 1 статьи 225 ГК РФ вещь, от права собственности на которую собственник отказался, становится бесхозяйной.
Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (п. 1 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 225
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 236
Критическим является то, что Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в статье 56 устанавливает: при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля. То есть после того, как жилец подаст заявление об отказе и Росреестр зарегистрирует прекращение его права, участок станет муниципальной собственностью — без какого-либо участия воли муниципалитета. Это произойдёт автоматически, и тогда присоединить его к участку под МКД будет возможно только в порядке предоставления муниципальной земли, что потребует либо выкупа, либо получения в аренду с последующим выкупом, причём не факт, что исключительное право на это возникнет.
- Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.
- При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государс
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 56
Таким образом, отказ жильца от участка в надежде, что он «присоединится» к общему участку МКД, приведёт к прямо противоположному результату: участок станет муниципальным, и его придётся выкупать повторно (если вообще удастся). Чтобы этого избежать, необходимо действовать иначе. Самый безопасный путь — не отказ, а выкуп этого участка у жильца до регистрации права общей долевой собственности на участок под домом. Сделать это может либо ТСЖ (если у него есть средства), либо собственники помещений на основании решения общего собрания. После выкупа участок станет собственностью ТСЖ или конкретных собственников (например, если выкупит несколько человек в общую долевую собственность), а затем на этапе формирования общего участка под домом можно будет объединить оба участка в один (или включить выкупленный участок в состав участка под МКД, если он является смежным и необходим для эксплуатации дома). При этом надо учитывать, что увеличение площади общего имущества (участка под МКД) требует согласия всех собственников помещений в доме, поскольку это изменение размера общего имущества (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Альтернативный вариант — одновременное оформление: до регистрации прав на существующий сформированный участок инициировать процедуру перераспределения земель или утверждения нового проекта межевания территории, включающего частный участок жильца как часть единого участка под домом. Для этого жилец может подать заявление о перераспределении земельных участков со своим участком и муниципальными землями, а ТСЖ — согласовать это. Однако без согласия жильца на отчуждение его участка в пользу общего земельного участка (не в пользу муниципалитета) это невозможно.
Статья 209 ГК РФ закрепляет право собственника по своему усмотрению отчуждать имущество, в том числе иным лицам. Это даёт жильцу возможность не отказываться от участка, а продать его ТСЖ или собственникам помещений. Такой вариант полностью исключает переход участка к муниципалитету.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Если же жилец настаивает именно на отказе, то сначала необходимо, чтобы участок под МКД был официально зарегистрирован в общей долевой собственности собственников помещений, а затем — если это технически и юридически возможно — инициировать процедуру присоединения муниципального участка, который возникнет после отказа. Но риск здесь в том, что муниципалитет может не согласиться предоставить этот участок бесплатно, а будет настаивать на выкупе или вообще откажет. Право общей долевой собственности на участок под МКД не даёт исключительного права на приобретение смежных участков — это исключительное право распространяется только на тот участок, на котором расположен дом (ст. 39.20 ЗК РФ). Поэтому наиболее надёжный путь — выкуп участка у жильца до государственной регистрации отказа, с последующим включением его в состав общего участка (либо путем перераспределения земельных участков, либо путем утверждения нового проекта межевания и изменения границ участка МКД).
