Для реализации этого права товарищество собственников жилья в силу статьи 137 Жилищного кодекса РФ вправе получать или приобретать земельные участки в общую долевую собственность собственников помещений. Таким образом, ТСЖ — надлежащий заявитель для оформления участка. Однако сама процедура приобретения прав на сформированный участок регулируется земельным законодательством.
Товарищество собственников жилья вправе: ... 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 137
Пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предоставляет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность или в аренду лицам, являющимся собственниками помещений в этом доме, если участок неделим. В Вашем случае участок уже сформирован и на нём расположен сам дом — это прямое основание для его бесплатного перехода в общую долевую собственность (на основании ст. 36 ЖК РФ и п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, который в контексте не приведён, но следует из системного толкования). Однако эта норма закрепляет исключительное право только на тот участок, который занят зданием и необходим для его эксплуатации. Она не даёт права автоматически распространить это исключительное право на соседние участки, находящиеся в частной собственности.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
- В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земе
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Теперь о риске, который Вы обоснованно опасаетесь: если собственник откажется от своего земельного участка, этот участок не перейдёт автоматически к собственникам помещений в МКД. Статья 236 Гражданского кодекса РФ прямо устанавливает, что отказ от права собственности не прекращает прав и обязанностей собственника до момента приобретения права на это имущество другим лицом. Иными словами, просто объявив об отказе, жилец не передаёт участок ни ТСЖ, ни общему собранию. Более того, согласно пункту 1 статьи 225 ГК РФ вещь, от права собственности на которую собственник отказался, становится бесхозяйной.
Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (п. 1 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 225
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 236
Критическим является то, что Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в статье 56 устанавливает: при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля. То есть после того, как жилец подаст заявление об отказе и Росреестр зарегистрирует прекращение его права, участок станет муниципальной собственностью — без какого-либо участия воли муниципалитета. Это произойдёт автоматически, и тогда присоединить его к участку под МКД будет возможно только в порядке предоставления муниципальной земли, что потребует либо выкупа, либо получения в аренду с последующим выкупом, причём не факт, что исключительное право на это возникнет.
- Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.
- При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государс
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 56
Таким образом, отказ жильца от участка в надежде, что он «присоединится» к общему участку МКД, приведёт к прямо противоположному результату: участок станет муниципальным, и его придётся выкупать повторно (если вообще удастся). Чтобы этого избежать, необходимо действовать иначе. Самый безопасный путь — не отказ, а выкуп этого участка у жильца до регистрации права общей долевой собственности на участок под домом. Сделать это может либо ТСЖ (если у него есть средства), либо собственники помещений на основании решения общего собрания. После выкупа участок станет собственностью ТСЖ или конкретных собственников (например, если выкупит несколько человек в общую долевую собственность), а затем на этапе формирования общего участка под домом можно будет объединить оба участка в один (или включить выкупленный участок в состав участка под МКД, если он является смежным и необходим для эксплуатации дома). При этом надо учитывать, что увеличение площади общего имущества (участка под МКД) требует согласия всех собственников помещений в доме, поскольку это изменение размера общего имущества (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Альтернативный вариант — одновременное оформление: до регистрации прав на существующий сформированный участок инициировать процедуру перераспределения земель или утверждения нового проекта межевания территории, включающего частный участок жильца как часть единого участка под домом. Для этого жилец может подать заявление о перераспределении земельных участков со своим участком и муниципальными землями, а ТСЖ — согласовать это. Однако без согласия жильца на отчуждение его участка в пользу общего земельного участка (не в пользу муниципалитета) это невозможно.
Статья 209 ГК РФ закрепляет право собственника по своему усмотрению отчуждать имущество, в том числе иным лицам. Это даёт жильцу возможность не отказываться от участка, а продать его ТСЖ или собственникам помещений. Такой вариант полностью исключает переход участка к муниципалитету.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Если же жилец настаивает именно на отказе, то сначала необходимо, чтобы участок под МКД был официально зарегистрирован в общей долевой собственности собственников помещений, а затем — если это технически и юридически возможно — инициировать процедуру присоединения муниципального участка, который возникнет после отказа. Но риск здесь в том, что муниципалитет может не согласиться предоставить этот участок бесплатно, а будет настаивать на выкупе или вообще откажет. Право общей долевой собственности на участок под МКД не даёт исключительного права на приобретение смежных участков — это исключительное право распространяется только на тот участок, на котором расположен дом (ст. 39.20 ЗК РФ). Поэтому наиболее надёжный путь — выкуп участка у жильца до государственной регистрации отказа, с последующим включением его в состав общего участка (либо путем перераспределения земельных участков, либо путем утверждения нового проекта межевания и изменения границ участка МКД).
