В ситуации пользователь является участником общей долевой собственности на земельный участок, владея долей в размере 1/5. Остальные четыре доли принадлежат другим лицам, среди которых двое несовершеннолетних в возрасте 14 и 17 лет. Пользователь планирует продать свою долю одному из взрослых совладельцев (также участнику долевой собственности).
Юридически значимым является то, что сделка направлена на отчуждение доли самого пользователя, а не долей несовершеннолетних. Права и законные интересы детей в данном случае не ущемляются, поскольку их имущественное положение не ухудшается — объем принадлежащих им долей остается неизменным. Однако факт наличия среди сособственников несовершеннолетних лиц порождает вопрос о необходимости контроля со стороны органов опеки и попечительства, так как любые действия с имуществом, в котором участвуют дети, потенциально могут быть оспорены.
Ключевое обстоятельство — предстоящая сделка не влечет за собой уменьшение или обременение долей несовершеннолетних, а также не изменяет их права пользования участком. Кроме того, у участников имеется нотариально заверенное соглашение о порядке пользования земельным участком, что свидетельствует о договоренности сторон относительно использования общего имущества и может иметь значение для оценки добросовестности намерений.
С правовой точки зрения затронуты отношения общей долевой собственности (глава 16 Гражданского кодекса РФ) и особенности совершения сделок с недвижимостью, в том числе с участием несовершеннолетних лиц. Соблюдение процедуры нотариального удостоверения договора купли-продажи доли является обязательным в силу прямого указания закона, независимо от состава участников. Вопрос о получении разрешения органа опеки и попечительства требует отдельной оценки, поскольку действующее законодательство связывает такую обязанность не с любым участием несовершеннолетнего в сделке, а с отчуждением или обременением его собственного имущества, чего в данной ситуации не происходит.
Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы владеете 1/5 долей в земельном участке, поэтому вы вправе распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе продать, при условии соблюдения требований закона.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Порядок распоряжения долей в общей долевой собственности конкретизирован в статье 246 ГК РФ. В силу пункта 2 данной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю, но с соблюдением правил о преимущественном праве покупки, установленных статьей 250 ГК РФ.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки доли остальными участниками долевой собственности при продаже доли постороннему лицу. Поскольку вы намерены продать свою долю не постороннему, а одному из взрослых совладельцев, правило о преимущественном праве покупки в данном случае не применяется — покупатель и так уже является участником долевой собственности. Следовательно, уведомлять остальных сособственников о продаже доли в порядке статьи 250 ГК РФ не требуется, но для исключения споров можно уведомить всех, включая законных представителей несовершеннолетних, чтобы подтвердить добросовестность сделки.
Статья 250 ГК РФ регулирует преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан известить остальных участников о намерении продать долю. При нарушении преимущественного права участник может требовать перевода прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в течение трех месяцев.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Теперь о необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства. Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» регулирует случаи, когда предварительное разрешение требуется для сделок с имуществом подопечных (несовершеннолетних, находящихся под опекой или попечительством). Эта норма адресована опекунам и попечителям, которые совершают сделки по отчуждению имущества самого подопечного или дают согласие на такие сделки. В вашей ситуации вы продаёте свою собственную долю, а не долю несовершеннолетних. Вы не являетесь опекуном или попечителем несовершеннолетних сособственников, и сделка не затрагивает их имущество — доли детей остаются неизменными. Поэтому указанная статья 48-ФЗ к вашей сделке не применяется, и предварительного разрешения органа опеки не требуется.
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя мо
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Поскольку вы продаёте долю в праве общей собственности на недвижимость (земельный участок), следует учитывать, что такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Эта норма не содержится в предоставленном блоке НПА, однако она установлена пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и является общей для всех сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Советую удостоверить договор купли-продажи у нотариуса, что одновременно упростит его регистрацию в Росреестре и снизит риски признания сделки недействительной.
