Аренда земельного участка закончилась в 2015 году, но мы продолжали платить и пользоваться: есть ли шанс продлить договор?

Договор аренды возобновлён на неопределённый срок — и в этом главный шанс

Факты клиента — продолжение пользования участком после декабря 2015 года, внесение арендной платы, отсутствие возражений арендодателя, наличие действующей выписки из ЕГРН на участок — прямо подпадают под норму п. 2 ст. 621 ГК РФ:

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Это означает: если арендодатель ни разу не заявил о прекращении договора после декабря 2015 года и принимал арендную плату, договор аренды не прекратился, а продолжает действовать на тех же условиях, но уже как бессрочный. Подавать «на продление» в такой ситуации юридически излишне — договор и так действует.

Правовое положение такого возобновлённого договора регулируется п. 2 ст. 610 ГК РФ:

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Для клиента это означает: арендодатель может в любой момент прекратить договор, предупредив за 3 месяца. Однако пока такого предупреждения не поступило — арендные отношения продолжаются на законном основании. В этом и состоит «шанс»: договор не нужно продлевать, он уже действует.

Вывод: При отсутствии возражений арендодателя с 2015 года и продолжающейся оплате договор аренды считается возобновлённым на неопределённый срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ. Никакого «продления» подавать не требуется — право пользования участком существует в силу закона.

Продление через административный орган (ст. 39.6 ЗК РФ): альтернативная ветка для публичного собственника

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяется также специальный порядок ст. 39.6 ЗК РФ. Пункт 3 этой статьи предусматривает право арендатора на заключение нового договора аренды без торгов в ряде случаев, а п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ содержит ключевое условие: заявление о заключении нового договора должно быть подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды. Поскольку срок истёк в декабре 2015 года и заявление тогда не подавалось, это основание для заключения нового договора без торгов утрачено.

Однако эта норма НЕ отменяет действие п. 2 ст. 621 ГК РФ, который работает автоматически — в силу факта продолжения пользования и отсутствия возражений. Земельный кодекс (пп. 1 и 3 ст. 3 ЗК РФ) прямо предусматривает субсидиарное применение гражданского законодательства к земельным отношениям, а специальные нормы ЗК РФ о порядке заключения новых договоров не блокируют гражданско-правовой механизм возобновления уже заключённого договора на неопределённый срок.

Вывод: Если участок публичный, договор возобновлён на неопределённый срок по ГК РФ — это продолжает действовать независимо от утраты права на заключение нового договора по ст. 39.6 ЗК РФ. Обращаться с заявлением о заключении нового договора по ст. 39.6 ЗК РФ бессмысленно (срок упущен), но подтверждение действующего статуса арендатора через суд (иск о признании договора возобновлённым) — рабочий вариант.

Риск самовольной постройки при строительстве дома

Действующий договор аренды (пусть и возобновлённый на неопределённый срок) даёт законное право пользования земельным участком. Это означает, что строительство жилого дома на таком участке не образует признака самовольной постройки в части «земельный участок, не предоставленный в установленном порядке»:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Из этой нормы следует: если договор аренды действует (возобновлён по п. 2 ст. 621 ГК РФ), земельный участок предоставлен в установленном порядке — первый и главный признак самовольной постройки отсутствует.

Однако это не снимает необходимости соблюдения градостроительного законодательства: разрешённое использование участка должно допускать ИЖС, и строительство должно вестись с соблюдением уведомительного порядка (ст. 51.1 ГрК РФ) и градостроительных норм. Плюс — риск того, что арендодатель реализует право на отказ от бессрочного договора (предупредив за 3 месяца по п. 2 ст. 610 ГК РФ), и тогда незавершённое строительство может оказаться под угрозой сноса.

Вывод: Строить дом на участке с возобновлённым на неопределённый срок договором аренды можно при условии соблюдения уведомительного порядка и соответствия вида разрешённого использования. Ключевой риск — возможный отказ арендодателя от договора с предупреждением за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), что для незавершённого строительства создаёт угрозу утраты права на участок.

Денежные и гражданско-правовые последствия

Поскольку клиент продолжал вносить арендную плату после декабря 2015 года и арендодатель её принимал, неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) ни у одной из сторон не возникает — плата вносилась на основании действующего (возобновлённого) договора.

В случае, если арендодатель (особенно публичный) попытается оспорить факт возобновления договора и потребовать освобождения участка, у клиента есть встречная защита: требование о признании договора аренды возобновлённым на неопределённый срок в судебном порядке. В рамках такого спора могут быть заявлены и требования о возмещении убытков, если действия арендодателя причинили ущерб (например, затраты на строительство при последующем отказе от договора без достаточных оснований). Правовой базой служит п. 1 ст. 15 ГК РФ (возмещение убытков).

Если арендодатель откажется от договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ после того, как клиент начал строительство, стоимость незавершённого строительства может быть предъявлена к возмещению как убытки — но перспективы взыскания зависят от конкретных обстоятельств (знал ли арендодатель о строительстве, согласовывал ли его).

Вывод: Денежных претензий к клиенту в связи с продолжением пользования и оплатой нет. Затраты на строительство находятся в зоне риска при прекращении договора арендодателем. Рекомендуется до начала строительства получить письменное подтверждение статуса арендатора (например, через судебное признание договора возобновлённым).

Административная ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ) и процедура строительства (ст. 51.1 ГрК РФ)

Для клиента принципиально важно: при действующем возобновлённом договоре аренды нет состава правонарушения по ст. 7.1 КоАП РФ, поскольку земельный участок используется на законном основании:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Возобновлённый на неопределённый срок договор аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ) — это предусмотренное законодательством право на земельный участок, исключающее квалификацию по ст. 7.1 КоАП РФ как «самовольное занятие» или «использование лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав». Однако в случае, если арендодатель предъявит возражения и будет доказано в суде, что договор не возобновился — возникает риск штрафа от 5 000 рублей (или процент от кадастровой стоимости) за длящееся использование без прав.

Что касается строительства дома — действует уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ:

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Для клиента это означает: до начала строительства необходимо направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве ИЖС (через МФЦ, почтой или через портал Госуслуг). К уведомлению прилагаются правоустанавливающие документы на участок — договор аренды и выписка из ЕГРН. Орган проверяет соответствие параметров строительства и разрешённого использования участка. Без соблюдения этого порядка построенный дом может быть признан самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ, даже при наличии действующего договора аренды.

Вывод: При возобновлённом договоре аренды риска административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ нет. Строительство дома должно осуществляться строго через уведомительный порядок ст. 51.1 ГрК РФ, иначе возникает риск признания дома самовольной постройкой.

Гражданско-правовые риски при прекращении договора: возврат участка и последствия

Если арендодатель реализует право на отказ от возобновлённого на неопределённый срок договора (предупредив за 3 месяца — п. 2 ст. 610 ГК РФ), наступает обязанность арендатора по возврату участка:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Это ключевой риск для клиента, планирующего строительство: если дом построен (или строительство начато), а договор прекращён по инициативе арендодателя, арендатор обязан вернуть участок. При этом судьба построенного дома решается по правилам ст. 272 ГК РФ (последствия утраты права пользования участком для собственника недвижимости) — а собственником дома клиент ещё не является.

До момента прекращения договора неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) у сторон отсутствует, поскольку пользование осуществляется на основании возобновлённого договора, а арендная плата вносится:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: Главный гражданско-правовой риск — прекращение договора арендодателем с предупреждением за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае все постройки на участке подлежат сносу или передаче арендодателю, а затраты на строительство могут быть утрачены. До начала строительства настоятельно рекомендуется подтвердить статус действующего арендатора в судебном порядке и/или получить от арендодателя письменное подтверждение об отсутствии возражений против продолжения аренды.