Нужно ли согласие бывшей супруги на передачу права аренды земельного участка в СНТ, если в брачном договоре оно не указано

Является ли право аренды земельного участка, приобретённое в период брака, общим имуществом супругов?

Право аренды — это имущественное право (объект гражданских прав), а имущество, нажитое супругами в браке, по умолчанию входит в их совместную собственность.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— ч. 1, 2 ст. 34 СК РФ

К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права) ; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. (В редакции федеральных законов от 18.03.2019 № 34-ФЗ, от 24.07.2023 № 339-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ)
— ст. 128 ГК РФ

Ключевой вывод: право аренды земельного участка, оформленное на мужа в период брака, по общему правилу (ст. 34 СК РФ + ст. 128 ГК РФ) является общим имуществом супругов, поскольку относится к «любому другому нажитому в период брака имуществу». Однако это действует до тех пор, пока брачным договором не установлен иной режим (см. блок 2). Сам по себе факт развода не прекращает общую собственность на имущество, которое не было разделено.

В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 6 ст. 38 СК РФ

Итак, развод не выводит право аренды из совместной собственности: если оно не было разделено и не перешло единолично по брачному договору, оно остаётся общим. Решающее значение для ответа на ваш вопрос имеет содержание брачного договора — разобрано ниже.

Охвачено ли право аренды брачным договором («всё имущество перешло к нему»), если оно прямо не поименовано?

Законный режим совместной собственности действует, пока брачным договором не установлено иное. Брачный договор может установить режим на «все имущество супругов».

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Здесь возникает развилка толкования. Брачный договор позволяет охватить всё имущество супругов, в том числе будущее и в том числе имущественные права. Если формулировка договора буквально и без неясностей охватывает «все имущество, нажитое в браке» (а право аренды относится к нажитому в браке имуществу), то по ст. 431 ГК РФ оно перешло к мужу единолично — и согласие бывшей супруги на передачу не требуется.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора
— ст. 431 ГК РФ

Однако формулировка «про право аренды там ничего не сказано» создаёт неопределённость: если брачный договор поименовал только вещи (недвижимость, транспорт и т.п.), а права не перечислил, суд может признать право аренды не охваченным договором и, соответственно, оставшимся в общей совместной собственности. Убедиться окончательно можно, только прочитав полный текст брачного договора: охватывает ли общая формулировка именно имущественные права или перечень закрыт вещами. Это решающий факт для выбора ветки ответа.

Если право аренды осталось общим имуществом — требуется ли нотариальное согласие бывшей супруги при передаче права аренды?

Передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаём) — это сделка по распоряжению общим имуществом. Для сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, а также сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Право аренды земельного участка относится к правам на земельный участок, которые подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК РФ). А договор аренды недвижимости (и участка на срок более года) подлежит государственной регистрации.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом
— п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами
— п. 2 ст. 26 ЗК РФ

Следовательно, если договор аренды заключён на срок один год и более (регистрируемая сделка, а право аренды вносится в ЕГРН), передача права аренды (перенаём) также оформляется как регистрируемая сделка — и для её совершения требуется нотариально удостоверенное согласие бывшей супруги, поскольку она остаётся участником общей совместной собственности на это право. Если же срок аренды менее года и договор регистрации не подлежит, сделка по распоряжению не входит в перечень п. 3 ст. 35 СК РФ, но всё равно, будучи сделкой по распоряжению общим имуществом, требует согласия другого супруга по п. 1 ст. 35 СК РФ (с риском оспаривания по п. 2 ст. 35 СК РФ, если сторона знала о несогласии).

Какие правовые последствия сделки по передаче права аренды, совершённой без согласия бывшей супруги?

Если право аренды осталось общим имуществом и при передаче не получено нотариальное согласие бывшей супруги, сделка является оспоримой.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа
— п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ

Важно для вас как приобретателя: бывшая супруга, чьё согласие не получено, вправе требовать признания сделки перенайма недействительной в течение года со дня, когда узнала (или должна была узнать) о её совершении (п. 3 ст. 35 СК РФ), по правилам ст. 173.1 ГК РФ.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для признания сделки недействительной по п. 2 ст. 35 СК РФ и ст. 173.1 ГК п. 2 требуется доказать, что вы — другая сторона сделки — знали или заведомо должны были знать об отсутствии согласия бывшей супруги. Но поскольку право аренды как общее имущество супругов известно в силу закона и регистрируется в ЕГРН, а передача является регистрируемой сделкой, у вас как у добросовестного, но осведомлённого о разводе и брачном договоре покупателя есть реальный риск признания сделки недействительной с применением реституции (возврат права аренды и уплаченных средств) по ст. 167 ГК РФ, если бывшая супруга не давала согласия, а суд сочтёт, что вы должны были знать о её правах.

Требуется ли согласие арендодателя на передачу права аренды и влияет ли на это согласие бывшей супруги?

Помимо согласия бывшей супруги, для передачи права аренды третьему лицу (перенаём) необходимо согласие арендодателя, если договором не предусмотрено иное.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, есть исключение: арендатор вправе передать права по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя, лишь уведомив его, если договором не установлено иное.

Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется
— п. 5 ст. 22 ЗК РФ

Если ваш участок — муниципальный/государственный (типично для СНТ, где земля предоставлена в аренду СНТ или гражданину у муниципалитета на срок свыше года), согласие арендодателя на перенаём не требуется (достаточно уведомления), если договором не установлено иное. Если же участок в частной собственности — нужно согласие арендодателя по ст. 615 ГК РФ. При этом согласие арендодателя и согласие бывшей супруги — это два самостоятельных требования, они не заменяют друг друга: если право аренды осталось общим имуществом, нотариальное согласие бывшей супруги необходимо независимо от позиции арендодателя.

Итоговый вывод: Вам НУЖНО получить нотариально удостоверенное согласие бывшей супруги текущего арендатора на передачу права аренды, ЕСЛИ право аренды было приобретено в период брака и не было передано ему единолично брачным договором (то есть осталось общим имуществом). Это касается и случая, когда при заключении самого договора аренды согласие супруги не получалось — при передаче права (перенаёме) согласие требуется в любом случае, поскольку сделкой распоряжаются общим имуществом. Если же по буквальному тексту брачного договора (ст. 431 ГК РФ) право аренды охвачено общей формулировкой «всё имущество, нажитое в браке» и перешло к нему единолично — согласие бывшей супруги не требуется. Для окончательного ответа необходимо установить (прочитав брачный договор), охватывает ли его формулировка именно имущественные права, и превышает ли срок аренды один год (регистрируемость сделки).

Сроки оспаривания и исковая давность по разделу

Если сделка перенайма совершена без нотариального согласия бывшей супруги, она вправе оспорить её в течение одного года со дня, когда узнала или должна была узнать о совершении сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Кроме того, по ст. 38 СК РФ для требования о разделе общего имущества после развода установлен трёхлетний срок исковой давности.

В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 6 ст. 38 СК РФ

Эти сроки параллельны: бывшая супруга может как оспорить сделку перенайма (годовой срок по ст. 35 СК), так и заявить о разделе права аренды (трёхлетний срок по ст. 38 СК). Трёхлетний срок начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ), например, о совершённой передаче права аренды без его ведома.

Права приобретателя (добросовестность) при признании сделки недействительной

Сделка, совершённая без необходимого согласия третьего лица, является оспоримой. Признание её недействительной влечёт двустороннюю реституцию: каждая из сторон возвращает всё полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ). Для вас как приобретателя это означает возврат уплаченных средств и утрату права аренды.

Однако по п. 2 ст. 35 СК РФ сделка признаётся недействительной, только если доказано, что другая сторона (вы) знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга. Знание о разводе продавца и наличии брачного договора — обстоятельство, которое может быть истолковано как то, что вы должны были проверить судьбу права аренды. Если вы предприняли разумные меры (запросили брачный договор, получили его текст и удостоверились, что право аренды перешло к мужу единолично) — риск признания вас недобросовестным приобретателем ниже. Если же вы знали о наличии бывшей супруги и не проверили правовой статус права аренды — риск признания сделки недействительной высок.

Необходимые документы для проверки и оформления сделки

Для минимизации рисков и корректного оформления сделки вам необходимо запросить и проверить следующие документы:

1. Брачный договор — полный текст. Именно он определяет, перешло ли право аренды к мужу единолично или осталось общим имуществом. Без его прочтения однозначный ответ дать невозможно (ст. 431 ГК РФ — буквальное толкование).
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок — подтверждает текущего правообладателя аренды, срок договора, наличие/отсутствие обременений и регистрацию.
3. Договор аренды земельного участка — для проверки: срок (более/менее года влияет на регистрацию), кто арендодатель (муниципалитет/частное лицо), разрешена ли передача арендных прав без согласия арендодателя.
4. Нотариально удостоверенное согласие бывшей супруги — если право аренды осталось общим (или при неясности — из предосторожности).
5. Согласие арендодателя (или уведомление — в зависимости от договора и вида аренды).

Кроме того, при оформлении перенайма нет стандартного «согласия супруги на передачу — нужно нотариально удостоверенное согласие именно на конкретную сделку (договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды), а не заявление «не возражаю».

Что делать, если бывшая супруга отказывается дать согласие

Если право аренды осталось общим имуществом, а бывшая супруга отказывает в согласии, у текущего арендатора (мужа) есть несколько путей:

1. Соглашение о разделе — по ст. 38 СК РФ супруги могут разделить общее имущество по нотариально удостоверенному соглашению. В соглашении можно предусмотреть передачу права аренды мужу единолично. Однако бывшая супруга, отказывая в согласии на сделку, вряд ли согласится на раздел безвозмездно.
2. Судебный раздел — при недостижении соглашения — через суд (ст. 38 п. 3 СК РФ). Суд может определить, кому передаётся право аренды, с возможной денежной компенсацией другому супругу. Трёхлетний срок давности (ст. 38 п. 7 СК РФ) — важно не пропустить.
3. Признание брачного договора охватывающим право аренды — если формулировка «всё имущество» буквально включает и право аренды, муж может обратиться в суд с иском о признании права аренды его личным имуществом (освободившись от необходимости в согласии бывшей супруги). До разрешения этого вопроса передача права аренды третьему лицу рискованна.

Для вас как покупателя практический совет: до урегулирования вопроса с бывшей супругой (через раздел) либо до получения её нотариального согласия заключать сделку не рекомендуется.

Порядок оформления перенайма после получения согласий

Если вопрос с бывшей супругой разрешён (право аренды признано единоличным или получено её нотариальное согласие), оформление перенайма происходит следующим образом:

1. Получение согласия/уведомление арендодателя — если участок в государственной/муниципальной собственности и договором не установлено иное, достаточно уведомить арендодателя (ст. 22 п. 5 ЗК РФ). Если участок частный — необходимо письменное согласие арендодателя (ст. 615 п. 2 ГК РФ).
2. Заключение договора о передаче прав и обязанностей (перенаём) между текущим арендатором и вами. Соглашение о перенайме подчиняется общим правилам о форме договора аренды (ст. 609 ГК РФ), то есть если исходный договор зарегистрирован, то и перенаём подлежит регистрации.
3. Государственная регистрация — на основании ст. 609 ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, перенаём также регистрируется, и право аренды переходит к вам с момента такой регистрации.
4. При этом заключение нового договора аренды не требуется — ответственным перед арендодателем становитесь вы как новый арендатор (ст. 22 п. 5 ЗК РФ и ст. 615 ГК РФ).