Ключевое значение здесь имеет именно безвозмездность получения участка: предложение «по иным безвозмездным сделкам» охватывает и предоставление земли в собственность бесплатно в качестве меры социальной поддержки. Муж никакого платного вклада в приобретение участка не вносил и участок «нажит» не на общие средства супругов, а получен вами персонально как многодетной матерью. В силу п. 1 ст. 36 СК РФ такой участок признаётся имуществом каждого из супругов, то есть вашей личной собственностью, и не подпадает под законный режим совместной собственности из ст. 34 СК РФ (общим является только имущество, нажитое за счёт общих доходов супругов).
Вывод по вопросу: приобретённый вами бесплатно как мерой поддержки многодетной семьи земельный участок по умолчанию является вашей личной собственностью, а не общей совместной собственностью супругов. Следовательно, общая презумпция ст. 35 СК РФ о необходимости согласия супруга на такое имущество в отношении него не применяется.
Необходимость нотариального согласия мужа на продажу личной собственности
Обязанность получать нотариально удостоверенное согласие супруга возникает только при распоряжении общим имуществом супругов. Поскольку участок — ваша личная собственность (ст. 36 СК РФ), требование п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии мужа на вашу сделку не применяется.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Обратите внимание: п. 3 ст. 35 СК РФ прямо говорит о сделках «по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации» и требует согласие супруга. Однако эта норма подлежит применению только к общему имуществу супругов — в системной связи с п. 1–2 этой же статьи (распоряжение «общим имуществом супругов») и ст. 34 СК РФ. На ваше личное имущество она не распространяется, поэтому регистрационная палата права: согласие мужа при продаже вашего участка не требуется и его отсутствие не является препятствием для регистрации перехода права.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2 ст. 35 СК РФ
Эта же статья подтверждает и правоту регистрационной палаты с другой стороны: даже для общего имущества предусмотрена презумпция согласия супруга, но для вашего случая это не актуально, так как участок вообще не является общим.
Вывод по вопросу: нотариальное согласие мужа на продажу земельного участка, являющегося вашей личной собственностью, законом не требуется. Отказ покупателя от сделки из-за отсутствия такого согласия юридически необоснован.
Защитная ветка покупателя: риск признания участка общим имуществом
Опасения покупателя не беспочвенны полностью: даже личное имущество супруга может быть признано судом совместной собственностью, если в период брака за счёт общего имущества или труда супругов были произведены вложения, значительно увеличившие его стоимость. Кроме того, региональный закон о предоставлении участков многодетным семьям может оформлять право исходя из интересов «семьи в целом», что порождает спор о режиме.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие
— ст. 37 СК РФ
Смысл этой нормы для вашей ситуации: если на участке за счёт общих средств супругов был построен дом, проведено значительное улучшение (капитальный ремонт, реконструкция), существенно повысившее рыночную стоимость, — суд по требованию мужа (или при разделе имущества) может признать участок совместной собственностью. Тогда у мужа возникнет право требовать часть выручки от продажи либо оспаривать сделку.
Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ
По ст. 173.1 ГК РФ сделка без необходимого согласия оспорима. Но п. 3 ст. 35 СК РФ (c2) прямо указывает: супруг, чьё согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о её совершении. Если ваш муж тяжело болен и физически не участвует в распоряжении участком, а вложений общего имущества в участок, увеличивших его стоимость, не было — риск признания сделки недействительной минимален. Для покупателя главный фактор риска — наличие таких вложений (постройки за счёт общих средств), а не сам факт брака.
Вывод по вопросу: риск покупателя возникает только если в участок были произведены за счёт общих средств супругов вложения, значительно увеличившие его стоимость, либо региональный закон оформляет участок как общее имущество семьи. При отсутствии таких обстоятельств сделка устойчива, а одногодичный срок оспаривания ограничивает риски для покупателя.
Что сделать, чтобы снять опасения покупателя и заключить сделку (процедура)
Позиция «согласие мужа не требуется, потому что участок — личная собственность» правомерна, но покупатель вправе перестраховаться. Чтобы сделка прошла и у покупателя не осталось сомнений, целесообразно представить ему документальные доказательства вашего режима собственности:
- Выписка из ЕГРН на участок — подтверждение, что единственным собственником значитесь вы (нет записи об общей совместной собственности). Заказать её можно в МФЦ или через Росреестр онлайн.
- Документ-основание предоставления участка (решение/постановление органа власти о бесплатном предоставлении вам участка как многодетной матери) — он доказывает безвозмездный характер получения, что подводит под п. 1 ст. 36 СК РФ.
- Нотариальное заявление (справка) мужа о том, что участок не является общим имуществом и он не претендует на него. Это не обязательно по закону для вашей сделки, но создаёт максимальную юридическую определённость для покупателя и обесценивает его отговорку о «проблемном участке».
Если ваш муж тяжело болен и не может явиться к нотариусу, применима процедура выезда нотариуса на дом (она предусмотрена Основами законодательства РФ о нотариате — нотариус совершает нотариальные действия вне помещения нотариальной конторы). Также действует механизм, описанный для военнослужащих в зоне СВО: нотариальное согласие по аналогии может удостоверяться иным уполномоченным органом — однако в вашем случае это факультативно, так как согласие по закону вообще не требуется.
Вывод по вопросу: соберите выписку из ЕГРН и документ-основание предоставления участка — этих двух документов достаточно, чтобы юридически обоснованно ответить покупателю, что согласие мужа не требуется. Нотариальное заявление/согласие мужа (в т.ч. с выездом нотариуса на дом) — добровольный инструмент для полного снятия опасений покупателя, но не правовое условие сделки. Если покупатель продолжит отказываться при наличии документов, доказывающих вашу личную собственность — это его необоснованный отказ, и вы вправе искать другого покупателя или рассмотреть вопрос о понуждении к заключению договора (если есть предварительный договор).
Право продавца распоряжаться личным имуществом и последствия для покупателя при изъятии (гражданско-правовые гарантии)
Как единоличный собственник личного имущества, вы вправе распоряжаться им без чьего-либо согласия:
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ
Эта норма — фундамент вашего права на продажу: поскольку участок — ваша личная собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ), вы вправе отчуждать его «по своему усмотрению». Ограничение в виде нотариального согласия супруга из п. 3 ст. 35 СК РФ на личную собственность не распространяется.
Даже в гипотетическом худшем сценарии, если бы сделка была оспорена, закон защищает добросовестного покупателя — он вправе требовать от продавца полного возмещения убытков:
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно
— ст. 461 ГК РФ, п. 1
Это означает: если покупатель опасается, что муж в будущем оспорит сделку (хотя правовых оснований для этого нет), то даже в этом маловероятном случае покупатель получит от вас (продавца) полное возмещение убытков. Ему нечего терять: при изъятии участка вы обязаны вернуть ему цену и убытки.
Более того, при недействительности сделки применяется двусторонняя реституция:
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре
— п. 2 ст. 167 ГК РФ
Вывод по вопросу: гражданское законодательство даёт вам как собственнику право свободно распоряжаться личным участком без согласия супруга (ст. 209 ГК РФ), а покупателю — гарантии полного возмещения убытков при эвикции (ст. 461 ГК РФ) и возврата полученного при недействительности (ст. 167 ГК РФ). Это дополнительно снижает риски покупателя до минимума и делает его отказ от сделки юридически несостоятельным.
