Надлежащий ответчик по иску об исправлении реестровой ошибки
Фактическая ситуация: границы соседнего участка установлены межеванием 2004 года с указанной в документах точностью ±7 м. Новые межевые планы показали реестровую ошибку. Мать-сособственница (1/2 доли) отказывается подписать акт согласования, сын (1/2 доли) — не против. Возникает вопрос: кто должен быть ответчиком в суде?
По смыслу ч. 3 ст. 61 ФЗ-218 реестровая ошибка, содержащаяся в межевом плане, подлежит исправлению. В силу ч. 4 той же статьи, если исправление может нарушить интересы правообладателей, оно производится только по решению суда:
В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав
— ч. 4 ст. 61 ФЗ-218 от 13.07.2015
При этом ответчиками по иску должны выступать все сособственники смежного земельного участка — и мать, и сын. Это прямо следует из того, что предметом спора является изменение сведений ЕГРН о праве общей долевой собственности ответчиков на земельный участок, существующий как единый объект недвижимости. Поскольку решение суда об исправлении реестровой ошибки изменит характеристики участка, принадлежащего обоим сособственникам, и затронет их зарегистрированное право, оба должны быть привлечены к участию в деле. Тот факт, что сын не возражает против подписания акта, не исключает его из числа ответчиков — он может признать иск, но должен быть стороной по делу. Мать же, возражая, является основным оппонентом.
В п. 16 Обзора ВС от 27.11.2024 суд прямо указал, что ответчиком по иску об исправлении реестровой ошибки является собственник (правообладатель) смежного земельного участка — К., при этом вопрос о судебных расходах решается в зависимости от того, нарушал ли ответчик права истца или возражал против требований. В вашем случае именно отказ матери подписать акт согласования и её возражения («ей ничего не надо, у неё всё правильно») и создают необходимость судебного разбирательства.
Вывод: надлежащими ответчиками являются оба сособственника — мать и сын, как правообладатели смежного земельного участка на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли). Иск предъявляется к ним обоим; сын вправе признать иск в суде.
Порядок исправления реестровой ошибки и необходимость судебного порядка
Реестровая ошибка, возникшая из-за неточности межевания 2004 года (точность ±7 м), подлежит исправлению по правилам ст. 61 ФЗ-218:
Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
— ч. 3 ст. 61 ФЗ-218 от 13.07.2015
В вашем случае исправление реестровой ошибки несомненно затрагивает законные интересы соседей как правообладателей смежного участка — изменяются координаты границ их участка. Кроме того, согласование границ по ст. 39–40 ФЗ-221 требует:
Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе
— ч. 1-2 ст. 39 ФЗ-221 от 24.07.2007
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ. Местоположение границ земельного участка при их согласовании в индивидуальном порядке в электронном виде считается согласованным с заинтересованными лицами в случае, если акт согласования местоположения границ заверен усиленной квалифицированной электронной подписью каждого из заинтересованных лиц (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется. (В редакции федеральных законов от 23.07.2013 № 250-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. (В редакции Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 4. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. В случае, если при согласовании местоположения границ земельного участка в индивидуальном порядке в электронном виде у заинтересованного лица (его представителя) имеются возражения относительно данного согласования, такие возражения, оформленные в виде электронного документа и заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью указанного заинтересованного лица (его представителя), прилагаются к соответствующему акту согласования местоположения границ (являются его неотъемлемой частью), при этом в акт согласования местоположения границ земельного участка запись о содержании указанных возражений не вносится. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 5. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке
— ч. 2, 3, 5 ст. 40 ФЗ-221 от 24.07.2007
Поскольку мать письменно возражает против согласования границ (отказывается подписать акт), внесудебное исправление реестровой ошибки через Росреестр невозможно. Спор подлежит разрешению в судебном порядке — об этом прямо говорит ч. 5 ст. 40 ФЗ-221: «Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке».
П. 21 Обзора ВС от 17.07.2019 № 2/2019 подтверждает, что при наличии возражений относительно местоположения границ смежного участка возникает межевой спор, который разрешается судом путём установления (определения) надлежащей границы земельного участка:
При наличии межевого спора иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок является ненадлежащим способом защиты права. Предприниматель П. обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю Б. о признании отсутствующим права собственности на его земельный участок в части наложения границ на земельный участок П., признании границ земельного участка Б. не установленными в соответствии с требованиями законодательства, а площади декларированной и подлежащей уточнению при межевании, установлении общей межевой границы между этими земельными участками, внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о координатах поворотных точек границ земельного участка Б. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, требования частично удовлетворены. Суд установил (определил) общую межевую границу между спорными земельными участками. На кадастровую палату возложена обязанность по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) о координатах поворотных точек границ земельного участка, принадлежащего Б., изменив их на координаты, приведенные в резолютивной части судебного акта. Признано отсутствующим право собственности Б. на его земельный участок в части его наложения на участок П. В остальной части в иске отказано.
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 17.07.2019 № 2/2019
Вывод: внесудебный порядок исправления ошибки исключён из-за возражений матери. Необходимо обращение в суд с иском об исправлении реестровой ошибки / установлении границ земельного участка. Правильный способ защиты — не оспаривание права собственности соседей, а иск об установлении границ и исправлении реестровой ошибки.
Подсудность, сроки рассмотрения дела и госпошлина
Подсудность. Иск об установлении границ земельного участка и исправлении реестровой ошибки относится к искам о правах на земельные участки и подпадает под исключительную подсудность:
Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов
— ст. 30 ГПК РФ, п. 1
Иск подаётся в районный суд по месту нахождения земельных участков (а не мировой, поскольку мировые судьи не рассматривают дела о правах на недвижимое имущество — ст. 23 ГПК РФ относит такие иски к компетенции районных судов).
Сроки рассмотрения. По общему правилу ст. 154 ГПК РФ:
Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству. (В редакции Федерального закона от 28.06.2009 № 128-ФЗ) 2.
— ст. 154 ГПК РФ (полный текст ч. 1)
Однако с учётом необходимости проведения судебной землеустроительной экспертизы (которая, как правило, занимает от 1 до 3 месяцев, а по сложным делам — до 6 месяцев) и возможного продления срока председателем суда ещё на 1 месяц (ч. 6 ст. 154 ГПК РФ), реальный срок рассмотрения дела в первой инстанции — от 4 до 8 месяцев. С учётом возможного апелляционного обжалования (ещё ≈2 месяца) — ориентировочно 6–10 месяцев до вступления решения в законную силу.
Госпошлина. Иск об исправлении реестровой ошибки / установлении границ является требованием неимущественного характера. Размер госпошлины для физических лиц:
при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей;
— пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ
Госпошлина составит 3 000 рублей.
Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения участков, госпошлина — 3 000 руб., реальный срок судебного разбирательства — 4–8 месяцев (до 10 с апелляцией).
Судебные расходы: экспертиза, представитель, общий бюджет
Помимо госпошлины, основные расходы по делу составят:
-
Судебная землеустроительная экспертиза — обязательна для данной категории дел, так как суд должен установить наличие реестровой ошибки и определить правильные координаты границ. Стоимость экспертизы варьируется в зависимости от региона и сложности, но в среднем составляет от 30 000 до 80 000 рублей. Поскольку затронуты три участка, стоимость может быть ближе к верхней границе.
-
Услуги представителя — зависят от региона и сложности. В типовом случае — от 30 000 до 70 000 рублей за ведение дела в первой инстанции.
-
Распределение судебных расходов. По общему правилу ст. 98 и 100 ГПК РФ:
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано
— ст. 98 ГПК РФ, п. 1
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 2. В случае, если в установленном порядке услуги адвоката были оказаны бесплатно стороне, в пользу которой состоялось решение суда, указанные в части первой настоящей статьи расходы на оплату услуг адвоката взыскиваются с другой стороны в пользу соответствующего адвокатского образования. Статья 101. Распределение судебных расходов при отказе от иска и заключении мирового соглашения 1. При отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются. Истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела. В случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика. 2. При заключении мирового соглашения стороны должны предусмотреть порядок распределения судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителей. В случае, если стороны при заключении мирового соглашения не предусмотрели такой порядок распределения судебных расходов, суд решает этот вопрос применительно к статьям 95, 97, 99 и 100 настоящего Кодекса. Статья 102. Возмещение сторонам судебных расходов 1.
— ст. 100 ГПК РФ, п. 1
Однако важнейший нюанс: согласно правовой позиции п. 16 Обзора ВС от 27.11.2024, если суд не установит, что ответчик своими действиями нарушал права истца или оспаривал их, судебные издержки не подлежат возложению на ответчика:
По смыслу части 1 статьи 98, части 1 статьи 100 ГПК РФ отнесение судебных расходов на ответчика обусловлено тем, что истцу (заявителю) пришлось обратиться в суд с требованием о защите права, нарушенного другой стороной (ответчиком), то есть расходы возлагаются на лицо, следствием действий которого явилось нарушение права истца. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснил, что не 54 подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (пункт 19). Таким образом, если суд не установит факты нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в судебном порядке, либо оспаривания им защищаемых истцом прав, то в таких случаях понесенные истцом судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 27.11.2024
Это означает: если в ходе процесса будет установлено, что реестровая ошибка возникла по вине кадастрового инженера, проводившего межевание в 2004 году, а не по вине соседей, и соседи лишь добросовестно полагались на сведения ЕГРН — вы рискуете не получить возмещения расходов на экспертизу и представителя с ответчиков, даже выиграв дело. Исключение: если суд сочтёт, что именно возражения матери (отказ подписать акт) создали необходимость судебного разбирательства, то расходы могут быть взысканы с неё.
Общий бюджет (оценка): госпошлина 3 000 ₽ + экспертиза 30 000–80 000 ₽ + представитель 30 000–70 000 ₽ = от 63 000 до 153 000 ₽. Часть этих расходов (кроме госпошлины) вы уже понесли, заказав перемерку всех трёх участков — эти затраты также могут быть заявлены к возмещению при определённых условиях.
Вывод: совокупные расходы составят ориентировочно от 65 до 150 тыс. рублей. Возмещение судебных расходов с ответчиков не гарантировано — особенно если суд установит, что реестровая ошибка возникла не по вине соседей, а по вине кадастрового инженера 2004 года.
Риски для дома, залезающего на 90 см на соседский участок
Дом, построенный на вашем участке у забора с соседями, на 90 см заходит на соседский участок. Это обстоятельство создаёт два самостоятельных риска.
Риск 1: квалификация как самовольной постройки. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ:
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— ст. 222 ГК РФ, п. 1
Дом частично расположен на чужом земельном участке (на который у вас нет прав) — формально это подпадает под признаки самовольной постройки. Последствия — п. 2 ст. 222 ГК РФ:
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления
— п. 2 ст. 222 ГК РФ
Риск 2: приостановление регистрации права. При подаче документов на регистрацию дома Росреестр проверит, не выходит ли объект за границы вашего участка. Согласно п. 20 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218, если границы здания пересекают границы земельного участка, государственный кадастровый учёт и регистрация прав приостанавливаются. Без исправления реестровой ошибки и уточнения границ регистрация дома невозможна.
Дачная амнистия (упрощённый порядок регистрации домов на садовых участках до 1 марта 2031 года по техническому плану без разрешения на строительство) не устраняет проблему заступа за границы участка. Амнистия освобождает от необходимости получать разрешение на строительство и уведомление, но не отменяет требования о том, что объект должен находиться в границах земельного участка правообладателя.
Исковая давность. Важный защитный аргумент: требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, не имеет срока давности. Однако требование о сносе по иным основаниям может быть квалифицировано как негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), на который исковая давность не распространяется:
Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ, п. 2
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ
В Обзоре судебной практики по самовольным постройкам (утв. Президиумом ВС 16.11.2022) разъяснено, что на требование о сносе самовольной постройки, не создающей угрозы жизни и здоровью, исковая давность распространяется (3 года). Однако если дом создаёт угрозу — давности нет. Кроме того, суды учитывают длительность существования постройки и добросовестность застройщика.
В вашу пользу работает: забор стоит с 2002 года (более 22 лет), дом существует длительное время, межевание соседей выполнено с грубой ошибкой (±7 м), и фактическая граница (забор) не менялась.
Вывод: без исправления реестровой ошибки вы не сможете зарегистрировать дом. Дом формально является самовольной постройкой в части заступа. После исправления ошибки и уточнения границ — при условии, что правильная граница пройдёт по забору и дом окажется полностью на вашем участке — риск сноса устраняется. Оставлять ситуацию без решения действительно нельзя: при продаже, наследовании или при смене соседей проблема может обостриться.
