Какую площадь участка учитывают при согласовании проекта дома, если часть участка находится в охранной зоне газораспределительного пункта?

Какая площадь учитывается при проверке минимального размера участка под ИЖС: общая (581 м²) или свободная от охранной зоны

Минимальная площадь участка (500 м²) — это предельная характеристика самого земельного участка, установленная градостроительным регламентом ПЗЗ. Охранная зона ГРП не уменьшает кадастровую площадь участка, а лишь вводит запрет на определённые виды использования в её пределах. Поэтому при проверке соблюдения лимита 500 м², как при согласовании проекта, так и при любом ином контроле параметров, учитывается вся площадь участка (581 м²).

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка
— ч. 1 ст. 38 ГрК РФ

Здесь прямо указано, что предельные минимальные размеры земельных участков, в том числе площадь, устанавливаются градостроительным регламентом — как характеристика земельного участка в целом. 581 м² превышает минимальный предел 500 м², то есть требование соблюдено, независимо от того, что часть участка попадает в охранную зону ГРП. К этому же выводу ведёт судебная практика: предельный минимальный размер соотносится с площадью самого образуемого/используемого земельного участка, а не с его «свободной» частью.

Выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования. М. обратилась в суд с иском к К.А. и К.Л. о выделе дома и земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности. Иск обоснован тем, что М. на праве собственности принадлежит 2/3 доли жилого дома и земельного участка, расположенных в Волгоградской области. Общая площадь дома согласно техническому паспорту БТИ составляет 70,1 кв.м, площадь земельного участка – 506 кв.м. Собственником 1/3 доли указанного имущества являлась К.К., умершая в декабре 2012 года. Наследником К.К. является К.А. К.А. обратилась в суд со встречным иском к М., в котором просила разделить вышеуказанные жилой дом и земельный участок по предложенному ею варианту. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, произведен раздел дома и земельного участка. В собственность М. суд выделил земельный участок площадью 337,3 кв.м, в собственность К.А. – 168,7 кв.м. Удовлетворяя иск о выделе земельного участка, суд исходил из фактически сложившегося порядка пользования спорным домом и земельным участком, который предполагал выделение собственникам частей дома и земельного участка без отступления от размера долей в праве собственности сторон на домовладение и земельный участок.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2016 от 20.12.2016

Из этой практики видно: контроль предельных минимальных размеров касается площади земельного участка как кадастрового объекта, а не площади его частей, на которых разрешено строительство.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания. 2 1 . Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2015 № 459-ФЗ) 3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
— ч. 2 ст. 38 ГрК РФ

Отдельно подчеркну: охранная зона ГРП и отступ в 3 метра от границ проверяются не через минимальную площадь, а через предельные параметры разрешённого строительства — минимальные отступы от границ (п. 2 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ) и допустимость размещения объекта с учётом ограничений (см. ч. 10 ст. 51.1 и ч. 1 ст. 51 ГрК далее). То есть дом 9,5×12 м можно поставить на «свободной» части, отступив 3 м от границ участка и не заходя в охранную зону ГРП, — при условии, что охранная зона ГРП и зона ОКН это вообще допускают (см. следующие блоки).

в случае, если: 1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве; 2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве; 3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;
— ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ

Вывод по вопросу: при согласовании проекта (в уведомительном или разрешительном порядке) минимальная площадь 500 м² считается по общей кадастровой площади участка — 581 м², условие выполнено. Охранная зона ГРП из площади не вычитается; её влияние учитывается отдельно — запретом размещать строение в её пределах (10 м от ГРП) и правилом об отступах от границ.

Режим охранной зоны газораспределительного пункта (10 м) и ограничение прав на землю

Охранная зона ГРП — это зона с особыми условиями использования территории, вводимая на основании Правил охраны газораспределительных сетей (постановление Правительства РФ № 878 от 20.11.2000). Вокруг отдельно стоящего газораспределительного пункта она устанавливается на расстоянии 10 метров от границ объекта, и в её пределах запрещено строительство зданий и сооружений. Факт существования этих Правил и их правового режима подтверждён судебной практикой ВС РФ.

Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. N 878; Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2017 г. N 1083; Сводом правил "СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*", утвержденным приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25 декабря 2012 г. N 108/ГС (далее - СНиП 2.05.06-85*). Статья 26 Закона N 342-ФЗ определяет переходные положения, связанные с правовыми последствиями установления охранных зон и минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов до утверждения Правительством Российской Федерации положения о них в соответствии со статьей 106 ЗК РФ, в том числе вопросы возмещения убытков, выкупа земельных участков, возмещения за прекращение прав на земельные участки. До 1 января 2022 г. положения части 4 статьи 32 Закона о газоснабжении, предусматривающей снос зданий, строений и сооружений, построенных ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, применяются с учетом положений, содержащихся в частях 38 - 43 статьи 26 Закона N 342-ФЗ ( часть 58 статьи 26 Закона N 342-ФЗ). Федеральным законом от 3 августа 2018 г.
— Обзор ВС РФ от 23.06.2021 — о Правилах охраны газораспределительных сетей № 878

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6.
— п. 1 ст. 56 ЗК РФ

Из п. 1, 2 и 5 ст. 56 ЗК РФ следует: охранная зона ГРП является ограничением прав на землю (ограничением использования в зоне с особыми условиями), устанавливается актами исполнительных органов и сохраняется при переходе права собственности к другому лицу. Это означает для вас как покупателя: после покупки участка вы будете обязаны соблюдать режим охранной зоны даже несмотря на то, что зона установлена не вами и не по вашей инициативе. Право собственности при этом не утрачивается — ограничение лишь сужает объём правомочий по использованию части участка площадью ~10 м от ГРП.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий
— подп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ

Критически важно для сделки: установлена ли охранная зона ГРП именно в отношении вашего участка и внесена ли она в ЕГРН. Если зона установлена до 01.01.2022 нормативным актом, она считается действующей даже при отсутствии сведений в ЕГРН (переходные правила ч. 8–10 ст. 26 ФЗ-342) — в этом случае обременение существует юридически, хотя и может быть «невидимым» в выписке. Это создаёт риск, что зона была скрыта при продаже (см. блок о добросовестности и обременениях).

Вывод по вопросу: на участке действует (либо может действовать) охранная зона ГРП 10 м от пункта, в которой строительство запрещено; ограничение сохраняется при переходе права собственности, поэтому дом должен размещаться за пределами этой зоны, а свободная для застройки часть (оценочно ~350 м²) — такова лишь при условии, что никакое иное ограничение (в том числе зона ОКН) её дополнительно не сжимает.

Развилка по зоне охраны ОКН: охранная зона памятника (строительство запрещено) VS зона регулирования застройки (ограничено, но возможно)

Прежде чем покупать участок, надо точно установить, в какую именно зону охраны ОКН он попадает — от этого зависит сама возможность строительства. ФЗ-73 различает несколько зон охраны объекта культурного наследия.

Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия , и случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации
— ч. 2 ст. 34 ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия»

Формально в охранной зоне ОКН строительство капитальных зданий запрещено (кроме специальных восстановительных мер). Если ваш участок попадает именно в охранную зону памятника — поставить «небольшой домик» там нельзя в принципе, независимо от площади и охранной зоны ГРП.

В отличие от неё зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности не запрещает строительство, а ограничивает его и определяет требования к реконструкции/новой застройке. Если участок находится в зоне регулирования застройки — жилой дом возвести можно, но параметры (высотность, площадь, архитектурные решения) должны соответствовать градостроительному регламенту в границах этой зоны, и проект должен пройти согласование с органом охраны ОКН.

Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ осуществляются при отсутствии на данной территории объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, либо при условии соблюдения техническим заказчиком (застройщиком) объекта капитального строительства, заказчиками других видов работ, лицом, проводящим указанные работы, требований настоящей статьи
— п. 1 ст. 36 ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия»

Ссылаясь на п. 1 ст. 36 ФЗ-73: проектирование и строительные работы в зоне охраны ОКН допустимы лишь при соблюдении требований ст. 36 ФЗ-73 — то есть при включении в проектную документацию разделов об обеспечении сохранности ОКН, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия (п. 2, 3 ст. 36 ФЗ-73). Без такого согласования ни уведомительный порядок, ни разрешение на строительство не пройдут, а обход этого требования (в том числе попытка «по дачной амнистии») чреват признанием постройки самовольной.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу: ключевым неизвестным фактом является вид зоны охраны ОКН. Если участок в охранной зоне памятника — строительство дома незаконно в принципе (запрет п. 2 ст. 34 ФЗ-73). Если в зоне регулирования застройки — строительство возможно по проекту, согласованному с органом охраны ОКН (п. 1–3 ст. 36 ФЗ-73). Покупка без выяснения этого факта несёт риск невозможности застройки участка вовсе и признания будущего дома самовольной постройкой.

Защитная ветка покупателя: добросовестность (незнание об ограничениях) и переходные положения ст. 34 ФЗ-73

Если охранная зона ОКН была установлена после того, как участок уже фактически используется под застройку, либо покупатель не знал и не мог знать об ограничении, действует защита добросовестного лица. Это важно именно потому, что ГПЗУ у вас без строений, а зона ОКН могла быть установлена как задолго до, так и недавно.

Со дня установления или изменения зон охраны объектов культурного наследия независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускаются: 1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство
— п. 2¹ ч. 2 ст. 34 ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия»

П. 2¹ ч. 2 ст. 34 ФЗ-73 сохраняет возможность использования участка для строительства на основании разрешения на строительство, выданного до установления зоны охраны, либо если строительство началось до её установления. Если же зона уже действовала на момент начала строительства — эта норма защиту не даёт, и постройка в охранной зоне ОКН будет самовольной.

не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ (приведено в Обзоре ВС РФ от 23.06.2021)

Абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ исключает квалификацию строения как самовольной постройки, если оно возведено с нарушением ограничений использования участка, а собственник не знал и не мог знать о действии этих ограничений. Применительно к вашей ситуации: если вы при покупке не были уведомлены о существующих ограничениях (охранная зона ГРП и/или зона ОКН), а ограничения не были отражены в ГПЗУ, ЕГРН и документах, это — веский аргумент против сноса, но самостоятельным основанием для строительства не является: строить всё равно придётся по согласованному проекту.

Кроме того, если зона с особыми условиями (охранная зона ГРП) устанавливалась и её режим не допускает размещение уже запланированных объектов, убытки от такого ограничения возмещаются в силу правил о зонах с особыми условиями (убытки, включая упущенную выгоду, в т.ч. на снос и приведение параметров в соответствие, п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ) — но это уже защита после покупки и установления зоны, а не основание для стройки.

Вывод по вопросу: добросовестность (незнание об ограничениях) защищает от сноса уже возведённого объекта и даёт право на возмещение убытков от установления зоны, но не даёт права строить в запрещённой зоне. Поэтому фактические ограничения охранной зоны ГРП и зоны ОКН должны быть выяснены до сделки, а не после неё.

Процедура строительства: уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК) либо разрешение на строительство (ст. 51 ГрК)

Строительство индивидуального жилого дома на участке в городе по общему правилу ведётся по уведомительному порядку — ст. 51.1 ГрК РФ. Уведомление направляется в орган местного самоуправления, а он проверяет соответствие указанных параметров предельным параметрам ПЗЗ и допустимость размещения объекта с учётом ограничений, установленных земельным законодательством. Если параметры не соответствуют или размещение не допускается ограничениями — направляется уведомление о несоответствии (и строительство запрещено).

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

в случае, если: 1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве; 2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве; 3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;
— ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ

Ч. 10 ст. 51.1 ГрК прямо устанавливает: уведомление о несоответствии выносится, если параметры не соответствуют предельным параметрам ПЗЗ (в том числе минимальной площади и отступам) или размещение не допускается ограничениями, установленными земельным законодательством. Ограничением здесь выступают и охранная зона ГРП (Правила № 878), и зона охраны ОКН. То есть при уведомительном порядке орган проверит: (а) общую площадь 581 м² — соответствует 500 м²; (б) отступы дома — соблюдены; (в) находится ли дом за пределами охранной зоны ГРП; (г) допускает ли зона ОКН новое строительство.

Для ИЖС в границах зон охраны ОКН — в отличие от обычного случая — одного уведомления недостаточно: требуется согласование с органом охраны объектов культурного наследия (см. п. 1–3 ст. 36 ФЗ-73), а в границах территории исторического поселения плюс — описание внешнего облика дома (ч. 1 ст. 51.1, п. 4 ч. 3 ст. 51.1 ГрК). Если участок в зоне охраны памятника, где строительство формально допускается режимом (зона регулирования застройки), применяется общий порядок выдачи/согласования, при котором проверяется соответствие проекта ограничениям.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями
— ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

Ч. 1 ст. 51 ГрК (для случаев, когда требуется разрешение на строительство, в т.ч. при комплексном развитии территории, либо когда проект не проходит по уведомительному порядку) подтверждает: разрешение выдаётся лишь при подтверждении допустимости размещения объекта с учётом ограничений, установленных земельным и иным законодательством — то есть с учётом охранной зоны ГРП и зоны ОКН.

Вывод по вопросу: порядок для ИЖС в вашем случае — уведомительный (ст. 51.1 ГрК) с обязательным согласованием с органом охраны ОКН по ст. 36 ФЗ-73. При поступлении уведомления орган оценит общую площадь (581 м²>, 500 м² — соблюдена), отступы и размещение за пределами охранной зоны ГРП и вне запрета зоны ОКН. Отказ (уведомление о несоответствии) может быть обжалован в суд в порядке главы 22 КАС РФ.

Гражданско-правовой пласт: скрытые обременения при купле-продаже и риски для покупателя

Поскольку другой покупатель от участка отказался, а охранная зона ГРП и зона ОКН существенно сужают возможность использования участка, на первый план выходит проверка того, насколько полно продавец раскрыл обременения. Ограничение прав на землю сохраняется при переходе права собственности (п. 5 ст. 56 ЗК РФ — см. выше), то есть вы купите участок вместе со всеми ограничениями, даже если о них не знали. Ничтожными или оспоримыми в силу одного незнания сделка от этого не становится.

ГПЗУ, который вы получили, содержит «только зонирование, без строений» — само по себе это не подтверждает отсутствие ограничений. Охранная зона ГРП, установленная до 01.01.2022 нормативным актом, действует даже при отсутствии записи в ЕГРН (переходные нормы ч. 8–10 ст. 26 ФЗ-342, см. обзор ВС 23.06.2021). Поэтому перед покупкой необходимо: (а) получить актуальную выписку о зонах с особыми условиями (охранная зона ГРП); (б) запросить сведения об установленных зонах охраны ОКН в отношении участка; (в) сверить расположение дома с проектом с контурами охранной зоны.

Чертёж дома 9,5×12 м без печати и подписи кадастрового инженера юридической силы для согласования не имеет — это лишь эскиз. Для уведомительного порядка нужна схема планировочной организации (прилагается к уведомлению), а параметры дома должны реально укладываться в пределы, свободные и от охранной зоны ГРП (10 м от пункта), и от ограничений зоны ОКН.

Вывод по вопросу: перед покупкой обязательно проверьте в выписке ЕГРН и у органов архитектуры и охраны ОКН сведения о зонах с особыми условиями (охранная зона ГРП) и зонах охраны ОКН. Ограничения сохраняются при переходе права (п. 5 ст. 56 ЗК РФ), поэтому подтверждённые обременения — законное основание для переговоров о снижении цены, а не для отказа от обязательств. Юридически корректный путь — согласовать проект дома с органом охраны ОКН и подать уведомление о планируемом строительстве, прежде чем покупать участок.

Административная и уголовная ответственность за строительство с нарушением ограничений охранных зон

Строительство в нарушение ограничений охранной зоны ГРП или зоны охраны ОКН влечёт не только угрозу сноса как самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), но и административную ответственность.

Самовольное строительство без разрешения (если таковое требуется) и с нарушением установленных градостроительных и строительных норм влечёт предупреждение или штраф по ст. 9.5 КоАП РФ (ч. 1 — строительство без разрешения, размеры штрафов: для граждан от 2 до 5 тыс. руб.). Если же строительство ведётся в зоне с особыми условиями использования территории без учёта ограничений — это образует состав правонарушения, связанный с нецелевым использованием участка (ст. 8.8 КоАП РФ — до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб. для граждан).

За нарушение режима охранной зоны ГРП и застройку участка в пределах 10 м от ГРП (в том числе размещение здания) газораспределительная организация вправе предъявить иск о сносе строения, ссылаясь на нарушение Правил охраны газораспределительных сетей. Помимо сноса, правообладатель несёт риск привлечения к ответственности по ст. 7.13 КоАП РФ за нарушение требований к сохранению и использованию объектов культурного наследия (если строительство — в зоне охраны ОКН без согласования).

Вывод по вопросу: постройка дома в охранной зоне ГРП или в охранной зоне памятника без соблюдения установленных ограничений влечёт не только снос, но и административные штрафы (до десятков тысяч рублей для гражданина), а также допускает предъявление иска газораспределительной организацией. Именно поэтому критично определить точные границы охранной зоны и вид зоны ОКН до начала строительства и до покупки участка.

Доказательства, которые необходимо собрать перед покупкой

Перед сделкой по приобретению такого участка целесообразно собрать следующий пакет доказательств:

1. Выписка из ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территорий (бесплатно через МФЦ или Росреестр). Если охранная зона ГРП внесена в ЕГРН — её границы будут отображены на схеме; если не внесена — обременение может существовать без записи (переходные нормы ч. 8–10 ст. 26 ФЗ-342), что само по себе риск.

2. Запрос в газораспределительную организацию о точных границах охранной зоны ГРП в отношении вашего участка (ст. 106 ЗК РФ, Правила охраны газораспределительных сетей № 878).

3. Справка или выписка из регионального органа охраны объектов культурного наследия о том, в какой именно зоне охраны ОКН находится участок (охранная зона, зона регулирования застройки, зона охраняемого природного ландшафта), и о том, какие ограничения строительства действуют (ч. 2 ст. 34 ФЗ-73).

4. Утверждённый градостроительный план с границами всех ЗОУИТ — сравнить с эскизом дома 9,5×12 м и убедиться, что дом вписывается в свободную часть.

5. Правила землепользования и застройки (действующая редакция) — проверить предельную минимальную площадь, отступы и процент застройки именно для вашей территориальной зоны.

Вывод: без этих документов невозможно достоверно оценить ни пригодность участка для ИЖС, ни законность будущего строительства. Рекомендую запросить все указанные сведения до сделки.

Альтернативные варианты: изменение границ охранной зоны, исключение части участка, перенос ГРП

Закон допускает изменение или прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории в случаях, предусмотренных федеральными законами (ст. 106 ЗК РФ). Применительно к охранной зоне ГРП:

• Изменение границ охранной зоны возможно по заявлению заинтересованного лица (собственника участка или газораспределительной организации) в порядке, установленном Правительством РФ. Однако газораспределительная организация вряд ли инициирует уменьшение охранной зоны, поскольку это снижает безопасность её объекта.

• Перенос ГРП в иное место — чрезвычайно затратное мероприятие, требующее согласования с газораспределительной организацией, и практически нереалистично для гражданина.

• Исключение части участка из охранной зоны через суд — теоретически возможно, если зона установлена с нарушением процедуры (например, без утверждения Правительством РФ положения о зоне в порядке ст. 106 ЗК РФ), но судебная перспектива слабая, так как Правила № 878 действуют и признаны судебной практикой.

Что касается зоны охраны ОКН — также возможно пересмотреть её границы, но только по инициативе органа охраны ОКН после проведения историко-культурной экспертизы (ст. 34 ФЗ-73).

Вывод: с практической точки зрения изменить границы охранных зон нереалистично. Альтернатива — либо отказаться от покупки, либо приобретать участок с полным осознанием существующих ограничений и застройкой свободной части (если зона ОКН — зона регулирования застройки, а не охранная зона памятника).