Можно ли переоформить право собственности на продавца в Росреестре при одностороннем отказе от договора, если уведомление не получено покупателем?

Действительность одностороннего отказа от договора при возврате уведомления за истечением срока хранения

Право на односторонний отказ от договора было предусмотрено самим договором купли-продажи. Это допускается п. 1 ст. 450.1 ГК РФ:

Статья 450 1 . Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору 1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, если отказ допускается, договор считается расторгнутым:

1. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. 6.
   — п. 2 ст. 450.1 ГК РФ

Таким образом, с точки зрения гражданского права, продавец имел право на односторонний отказ, реализованное путём уведомления. Вопрос — считается ли уведомление доставленным при возврате письма за истечением срока хранения.

Правило ст. 165.1 ГК РФ:

Статья 165 1 . Юридически значимые сообщения 1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
— п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Для данной ситуации это означает: если уведомление было направлено покупателю по адресу, указанному в договоре (или по адресу, известному продавцу), и поступило в почтовое отделение адресата, но не было вручено из-за уклонения покупателя от получения (неявка за письмом, истечение срока хранения), сообщение считается доставленным. Возврат письма отправителю в связи с истечением срока хранения при условии направления по надлежащему адресу и есть тот случай, когда сообщение «поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено». Риск неполучения несёт адресат.

Вывод: при наличии почтовой квитанции об отправке и доказательств возврата письма за истечением срока хранения, уведомление об отказе от договора считается доставленным покупателю. Односторонний отказ от договора является состоявшимся. С учётом условия договора о том, что договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента направления (или получения — зависит от формулировки договора), договор купли-продажи земельного участка считается расторгнутым. Однако вопрос о моменте расторжения и его последствиях для регистрационной записи в ЕГРН разрешается судом, а не Росреестром (см. блок 2).

Невозможность переоформления права собственности в Росреестре на основании одного уведомления о расторжении без заявления покупателя

Регистрация прав осуществляется на основании заявления (ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ):

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
   — п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ

Законом предусмотрены иные документы как основания для регистрации — вступивший в законную силу судебный акт (п. 5 ч. 2 ст. 14 № 218-ФЗ) является самостоятельным основанием. Однако уведомление о расторжении договора, составленное продавцом в одностороннем порядке, к таким основаниям не относится.

Более того, в ЕГРН содержится актуальная запись о праве собственности покупателя. При подаче продавцом заявления о регистрации прекращения права покупателя и регистрации права на себя, Росреестр в ходе правовой экспертизы (п. 3 ч. 1 ст. 29 № 218-ФЗ) установит как минимум следующие основания для приостановления:

1. проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
   — п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ

Основания для приостановления из ст. 26 № 218-ФЗ, применимые к данной ситуации:

— п. 1 ч. 1 ст. 26: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя (продавец), на момент подачи заявления не имеет права на объект, поскольку право зарегистрировано за покупателем;

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — п. 1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

— п. 2 ч. 1 ст. 26: заявление о прекращении права подаётся ненадлежащим лицом — правообладателем по ЕГРН является покупатель, а регистрация прекращения права по общему правилу производится по заявлению правообладателя;

1. с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

— п. 3 ч. 1 ст. 26: имеются противоречия между заявленным правом продавца и уже зарегистрированным правом покупателя;

1. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

— п. 5 ч. 1 ст. 26: не представлены документы, необходимые для регистрации — для прекращения зарегистрированного права без заявления правообладателя требуется либо судебный акт (п. 5 ч. 2 ст. 14 № 218-ФЗ), либо заявление обеих сторон соглашения о расторжении;

1. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

— п. 7 ч. 1 ст. 26: форма и содержание представленного документа (одностороннее уведомление) не соответствуют требованиям законодательства, поскольку для регистрационных действий по прекращению права необходимо либо волеизъявление правообладателя, либо судебный акт.

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

Неустранение причин приостановления влечёт отказ в регистрации (ч. 1 ст. 27 № 218-ФЗ):

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ч. 1 ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ

Прямое разъяснение содержится в п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015: спор о праве на имущество, зарегистрированное в государственном реестре, разрешается судом; ответчиком выступает лицо, за которым право зарегистрировано; в резолютивной части решения указывается на отсутствие или прекращение права ответчика:

1. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права ( абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ). При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество. В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.
   — п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015

Вывод: Обращение в Росреестр с одним лишь уведомлением о расторжении договора невозможно и гарантированно приведёт к приостановлению, а затем к отказу в регистрации. Для переоформления права собственности с покупателя обратно на продавца требуется вступившее в законную силу решение суда.

Надлежащий порядок возврата земельного участка продавцу: иск в суд о возврате имущества и регистрации права

Право продавца отказаться от договора и потребовать возврата проданного товара при продаже в рассрочку закреплено в п. 2 ст. 489 ГК РФ:

1. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 489 ГК РФ

В данном случае оплата произведена частично и менее половины цены — порог не превышен, право продавца на отказ и требование возврата товара действует.

Поскольку право собственности на земельный участок уже зарегистрировано за покупателем (переход права состоялся и внесён в ЕГРН), правовым последствием расторжения договора является обязанность покупателя возвратить имущество продавцу. Это следует из:

— п. 4 ст. 453 ГК РФ: при неравноценном исполнении (продавец передал участок, а покупатель не уплатил полную цену) к отношениям применяются правила о неосновательном обогащении;

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

— ст. 491 ГК РФ — хотя эта норма прямо применима к случаям сохранения права собственности за продавцом (чего здесь нет, право перешло), она подтверждает общий принцип: при неоплате товара продавец вправе потребовать его возврата;

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. § 2. Розничная купля-продажа
— ст. 491 ГК РФ

Порядок возврата недвижимости — исключительно судебный. Поскольку покупатель не выходит на связь, уклоняется от получения корреспонденции и очевидно не согласен на добровольный возврат участка, продавец должен предъявить иск в районный суд по месту нахождения земельного участка (правило исключительной подсудности по спорам о правах на недвижимость — ст. 30 ГПК РФ).

Исковые требования:

1. Признание договора купли-продажи земельного участка расторгнутым.
2. Возврат земельного участка от покупателя продавцу (истребование имущества).
3. Прекращение (погашение) записи о праве собственности покупателя в ЕГРН.
4. Регистрация права собственности продавца на земельный участок.

В резолютивной части решения суда должно быть указано на прекращение права ответчика (покупателя) — п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 25:

1. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права ( абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ). При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество. В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.
   — п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015

Судебный акт, вступивший в законную силу, будет являться самостоятельным основанием для Росреестра произвести регистрационные действия без заявления покупателя (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 27 № 218-ФЗ).

Вывод: Единственный законный путь возврата земельного участка — подача искового заявления в районный суд по месту нахождения участка. Без судебного решения переоформление права собственности на продавца через Росреестр невозможно.

Денежные последствия расторжения договора: проценты за просрочку оплаты и возврат полученных платежей

При продаже в рассрочку к договору применяются правила ст. 488 ГК РФ (п. 3 ст. 489). На просроченную сумму (недоплаченную часть цены) подлежат уплате проценты по ст. 395 ГК РФ с даты, когда платёж должен был быть произведён, до дня расторжения договора (п. 4 ст. 488):

1. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
   — п. 4 ст. 488 ГК РФ

Проценты начисляются по ключевой ставке Банка России за соответствующие периоды просрочки:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Что касается полученных продавцом частичных платежей (менее половины цены): после расторжения договора продавец, с одной стороны, получает право на возврат участка, с другой — обязан вернуть полученные от покупателя деньги. Поскольку исполнение было неравноценным (участок передан полностью, а оплата — частичная), применяется правило абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ о неосновательном обогащении. Продавец вправе удержать из возвращаемой суммы причинённые ему убытки (реальный ущерб и упущенная выгода, ст. 15 ГК РФ), а также проценты за просрочку (п. 4 ст. 488). Однако если договором предусмотрена иная судьба платежей при расторжении (например, удержание всей суммы в качестве неустойки), то применяются договорные условия — надо оценить их на предмет соразмерности (ст. 333 ГК РФ в споре).

Судьба залога (ипотеки в силу закона) на участок:

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
   — п. 5 ст. 488 ГК РФ

Залог в силу закона действовал в пользу продавца до момента полной оплаты. С расторжением договора и возвратом участка обязательство по оплате прекращается (п. 2 ст. 453 ГК РФ), а вместе с ним прекращается и залог, обеспечивавший это обязательство. После регистрации права продавца на участок запись об ипотеке в силу закона подлежит погашению одновременно с регистрацией прекращения права покупателя.

Вывод: При подаче иска о возврате участка продавец вправе также заявить требования о взыскании процентов за просрочку оплаты по ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 488) и определить порядок расчётов с покупателем (возврат полученных частичных платежей с зачётом убытков и процентов). Все денежные требования разрешаются в рамках того же судебного процесса.