Можно ли получить в собственность земельный участок в аренде с 1980 года без торгов, если договор аренды продлевался до 2003 года и сельсовет распался?

Действует ли договор аренды 2003 года до настоящего времени

Поскольку арендатор (вы) продолжали пользоваться участком после истечения срока договора 2003 года, а арендодатель (сельсовет, затем его правопреемники) возражений не заявлял, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

1. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
   — п. 2 ст. 621 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает, что аренда не прекратилась ни при упразднении сельсовета, ни по истечении записанного в договоре срока — участок сохранился в вашем владении и пользовании на прежних условиях.

Кроме того, смена арендодателя (реорганизация/упразднение сельсовета, передача документов другому органу) не является основанием для расторжения договора: права и обязанности арендодателя переходят к правопреемнику, а договор сохраняет силу.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Если ваш первоначальный арендатор умер либо арендаторами были несколько лиц, права и обязанности по договору переходят к наследнику, и арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор.

1. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
   — п. 2 ст. 617 ГК РФ

Вывод: договор аренды 2003 года юридически продолжает действовать — он возобновлён на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и сохраняет силу при смене арендодателя и в порядке правопреемства (п. 1-2 ст. 617 ГК РФ). Факт распада сельсовета сам по себе аренду не прекращает.

Имеется ли право выкупа без торгов: на участке есть здание/дом в собственности (основная ветка)

Общее правило — земельные участки из государственной/муниципальной собственности продаются только на торгах (аукционе), и без торгов покупатель может их приобрести лишь в прямо поименованных законом случаях.

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
   — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Первый и самый сильный случай для вашей ситуации — когда на участке расположено здание (дом), принадлежащее арендатору на праве собственности. В этом случае у собственника здания возникает исключительное право приобрести земельный участок под ним в собственность или аренду, а продажа такого участка ему осуществляется без торгов.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Соответственно, продажа земельного участка с расположенным на нём зданием собственнику такого здания прямо отнесена законом к продаже без проведения торгов.

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса;
   — подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Более того, для собственников зданий прямо установлено право приватизировать именно арендуемый земельный участок под зданием независимо от даты заключения договора аренды (до или после введения в действие Земельного кодекса РФ).

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации
— абз. 1 п. 2² ст. 3 ФЗ-137

Вывод: если на участке расположено здание (жилой дом, хозяйственная постройка), принадлежащее вам на праве собственности, вы вправе выкупить участок без торгов на основании п. 1 ст. 39.20 и подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2² ст. 3 ФЗ-137 — и отказ администрации с указанием «только через торги» в этой ситуации неправомерен. Цена выкупа — по правилам ФЗ-137 (как правило, процент кадастровой стоимости, см. блок о цене).

Право выкупа без торгов по виду использования участка (альтернативные ветки при отсутствии здания)

Если здания в собственности на участке нет, возможность выкупа без торгов зависит от вида разрешённого использования участка и его категории — рассмотрим три возможных случая.

(а) Участок сельскохозяйственного назначения / для сельскохозяйственного производства. Арендатор, использующий участок для сельхозпроизводства более трёх лет, вправе выкупить его без торгов — при условии, что заявление подано до истечения срока договора аренды и нет неустранённых нарушений земельного законодательства.

1. земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Для вашей ситуации: земля в аренде с 1980 (через правопреемство) — срок пользования 3 года давно истёк. Ключевой оговоркой является условие о подаче заявления «до дня истечения срока договора аренды» — но договор у вас возобновлён на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), поэтому срок его действия на момент обращения не истёк, что делает подп. 9 применимым к сельхозземле.

(б) Участок для ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или садоводства. Такие участки продаются без торгов арендатору, если это единственный заявитель по процедуре ст. 39.18 ЗК РФ (подача заявления, публикация извещения — при отсутствии конкурирующих заявок участок предоставляется заявителю без аукциона).

Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка
— п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ

1. земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса;
   — подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

(в) Участок уже предоставлен заявителю в аренду. Отказ в предоставлении по основанию «участок уже в аренде/пользовании у другого лица» не применяется, когда с заявлением обращается сам обладатель аренды — то есть вы.

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
   — п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод: даже при отсутствии здания выкуп без торгов возможен для сельхозиспользования более 3 лет (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) и для ИЖС/ЛПХ/садоводства при отсутствии конкурирующих заявок (подп. 10 п. 2 ст. 39.3 + ст. 39.18 ЗК РФ). Если же участок не подпадает ни под одно из этих оснований и зданий на нём нет — только тогда обоснованно требуются торги.

Процедура обращения, цена выкупа и обжалование отказа

Порядок обращения. Для выкупа без торгов подаётся заявление в уполномоченный орган (администрацию / земельный комитет), в котором указывается основание предоставления без торгов из перечня п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и испрашиваемый вид права.

1. основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39 3 , статьей 39 5 , пунктом 2 статьи 39 6 или пунктом 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка; 8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом; 9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения; 10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 2. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39 15 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ (фрагм.)

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и проверить наличие/отсутствие оснований для отказа в срок не более 20 дней, после чего либо готовит и направляет проект договора купли-продажи, либо отказывает с указанием всех оснований отказа.

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Цена выкупа (для ветки со зданием). Для собственников зданий при выкупе арендованного участка цена устанавливается субъектом РФ, но не выше 20% кадастровой стоимости в городах-миллионниках и 2,5% кадастровой стоимости в иной местности (именно ваш, сельский случай).

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
— абз. 3-4 п. 1 ст. 2 ФЗ-137

Если откажут. Решение об отказе должно быть мотивированным и со ссылкой на конкретные основания ст. 39.16 ЗК РФ.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований
— ст. 39.16 ЗК РФ (вводная), п. 17

Немотивированный отказ («только через торги» без указания законного основания ст. 39.16) может быть оспорен в суде, поскольку указание «только торги» не входит в закрытый перечень оснований для отказа. Отказ в предоставлении земельного участка может быть обжалован в порядке административного судопроизводства.

Вывод: подавайте письменное заявление по ст. 39.17 ЗК РФ, сославшись на конкретное основание из п. 2 ст. 39.3 ЗК (подп. 6 при наличии здания, подп. 9 для сельхозземли, подп. 10 для ИЖС/ЛПХ/садоводства). При немотивированном отказе либо при неправомерном настаивании на торгах — обжалуйте его в суде. Цена выкупа для здания/сельхопользователя — до 2,5% кадастровой стоимости.

Риски и что требует уточнения

Ответ «только через торги» правомерен лишь в том случае, если участок не подпадает ни под одно из оснований п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Наиболее вероятные основания для вас — подп. 6 (наличие здания в собственности), подп. 9 (сельхозиспользование 3+ лет), подп. 10 (ИЖС/ЛПХ/садоводство). Поэтому позицию администрации нельзя принимать на веру без проверки.

Критичные уточнения, от которых зависит исход:

1. Есть ли на участке здание (дом) и зарегистрировано ли ваше право на него — если да, это даёт безусловное исключительное право на выкуп без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ). Если право на дом не оформлено — его нужно сначала зарегистрировать или установить в судебном порядке, поскольку для реализации подп. 6 и ст. 39.20 требуется статус собственника здания.

2. Вид разрешённого использования и категория земель (населённого пункта / сельхозназначения / иное) — определяет, применимы ли подп. 9 (сельхоз) и подп. 10 (ИЖС/ЛПХ/садоводство).

3. Регион — от него зависят региональный закон о бесплатном/льготном предоставлении, цена выкупа и особенности процедуры.

4. Кто является стороной договора и жив ли первоначальный арендатор — при смерти арендатора права переходят к наследникам (п. 2 ст. 617 ГК РФ), и заявление подаётся наследником; при нескольких арендаторах (семье) — согласованно.

5. Где оказались документы (куда переданы после распада сельсовета) — их необходимо разыскать в правопреемнике (администрации района/поселения, архиве) или восстановить, т.к. они подтверждают непрерывность аренды и правопреемство.

Итоговый вывод: утверждение администрации, что землю можно получить только через торги, законно не универсально — напротив, арендатор с зданием на участке, сельхозпользователь сверх 3 лет, а также арендатор участка для ИЖС/ЛПХ/садоводства при отсутствии конкурирующих заявок имеют право на выкуп без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Договор аренды 2003 года действует (п. 2 ст. 621, п. 1-2 ст. 617 ГК РФ). Первый шаг — установить наличие здания в собственности и вид разрешённого использования участка, затем подать письменное заявление по ст. 39.17, 39.20 ЗК РФ; при неправомерном отказе — обжаловать его в суде.

Риски прекращения аренды при отсутствии госрегистрации и упразднении сельсовета

Регистрация в ЕГРН. Договор аренды 2003 года, зарегистрированный «в земельном комитете», был оформлен в период действия системы регистрации прав на недвижимость (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Если договор аренды был заключён на срок и ежегодно продлевался, его государственная регистрация могла не проводиться в ЕГРН. Однако сам по себе факт отсутствия записи в ЕГРН не прекращает арендные отношения — договор, заключённый до введения системы ЕГРН или до обязательности регистрации, сохраняет силу. Более того, как установлено выше, договор возобновлён на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), и продолжающееся открытое владение и пользование участком с 1980 года является дополнительным подтверждением права аренды.

Упразднение сельсовета. При упразднении органа местного самоуправления (сельсовета) его полномочия по распоряжению земельными участками переходят к соответствующему муниципальному образованию-правопреемнику (администрации района, городского/сельского поселения). Смена арендодателя не прекращает договора аренды — это прямо закреплено в п. 1 ст. 617 ГК РФ (уже процитирован выше — c8). Документы, переданные из упразднённого сельсовета, должны находиться в правопреемнике или в муниципальном архиве.

Вывод: риск прекращения аренды ввиду отсутствия «современной» регистрации в ЕГРН или из-за упразднения сельсовета минимален — аренда продолжает действовать в силу п. 2 ст. 621 и п. 1 ст. 617 ГК РФ; документы подлежат розыску у правопреемника сельсовета.