Как после покупки участка с трансформаторной подстанцией избавиться от трансформатора и столбов

Является ли демонтаж трансформатора и столбов законным после приобретения участка: общий подход

По общему правилу, при продаже земельного участка постройки и сооружения, находящиеся на нём, следуют судьбе участка, если иное не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ). После приобретения участка Дмитрий как собственник вправе сносить находящиеся на нём сооружения (п. 1 ст. 263 ГК РФ), но с важнейшей оговоркой: это право не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Статья 135. Главная вещь и принадлежность Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное
— ст. 135 ГК РФ, п. 4

Для ситуации Дмитрия это означает: трансформатор и опоры ЛЭП, размещённые на приобретаемом участке и предназначенные для его электроснабжения, являются принадлежностью главной вещи — земельного участка. Если договором купли-продажи не предусмотрено иное, право собственности на эти объекты перейдёт к Дмитрию вместе с участком. Дмитрий как покупатель вправе договориться с продавцом, чтобы трансформатор и столбы в предмет договора не включались, либо возложить на продавца обязанность по их демонтажу до сделки — ст. 135 ГК прямо допускает это условие: «если договором не предусмотрено иное».

Статья 263. Застройка земельного участка 1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 263 ГК РФ

Однако ключевое ограничение правомочия собственника содержится в ст. 209 ГК РФ:

Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Таким образом, демонтаж возможен, только если он не нарушает права и законные интересы других лиц — и именно здесь возникает главная развилка, зависящая от того, питает ли подстанция электроэнергией третьих лиц (другие участки посёлка).

Вывод по блоку: Дмитрий как будущий собственник вправе демонтировать трансформатор и столбы при условии, что это не приведёт к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создаст угрозы безопасности. Оптимальный вариант — договорное урегулирование с продавцом (возложить демонтаж на продавца до передачи участка).

Если подстанция питает других потребителей: развилка защиты третьих лиц

Если трансформаторная подстанция обеспечивает электроснабжение иных участков посёлка, её демонтаж нарушит права третьих лиц — других потребителей электроэнергии. В этом случае действуют следующие нормы и механизмы.

Статья 26 ФЗ «Об электроэнергетике» закрепляет принцип однократности технологического присоединения и устанавливает, что порядок присоединения определяется Правительством РФ:

Технологическое присоединение к объектам электросетевого хозяйства энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, систем накопления электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, в том числе объектов микрогенерации, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам (далее также - технологическое присоединение), осуществляется в порядке , установленном Правительством Российской Федерации, и носит однократный характер
— абз. 1 п. 1 ст. 26 ФЗ «Об электроэнергетике»

На практике это означает: если к подстанции технологически присоединены энергопринимающие устройства других потребителей, самовольный демонтаж подстанции повлечёт прекращение их энергоснабжения, что недопустимо.

Ответственность за демонтаж, приведший к прекращению энергоснабжения третьих лиц:

Статья 215 2 . Приведение в негодность объектов жизнеобеспечения 1. Разрушение, повреждение или приведение иным способом в негодное для эксплуатации состояние объектов энергетики, электросвязи, жилищного и коммунального хозяйства или других объектов жизнеобеспечения, если эти деяния совершены из корыстных или хулиганских побуждений, - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей
— ч. 1 ст. 215.2 УК РФ

Это означает: если Дмитрий, зная о том, что подстанция питает других лиц, намеренно демонтирует её, он может быть привлечён к уголовной ответственности по ч. 1 ст. 215.2 УК РФ (штраф от 100 000 до 500 000 рублей, обязательные работы до 480 часов, либо исправительные работы). При этом корыстный мотив (желание освободить участок для собственных нужд) может быть истолкован следствием именно как корыстное побуждение.

Статья 44 ФЗ «Об электроэнергетике» — согласование вывода из эксплуатации:

их собственники должны осуществлять согласование окончательного вывода линий электропередачи и (или) оборудования и устройств из эксплуатации с системным оператором или в случаях , установленных Правительством Российской Федерации, с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление согласования окончательного вывода соответствующих объектов электроэнергетики из эксплуатации (далее соответственно - федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление согласования вывода объектов электроэнергетики из эксплуатации, согласование вывода объектов электроэнергетики из эксплуатации). Порядок вывода в ремонт и из эксплуатации линий электропередачи и (или) оборудования и устройств устанавливается Правительством Российской Федерации в правилах вывода в ремонт и из эксплуатации объектов электроэнергетики в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Согласование вывода объектов электроэнергетики в ремонт и согласование вывода объектов электроэнергетики из эксплуатации, которые функционируют в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, осуществляются в соответствии с настоящей статьей только в части производства электрической энергии. Собственники таких объектов также обязаны осуществлять согласование окончательного вывода оборудования и устройств таких объектов из эксплуатации как источников тепловой энергии в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении" и утверждаемыми Правительством Российской Федерации правилами вывода в ремонт и из эксплуатации источников тепловой энергии и тепловых сетей. Собственники объектов по производству электрической энергии (мощности), функционирующих в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, обязаны уведомить исполнительный орган субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа, на территории которых осуществляется теплоснабжение с использованием таких объектов, о подаче заявления на вывод из эксплуатации оборудования и устройств таких объектов в соответствии с правилами вывода в ремонт и из эксплуатации объектов электроэнергетики. Собственники или иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, осуществляют согласование вывода объектов электроэнергетики в ремонт и согласование вывода объектов электроэнергетики из эксплуатации также с организацией по управлению единой национальной (общероссийской) электрической сетью в соответствии с условиями заключенных с ней договоров о порядке использования таких объектов. Собственникам объектов по производству электрической энергии (мощности), капитальные затраты в отношении которых учитывались в порядке, установленном Правительством Российской Федерации
— абз. 2 п. 1 ст. 44 ФЗ «Об электроэнергетике»

Трансформаторная подстанция как объект электросетевого хозяйства, если она соответствует критериям, установленным Правительством РФ (п. 2 Правил вывода объектов электроэнергетики в ремонт и из эксплуатации, утв. постановлением Правительства РФ от 30.01.2021 № 86 — в частности, напряжение 6 кВ и выше), не может быть демонтирована без согласования с системным оператором (АО «СО ЕЭС») и/или федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на согласование вывода из эксплуатации. Самовольный демонтаж без такого согласования — административное правонарушение и основание для привлечения к ответственности.

Бесхозяйные электросети — альтернативный механизм. Если собственник (в т.ч. Дмитрий после покупки) откажется от права собственности на подстанцию, она станет бесхозяйной вещью, и вступает в действие ст. 225 ГК РФ:

Статья 225. Бесхозяйные вещи 1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4.
— п. 1, 2 ст. 225 ГК РФ

1. С заявлением о принятии на учет бесхозяйных линейных объектов наряду с органами, указанными в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, вправе обратиться лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) 6. По истечении трех месяцев со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет органы, указанные в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на эту вещь в случае, если она является объектом (в том числе линейным), необходимым для обеспечения тепловой и электрической энергией, водой, газом, для водоотведения, либо гидротехническим сооружением, либо объектом гражданской обороны. По истечении трех месяцев со дня постановки указанных в пунктах 5 и 6 настоящей статьи бесхозяйных объектов на учет лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких объектов, также могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такие объекты
   — п. 5, 6 ст. 225 ГК РФ

Таким образом, для объектов, необходимых для обеспечения электрической энергией, установлен сокращённый трёхмесячный (а не годовой) срок для признания права муниципальной собственности. Но главное — лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов, вправе обратиться с заявлением о принятии на учёт бесхозяйных объектов. На практике это сетевая организация (территориальная сетевая организация — ТСО), которая после постановки на учёт обязана эксплуатировать бесхозяйный объект электросетевого хозяйства.

Вывод по блоку: Если подстанция питает других потребителей, Дмитрий не вправе её самовольно демонтировать. Его варианты: (а) отказаться от права собственности на трансформатор как на бесхозяйную вещь и инициировать его передачу сетевой организации через механизм ст. 225 ГК РФ (путём обращения в орган местного самоуправления для постановки на учёт бесхозяйного объекта); (б) добиваться согласования вывода из эксплуатации через системного оператора по ст. 44 ФЗ «Об электроэнергетике»; (в) договориться с сетевой организацией о выкупе/безвозмездной передаче объекта.

Если подстанция НЕ питает других потребителей (обслуживает только участок Дмитрия или никого)

Если трансформаторная подстанция не обеспечивает электроснабжение других лиц (т.е. технологически не присоединена к энергопринимающим устройствам третьих лиц), правовая ситуация существенно упрощается. Дмитрий как собственник участка вправе демонтировать её по правилам п. 1 ст. 263 ГК РФ.

Однако перед демонтажем необходимо:

1. Проверить наличие охранных зон. Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства устанавливаются в соответствии с ПП РФ № 160. Если охранная зона зарегистрирована в ЕГРН, её ликвидация возможна только после демонтажа объекта и снятия обременения.
2. Соблюсти процедуру сноса. Если трансформаторная подстанция зарегистрирована как объект капитального строительства (ОКС) в ЕГРН — потребуется уведомление органа местного самоуправления о планируемом сносе и о завершении сноса (ст. 55.31 ГрК РФ). Если это движимое имущество (блочная КТП без фундамента) — демонтаж осуществляется в общем порядке как демонтаж движимой вещи.
3. Обесточить подстанцию. Перед демонтажем трансформатор должен быть отключён от питающей линии — для этого необходимо обратиться в сетевую организацию, к чьим сетям присоединена подстанция, для прекращения технологического присоединения и отсоединения от сети. Самовольное отключение под напряжением крайне опасно и незаконно.

Охранные зоны и ограничения:

Настоящие Правила определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (далее - охранные зоны), а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон (далее - земельные участки), обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов
— п. 1 Правил, утв. ПП РФ № 160

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи; б) проводить работы, угрожающие повреждению объектов электросетевого хозяйства, размещать объекты и предметы, которые могут препятствовать доступу обслуживающего персонала и техники к объектам электроэнергетики, без сохранения и (или) создания, в том числе в соответствии с требованиями нормативно-технических документов, необходимых для такого доступа проходов и подъездов в целях обеспечения эксплуатации оборудования, зданий и сооружений объектов электроэнергетики, проведения работ по ликвидации аварий и устранению их последствий на всем протяжении границы объекта электроэнергетики;
— п. 8 Правил, утв. ПП РФ № 160

В пределах охранной зоны без соблюдения условий осуществления соответствующих видов деятельности, предусмотренных решением о согласовании такой охранной зоны, юридическим и физическим лицам запрещаются: а) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель; б) дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи); в) проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке; г) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи), за исключением случая, если такой проезд осуществляется при наличии специального разрешения на движение по автомобильным дорогам тяжеловесного и (или) крупногабаритного транспортного средства, предусмотренного статьей 31 Федерального закона "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.12.2024 № 1730) д) земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи); е) полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); ж) полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи); з) посадка и вырубка деревьев и кустарников
— п. 11 Правил, утв. ПП РФ № 160

Хотя п. 8 Правил (ПП № 160) прямо не запрещает демонтаж самого объекта электросетевого хозяйства (он предназначен для охраны работающего объекта), после демонтажа обременение в виде охранной зоны подлежит снятию. Но в процессе демонтажа следует учитывать, что земляные работы на глубине более 0,3 м и вырубка деревьев/кустарников в охранной зоне запрещены (п. 11 Правил), если охранная зона официально установлена и зарегистрирована.

Бремя содержания — ст. 210 ГК РФ:

Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

После приобретения участка на Дмитрия ляжет бремя содержания подстанции как опасного производственного объекта (электроустановки), что само по себе стимулирует скорейший демонтаж.

Вывод по блоку: Если подстанция не питает третьих лиц, Дмитрий вправе её демонтировать при соблюдении: (1) процедуры сноса ОКС (если подстанция зарегистрирована как недвижимость) — с уведомлением ОМСУ; (2) предварительного отключения от питающей сети силами сетевой организации; (3) последующего снятия охранной зоны из ЕГРН. Ответственность по ст. 215.2 УК РФ в этом случае не возникает, так как отсутствует объективная сторона — приведение в негодность объектов жизнеобеспечения (прекращения энергоснабжения других потребителей не происходит).

Рекомендуемые действия до покупки участка и практическая стратегия

До совершения сделки Дмитрию необходимо выяснить следующие решающие факты:

1. Питает ли подстанция других потребителей? Необходимо запросить у продавца или в сетевой организации схему технологического присоединения, а также проверить фактическое наличие отходящих от подстанции линий электропередачи к другим участкам. Если другие участки подключены через эту подстанцию — самовольный демонтаж исключён (см. блок 2).

2. Зарегистрирована ли подстанция в ЕГРН как объект недвижимости? Заказать выписку из ЕГРН на земельный участок и на объект капитального строительства. От этого зависит процедура демонтажа: снос ОКС (ст. 55.31 ГрК РФ) либо демонтаж движимой вещи.

3. Установлена ли охранная зона? Проверить выписку из ЕГРН на наличие обременений в виде охранной зоны объектов электросетевого хозяйства.

Договорное урегулирование с продавцом:

Наиболее безопасный для Дмитрия вариант — до подписания договора купли-продажи обязать продавца демонтировать трансформатор и столбы за свой счёт. Ст. 135 ГК РФ прямо допускает, что договором может быть предусмотрено иное распределение судьбы принадлежности. В договоре купли-продажи возможно указать:

• Предмет договора — только земельный участок, без находящихся на нём трансформаторной подстанции и опор ЛЭП.
• Обязанность продавца в срок до передачи участка демонтировать трансформаторную подстанцию, опоры ЛЭП и привести участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
• Если демонтаж не произведён продавцом — соразмерное уменьшение покупной цены (для покрытия расходов Дмитрия на демонтаж).

Альтернативный сценарий после покупки — передача бесхозяйного объекта сетевой организации:

Если демонтаж продавцом невозможен (например, подстанция питает третьих лиц), Дмитрию после покупки следует:

1. Отказаться от права собственности на трансформатор (ст. 226, 236 ГК РФ).
2. Инициировать через орган местного самоуправления Калужской области постановку объекта на учёт как бесхозяйного (п. 5, 6 ст. 225 ГК РФ).
3. Сетевая организация, обязанная эксплуатировать такие объекты, примет его на баланс и будет обслуживать.

Вывод по блоку: Оптимальная стратегия — возложить демонтаж на продавца до сделки (договорное условие). Если это невозможно, после покупки: при отсутствии третьих лиц-потребителей — демонтаж с соблюдением процедуры сноса ОКС; при наличии третьих лиц — отказ от права собственности и передача в сетевую организацию через механизм бесхозяйных объектов.