Как купить часть земельного участка ИЖС у матери без выделения доли, если покупается только огород, а дом и двор остаются ей

Можно ли купить «часть» участка (огород) без выдела доли и без дома/двора?

Прямой ответ: нет, «часть земельного участка» не может быть самостоятельным объектом купли-продажи. Российское законодательство допускает оборот только тех земельных участков, которые прошли государственный кадастровый учёт как индивидуально-определённые недвижимые вещи. «Огород» как фактическая часть участка объектом права собственности не является.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования
— п. 1 ст. 37 ЗК РФ

То есть предметом договора купли-продажи может быть только самостоятельный земельный участок с уникальным кадастровым номером. Продать «3/4 без учёта двора и дома» напрямую, минуя кадастровый учёт нового объекта, — невозможно.

Кроме того, действует жёсткий принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нём строений:

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами
— п. 1 пп. 5 ст. 1 ЗК РФ (принцип единства судьбы)

В развитие этого принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ устанавливает прямой запрет:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Смысл этой нормы для вашей ситуации: нельзя продать земельный участок (или его часть), оставив дом и двор у того же собственника, если дом и участок принадлежат одному лицу (матери). Следовательно, единственный законный путь — предварительный раздел исходного участка на два самостоятельных, прошедших кадастровый учёт: один — под домом и двором (остаётся у матери), второй — огородный (продаётся сыну).

Правовое основание такого раздела — статья 11.4 ЗК РФ:

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые
— п. 1–2 ст. 11.4 ЗК РФ

После раздела мать становится собственницей обоих образованных участков (п. 2 ст. 11.4), и уже затем продаёт огородный участок сыну по обычному договору купли-продажи недвижимости.

Вывод: без предварительного раздела исходного участка на два кадастрово учтённых участка оформить право собственности сына именно на огородную часть — невозможно. Продажа «части участка» без кадастрового учёта нового объекта ничтожна, а продажа всего участка с оставлением дома у матери запрещена ст. 35 ЗК РФ.

Требования к образуемым при разделе участкам: что должно быть соблюдено

При разделе исходного участка ИЖС на два нужно соблюсти ряд обязательных требований, иначе Росреестр откажет в кадастровом учёте.

Первое. Образование земельных участков не должно приводить к невозможности разрешённого использования расположенных на них объектов недвижимости:

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости
— п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ

Это означает, что жилой дом должен целиком располагаться на участке, остающемся у матери. Если при разделе дом окажется на границе двух участков — в кадастровом учёте будет отказано. Кадастровый инженер при подготовке межевого плана обязан провести границу так, чтобы дом и необходимая для его обслуживания дворовая территория были обеспечены собственным участком.

Второе. Должны быть соблюдены предельные минимальные размеры земельных участков ИЖС, установленные Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования:

Из пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ прямо следует, что предельные размеры определяются градостроительными регламентами (ПЗЗ):

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам
— п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Это означает: если после раздела хотя бы один из образуемых участков окажется меньше минимального размера, установленного ПЗЗ вашего муниципалитета, — в кадастровом учёте будет отказано. Типичный минимальный размер для ИЖС в большинстве муниципалитетов — от 200 до 600 кв. м, но точную цифру нужно уточнять в ПЗЗ конкретного населённого пункта.

Также не допускаются вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица и невозможность подъезда к каждому образуемому участку (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам
— п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

На практике это означает, что у огородного участка должен быть отдельный доступ с улицы либо через сервитут на «дворовой» участок матери (что уже усложнит ситуацию).

Ветвление по неизвестному факту:

• Если площадь исходного участка позволяет образовать два участка с соблюдением местного минимума ИЖС и обеспечением доступа к каждому — раздел возможен.
• Если огородная часть составляет 3/4 участка, но по площади меньше минимального размера ИЖС по местным ПЗЗ — раздел невозможен, и остаётся только альтернативный вариант: продажа идеальной доли в праве на весь участок (что влечёт долевую собственность и на дом — см. блок 4).

Вывод: перед началом процедуры необходимо получить выписку из ПЗЗ муниципалитета о минимальных размерах участков ИЖС и сверить с планируемой конфигурацией раздела. Без этого этапа раздел и продажа огородной части могут быть заблокированы на стадии кадастрового учёта.

Процедура: от раздела до регистрации права сына

Процедура состоит из двух этапов.

Этап 1 — Раздел исходного участка (проводит мать):

Общие положения об образовании участков:

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
— п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ

Раздел осуществляется через кадастрового инженера (заключение договора подряда на кадастровые работы). Инженер готовит межевой план, в котором описываются границы двух образуемых участков. Заказчиком кадастровых работ выступает мать как собственник исходного участка.

Затем мать подаёт в Росреестр (через МФЦ или онлайн) заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права на оба образуемых участка одновременно:

в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, а также образования земельного участка в результате объединения с другими земельными участками; 5) заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости; 6) другие заявления в случаях, установленных частью 1 статьи 36, частью 1 статьи 36 3 , частью 1 статьи 38, частью 2 1 статьи 61 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 3 . Посредством использования личного кабинета правообладатель объекта недвижимости вправе представить в форме электронного документа в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав, возникающих, изменяющихся, прекращающихся или переходящих к другому лицу на основании сделки, заключенной в отношении объекта недвижимости, принадлежащего данному правообладателю. Заключение такой сделки может осуществляться с применением примерных условий соответствующих договоров, разработанных органом регистрации прав, размещенных на официальном сайте и опубликованных в печати в соответствии со статьей 427 Гражданского кодекса Российской Федерации . (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 4 .
— ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Одновременно с кадастровым учётом и регистрацией права на два новых участка исходный участок снимается с кадастрового учёта и прекращает существование (ч. 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ). По итогам этапа мать становится собственницей двух новых участков с отдельными кадастровыми номерами.

Этап 2 — Продажа огородного участка сыну:

Заключается договор купли-продажи огородного земельного участка между матерью (продавец) и сыном (покупатель):

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Форма договора:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Договор составляется в простой письменной форме (нотариальное удостоверение для сделки между матерью и сыном не требуется — исключений из общего правила для родственников при купле-продаже земли закон не устанавливает). В договоре указываются: стороны, предмет (кадастровый номер огородного участка), цена, порядок расчётов.

Переход права собственности от матери к сыну подлежит государственной регистрации в Росреестре (подача через МФЦ). С момента регистрации сын становится полноправным собственником огородного участка.

Госпошлина: за регистрацию права собственности при купле-продаже — 2 000 рублей для физических лиц (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). За кадастровый учёт и регистрацию прав на два новых участка (этап 1) — госпошлина не взимается (кадастровый учёт осуществляется без госпошлины, а регистрация права матери на образованные участки — 350 рублей либо 2 000 рублей за каждый, в зависимости от ситуации; точную сумму уточнить в МФЦ).

Срок: общий срок регистрации прав — 7 рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ); кадастровый учёт — 5 рабочих дней.

Налог: при продаже матерью участка сыну (близкий родственник) освобождения от НДФЛ для купли-продажи нет (в отличие от дарения). Если мать владела участком менее минимального срока (3 или 5 лет — зависит от оснований приобретения), она обязана задекларировать доход и уплатить 13% НДФЛ с суммы продажи, но вправе применить имущественный вычет (1 млн руб. либо фактические расходы на приобретение).

Вывод: процедура — кадастровые работы (межевание) → кадастровый учёт двух участков + регистрация прав матери → договор купли-продажи огородного участка → регистрация перехода права к сыну. Росреестр — единый орган на все этапы. При соблюдении требований ст. 11.9 ЗК РФ раздел и последующая продажа полностью законны.

Альтернативный вариант: продажа доли в праве — почему не подходит

Теоретически возможен иной путь: мать продаёт сыну 3/4 доли в праве собственности на весь земельный участок без раздела. Сын становится долевым собственником, они совместно пользуются участком. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) здесь не применяется, поскольку мать — единоличный собственник, а не участник общей долевой собственности.

Однако этот вариант прямо противоречит вашей цели оставить дом и двор у матери:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Принцип единства судьбы земельного участка и строений (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) означает, что доля в праве на земельный участок автоматически влечёт долю в праве на жилой дом. Это подтверждается и статьёй 273 ГК РФ — при отчуждении участка право на здание следует за участком.

Таким образом, купив 3/4 доли в праве на участок, сын автоматически становится собственником 3/4 доли в праве на дом и дворовые постройки, что прямо противоречит вашему замыслу. Кроме того, возникнет режим общей долевой собственности со всеми его последствиями: необходимость согласовывать использование общего имущества (ст. 247 ГК РФ), соразмерное несение расходов (ст. 249 ГК РФ), а при желании прекратить долевую собственность — снова раздел/выдел (ст. 252 ГК РФ).

Вывод: продажа идеальной доли — технически проще (не требует межевания и кадастрового учёта), но юридически ведёт к возникновению у сына права на долю в доме и дворе. Если ваша цель — чтобы дом и двор остались исключительно у матери, этот вариант неприемлем. Единственный путь, отвечающий вашим интересам, — предварительный раздел участка.