Можно ли выкупить арендуемый земельный участок под домом у государства и как это сделать

Выкуп арендуемого земельного участка под жилым домом у государства — право и основания

Вы как арендатор земельного участка, на котором расположен ваш жилой дом, имеете исключительное право на приобретение этого участка в собственность. Ключевая норма:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Из этого следует: если вы являетесь собственником жилого дома, расположенного на арендуемом участке, вы обладаете исключительным правом выкупить этот участок. Право аренды само по себе не даёт исключительного права — ключевое условие: право собственности на дом, зарегистрированное в ЕГРН.

Продажа такого участка осуществляется без проведения торгов:

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Таким образом, если дом зарегистрирован на вас в ЕГРН, вы вправе требовать продажи участка без торгов. Если право собственности на дом не оформлено — сначала необходимо зарегистрировать дом, и только после этого обращаться за выкупом.

Цена выкупа определяется регионом, но не может превышать кадастровую стоимость участка:

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 .
   — п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ

Для большинства случаев (земли, государственная собственность на которые не разграничена) цену устанавливает орган власти субъекта РФ — обычно это процент от кадастровой стоимости. Конкретный процент зависит от вашего региона и категории земли. Например, для ИЖС и ЛПХ цена часто составляет от 3% до 60% кадастровой стоимости.

Вывод: Вы имеете право выкупить арендуемый участок под вашим домом без торгов, при условии что дом зарегистрирован в ЕГРН на ваше имя. Для этого вам необходимо подать заявление в уполномоченный орган (местную администрацию или орган субъекта РФ — зависит от того, у кого участок в аренде). Цена не превысит кадастровую стоимость, а конкретный процент устанавливается региональным законодательством.

Процедура выкупа, сроки и возможные основания для отказа

Заявление о выкупе подаётся в уполномоченный орган с указанием кадастрового номера участка, основания предоставления (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ), вида права (собственность) и приложением необходимых документов. Срок рассмотрения:

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

То есть администрация обязана рассмотреть ваше заявление и либо подготовить проект договора купли-продажи и направить его вам, либо вынести мотивированный отказ в течение 20 дней. Получив проект договора, вы должны подписать его в течение 30 дней.

Основания для отказа строго ограничены законом:

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— ч. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Применительно к вашей ситуации наиболее вероятные риски отказа:

• Подп. 1 — если право собственности на дом не зарегистрировано в ЕГРН (тогда вы не «собственник здания» в смысле ст. 39.20 ЗК РФ);
• Подп. 6 — если участок ограничен в обороте (например, находится в природоохранной зоне, где приватизация запрещена);
• Подп. 14 — если площадь участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации дома;
• Подп. 19 — если земельный участок изъят для государственных/муниципальных нужд.

Во всех случаях отказ должен быть мотивированным с указанием всех оснований. Отказ можно обжаловать в суд по правилам КАС РФ (оспаривание решения органа власти) в течение 3 месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Вывод: Процедура выкупа заявительная: вы подаёте заявление в администрацию, через 20 дней получаете либо проект договора купли-продажи, либо мотивированный отказ. Отказ, не основанный на исчерпывающем перечне ст. 39.16 ЗК РФ, является незаконным и подлежит обжалованию в суде.

Что такое «платёж за год 43 000 руб.» для ИП на УСН — и можно ли уменьшить эту сумму

В вопросе не уточнено, что именно составляет 43 000 руб. — налог по УСН или фиксированные страховые взносы ИП. Это принципиально разные платежи с разными правилами перерасчёта.

Если 43 000 руб. — это фиксированные страховые взносы ИП «за себя»

Фиксированные взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование ИП обязан уплачивать независимо от факта ведения деятельности и получения дохода:

1. Плательщики, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 настоящего Кодекса, уплачивают: 1) страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в размере, который определяется в следующем порядке, если иное не предусмотрено настоящей статьей: в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период не превышает 300 000 рублей, - в фиксированном размере 32 448 рублей за расчетный период 2021 года, 34 445 рублей за расчетный период 2022 года ; (В редакции федеральных законов от 15.10.2020 № 322-ФЗ, от 14.07.2022 № 239-ФЗ) в случае, если величина дохода плательщика за расчетный период превышает 300 000 рублей, - в фиксированном размере страховых взносов, установленном абзацем вторым настоящего подпункта, плюс 1,0 процента суммы дохода плательщика, превышающего 300 000 рублей за расчетный период. (В редакции Федерального закона от 15.10.2020 № 322-ФЗ) При этом размер страховых взносов на обязательное пенсионное страхование за расчетный период не может быть более восьмикратного фиксированного размера страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, установленного абзацем вторым настоящего подпункта; 2) страховые взносы на обязательное медицинское страхование в фиксированном размере 8 426 рублей за расчетный период 2021 года, 8 766 рублей за расчетный период 2022 года . (В редакции федеральных законов от 15.10.2020 № 322-ФЗ, от 14.07.2022 № 239-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 27.11.2017 № 335-ФЗ) 1 1 .
   — п. 1 ст. 430 НК РФ

Размер взносов на 2024 год — 49 500 руб. (установлен ст. 430 НК РФ в актуальной редакции). Сумма 43 000 руб. соответствует фиксированным взносам за неполный год (например, за 10-11 месяцев).

Льготные периоды (освобождение от уплаты взносов) — закрытый перечень, предусмотренный п. 7 ст. 430 НК РФ. Как подчеркнул Конституционный Суд в Постановлении от 09.04.2021 № 12-П, «пункт 7 статьи 430 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 ноября 2017 года N 335-ФЗ)» содержит исчерпывающий перечень оснований для освобождения — в частности:

• прохождение военной службы по призыву;
• уход за ребёнком до достижения возраста полутора лет;
• уход за инвалидом I группы, ребёнком-инвалидом или лицом, достигшим 80 лет;
• проживание супругов военнослужащих в местностях, где невозможно трудоустроиться;
• проживание за границей с супругом — работником дипломатических представительств.

Простое «не работаю с февраля» или отсутствие дохода в этот перечень НЕ входит. ИП обязан уплатить фиксированные взносы за весь период действия статуса ИП, пропорционально количеству месяцев регистрации. Если вы не прекращали статус ИП, то взносы начисляются за весь год.

Если 43 000 руб. — это налог по УСН

Налог по УСН исчисляется с фактически полученных доходов (ст. 346.21, 346.15 НК РФ). Если с февраля у вас нет дохода (и выписки со счетов это подтверждают), налоговая база равна нулю — налог платить не нужно, кроме минимального налога (1% от доходов) при объекте «доходы минус расходы».

Срок уплаты налога УСН за год:

Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается в следующие сроки: организациями - не позднее 28 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом; индивидуальными предпринимателями - не позднее 28 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом; налогоплательщиками, которыми согласно уведомлению, представленному в налоговый орган в соответствии с пунктом 8 статьи 346 13 настоящего Кодекса, прекращена предпринимательская деятельность, в отношении которой этим налогоплательщиком применялась упрощенная система налогообложения, - не позднее 28-го числа месяца, следующего за месяцем прекращения деятельности; налогоплательщиками, утратившими право применять упрощенную систему налогообложения на основании пункта 4 статьи 346 13 настоящего Кодекса, - не позднее 28-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором утрачено данное право. Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. (Пункт в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 263-ФЗ) 8.
— п. 7 ст. 346.21 НК РФ

То есть за 2024 год срок уплаты — 28 апреля 2025 года. Если 43 000 руб. — это сумма, начисленная налоговым органом (например, в требовании) без учёта ваших нулевых доходов, необходимо подать уточнённую налоговую декларацию по УСН за соответствующий год, отразив фактический (нулевой) доход. После этого излишне уплаченные/начисленные суммы можно вернуть или зачесть в счёт будущих платежей. Заявление о возврате/зачёте переплаты подаётся в течение трёх лет со дня уплаты (п. 7 ст. 78 НК РФ):

Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы. 8. Решение о возврате суммы излишне уплаченного налога принимается налоговым органом в течение 10 дней со дня получения заявления налогоплательщика о возврате суммы излишне уплаченного налога или со дня подписания налоговым органом и этим налогоплательщиком акта совместной сверки уплаченных им налогов, если такая совместная сверка проводилась. До истечения срока, установленного абзацем первым настоящего пункта, поручение на возврат суммы излишне уплаченного налога, оформленное на основании решения налогового органа о возврате этой суммы налога, подлежит направлению налоговым органом в территориальный орган Федерального казначейства для осуществления возврата налогоплательщику в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. 9. Налоговый орган обязан сообщить в письменной форме налогоплательщику о принятом решении о зачете (возврате) сумм излишне уплаченного налога или решении об отказе в осуществлении зачета (возврата) в течение пяти дней со дня принятия соответствующего решения. Указанное сообщение передается руководителю организации, физическому лицу, их представителям лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения. 10.
— п. 7 ст. 78 НК РФ

Вывод: Если 43 000 руб. — это страховые взносы, то их, к сожалению, придётся уплатить: факт неведения деятельности без прекращения статуса ИП не освобождает от уплаты фиксированных взносов, кроме закрытого перечня льготных периодов (п. 7 ст. 430 НК РФ). Если же 43 000 руб. — это налог УСН, а доходов с февраля действительно не было, налоговая база равна нулю, и никакой налог платить не нужно — следует подать уточнённую декларацию, а уже уплаченное вернуть в порядке ст. 78 НК РФ. Если же 43 000 руб. — это требование налоговой о доплате, необходимо сверить расчёт с фактическими доходами и при необходимости подать уточнённую декларацию. Рекомендую уточнить в личном кабинете налогоплательщика или в ИФНС, что именно составляет эту сумму.