Можно ли оформить землю под гаражом по амнистии, если гараж в 4-этажном ГСК, и какие документы нужны?

Применима ли «гаражная амнистия» к гаражу в 4-этажном ГСК — ограничения по этажности и виду здания

До 1 сентября 2031 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (далее в настоящей статье - Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях: 1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе предусмотренным настоящей статьей; 2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным настоящей статьей, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение. Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.
— п. 2 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Закон не содержит ограничения по этажности здания ГСК. Пункт 2 прямо указывает, что блокированные гаражи (с общими стенами, крышей, фундаментом и коммуникациями) равно подпадают под амнистию наряду с отдельно стоящими. Четырёхэтажный гаражный кооператив — это совокупность таких блокированных гаражей (каждый — отдельный гараж, бокс), а не «многоквартирный дом» или «объект коммерческого назначения».

Положения настоящей статьи не регулируют правоотношения, связанные с созданием и использованием гражданами и юридическими лицами гаражей: 1) являющихся объектами вспомогательного использования, в том числе по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, включая объекты, предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств; 2) предназначенных для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций; 3) находящихся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземных гаражей
— п. 18 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Ключевой вывод: гараж в составе 4-этажного ГСК не попадает ни под одно из исключений п. 18. Исключение пп. 3 касается гаражей внутри многоквартирных домов и объектов коммерческого назначения, а также подземных гаражей — что не имеет отношения к гаражу в ГСК (гаражный кооператив не является многоквартирным домом). Этажность здания ГСК значения не имеет — амнистия применима.

Достаточность имеющихся документов для оформления земли по амнистии

В случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка прилагаются: документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка, из которого образован или должен быть образован испрашиваемый земельный участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение указанными кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям; решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином; схема расположения земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать); документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя); выписка из единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель. В случае отсутствия у гражданина одного из документов, указанных в абзаце втором или третьем настоящего пункта, вместо данного документа к заявлению могут быть приложены один или несколько документов, предусмотренных абзацами третьим и четвертым пункта 5 настоящей статьи. В случае, если заявителем не представлена выписка из единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье - уполномоченный орган), не вправе требовать указанный документ от заявителя и самостоятельно запрашивает необходимые сведения с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные абзацами вторым и третьим настоящего пункта, если ранее они представлялись иными членами гаражного кооператива.
— п. 6 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

У клиента имеются:

• Выписка ЕГРН на гараж (право собственности с 2024 года);
• Справка ГСК о выплате пая (прямо названа в п. 6 как допустимый документ — «документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату пая»);
• Техпаспорт гаража (может служить документом по абз. 4 п. 5 ст. 3.7 — «документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года»);
• Бумажный план границ земли (на отца).

Чего может не хватать из обязательных приложений по п. 6:

• Документа о выделении земельного участка ГСК (абз. 2 п. 6). Однако абз. 6 п. 6 разрешает не представлять эти документы, если они ранее представлялись иными членами ГСК. Кроме того, при их отсутствии можно приложить документы из п. 5 (техпаспорт и/или договоры о подключении), что клиенту и следует сделать.
• Схема расположения земельного участка — нужна, если участок под гаражом предстоит образовать. Бумажный план границ на отца не заменяет схему расположения, подготовленную в соответствии с п. 3.1 ст. 3.7. Но клиент может заказать изготовление схемы расположения у кадастрового инженера.
• Выписка из ЕГРЮЛ о ГСК — уполномоченный орган запрашивает самостоятельно по межведомственному обмену, если заявитель её не представил.
• Решение общего собрания ГСК о распределении гаража — справка о выплате пая и членство в ГСК (переписали в 2018) также могут быть признаны документом, устанавливающим распределение.

Не допускается требовать от заявителя иные документы, за исключением документов, предусмотренных настоящей статьей. 11. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, в случае отсутствия у гражданина документов, предусмотренных пунктами 5 - 7 настоящей статьи, подтверждающих такое соответствие. При этом требование дополнительных документов при наличии у гражданина документов, предусмотренных настоящей статьей, не допускается. 12. В принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 2 настоящей статьи, наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, должно быть отказано, если данный гараж в судебном или ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу. 13.
— п. 10 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Вывод: имеющихся документов почти достаточно. Главное, что требуется дособрать — это схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная кадастровым инженером (если испрашиваемый участок ещё не образован). Технический план гаража не требуется, поскольку гараж уже стоит на кадастровом учёте (право зарегистрировано в ЕГРН).

Что делать с бумажным планом границ на отца — наследственный аспект и переход членства

В порядке, предусмотренном настоящей статьей, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику гражданина, указанного в настоящей статье. В этом случае для предоставления земельного участка таким наследником должны быть представлены документы наследодателя, предусмотренные настоящей статьей, а также свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что таким наследником было унаследовано имущество данного гражданина.
— п. 15 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Пункт 15 предусматривает, что наследник гражданина, имевшего право на амнистию, может получить земельный участок, представив документы наследодателя и свидетельство о праве на наследство.

Однако в данной ситуации клиентка не является наследницей в момент обращения — она уже вступила в членство ГСК в 2018 году (переписали вместо отца), выплатила пай и оформила право собственности на гараж в Росреестре в 2024 году. Таким образом, она сама является самостоятельным правообладателем гаража как член ГСК, а не действует в порядке наследования в отношении земли. Факт, что план границ выписан на отца, не блокирует оформление — план границ на отца вообще не является обязательным документом по п. 6.

На практике при обращении клиент может приложить и план границ на отца как дополнительное подтверждение исторической связи гаража с земельным участком ГСК. Пункт 10 прямо запрещает уполномоченному органу требовать иные документы сверх предусмотренных статьёй 3.7 — а план границ на отца среди обязательных не значится. Поэтому предъявлять его не обязательно.

Вывод: бумажный план границ на отца не нужен для оформления земли. Клиентка действует как действующий член ГСК и собственник гаража по самостоятельному основанию (п. 4 ст. 218 ГК РФ — член кооператива, полностью внёсший паевой взнос, приобретает право собственности на гараж), а не как наследник.

Процедура: куда обращаться, сроки, что ожидать

Орган: заявление подаётся в орган местного самоуправления (или исполнительный орган государственной власти), уполномоченный на распоряжение земельными участками по ст. 39.2 ЗК РФ — обычно это администрация города/района, на территории которого находится ГСК. Подача возможна через МФЦ.

Документы для подачи:

1. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (с указанием, что гараж возведён до 30 декабря 2004 г. — п. 4 ст. 3.7);
2. Справка ГСК о выплате пая;
3. Решение общего собрания ГСК о распределении гаража (или иной документ о распределении — можно запросить у председателя ГСК);
4. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (подготовленная кадастровым инженером);
5. Техпаспорт гаража (как документ технической инвентаризации до 2013 года — дополнительное подтверждение при отсутствии других документов);
6. Выписка из ЕГРН на гараж (подтверждает право собственности).

Сроки: амнистия действует до 1 сентября 2031 года (п. 2 ст. 3.7). После подачи заявления орган в срок, установленный ЗК РФ для предварительного согласования (до 30 дней), принимает решение.

В случае, если земельный участок, указанный в пунктах 2 и 20 настоящей статьи, предоставлен гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, или гражданам в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, указанном в пункте 20 настоящей статьи), согласие таких кооператива, организации или граждан на образование земельного участка, подлежащего предоставлению гражданину, использующему расположенный на нем гараж, не требуется, при этом право таких кооператива или организации на образуемый земельный участок прекращается одновременно с предоставлением гражданину указанного земельного участка, а право таких кооператива или организации на исходный земельный участок в измененных границах сохраняется. (п. 17 в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ) 18. Положения настоящей статьи не регулируют правоотношения, связанные с созданием и использованием гражданами и юридическими лицами гаражей: 1) являющихся объектами вспомогательного использования, в том числе по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, включая объекты, предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств; (см.
— п. 17 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Согласие ГСК на образование участка не требуется — право кооператива на выделяемый участок прекращается автоматически при предоставлении его гражданину.

В принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пунктах 2 и 20 настоящей статьи, при отсутствии иных оснований, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и пунктом 12 настоящей статьи, не может быть отказано только на основании отсутствия в едином государственном реестре юридических лиц сведений о гаражном кооперативе. (абзац введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 338-ФЗ) 8. К заявлению гражданина о предоставлении в соответствии с настоящей статьей земельного участка, на котором расположен гараж, наряду с документами, предусмотренными настоящей статьей, прилагается технический план указанного гаража (в случае, если ранее государственный кадастровый учет указанного гаража не был осуществлен). В случае, если по итогам рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, подача заявления о предоставлении земельного участка не требуется. Предоставление образованного на основании данного решения земельного участка осуществляется после государственного кадастрового учета указанного земельного участка не позднее двадцати рабочих дней со дня направления заявителем в адрес уполномоченного органа технического плана гаража, расположенного на указанном земельном участке. 9.
— п. 13 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Отказ может быть по основаниям ЗК РФ (например, участок изъят из оборота), а также в единственном специальном основании — если гараж признан самовольной постройкой (п. 12). При этом нельзя отказать только потому, что земля предоставлена ГСК (п. 13).

Альтернативный путь (п. 20 ст. 3.7 + ст. 39.20 ЗК РФ): если участок невозможно образовать по схеме расположения, гражданин — собственник гаража вправе приобрести земельный участок в собственность бесплатно в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. Это дополнительная гарантия.

Вывод: процедура доступна. Ключевое действие — заказать у кадастрового инженера схему расположения участка и подать полный пакет документов в администрацию через МФЦ.

Бесплатность предоставления и сопутствующие расходы

Пункт 2 ст. 3.7 прямо устанавливает право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно.

Сопутствующие расходы, которые может понести заявитель:

• Услуги кадастрового инженера по подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ориентировочно от 3 000 до 10 000 руб. в зависимости от региона). Это основной расход, если участок предстоит образовать.
• Государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), если право ещё не зарегистрировано. Однако если орган сам подаёт заявление на регистрацию (ч. 23 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ — «одновременно с госрегистрацией права на гараж»), пошлина не взимается с гражданина.

Земельный налог на участок будет начисляться после регистрации права собственности на общих основаниях.

Основания для отказа и порядок обжалования

Специальные основания отказа по ст. 3.7 (п. 12):

• Гараж в судебном или ином законном порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Общие основания отказа по ЗК РФ (ст. 39.16), неприменимые к амнистии согласно п. 3 ст. 3.7:

• Подпункт 8 ст. 39.16 — отсутствие утверждённого проекта межевания (для амнистии заменяется схемой расположения);
• Подпункт 14 ст. 39.16 — несоответствие разрешённого использования;
• Подпункт 20 ст. 39.16 — ранее реализованное право на бесплатное предоставление участка.

Применимые общие основания (могут быть применены к амнистии):

• Участок изъят из оборота или ограничен в обороте (пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ);
• Участок зарезервирован для государственных/муниципальных нужд (пп. 2 ст. 39.16);
• На участке расположены объекты недвижимости иных лиц (пп. 4 ст. 39.16);
• Участок является предметом аукциона (пп. 9 ст. 39.16) — маловероятно для гаража в ГСК.

Что нельзя считать основанием для отказа (п. 13):

• Отсутствие в градостроительном регламенте вида разрешённого использования, предусматривающего размещение гаражей;
• То, что земельный участок предоставлен гаражному кооперативу.

Порядок обжалования: отказ органа местного самоуправления можно обжаловать в суд общей юрисдикции (районный суд) в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ) в течение трёх месяцев со дня получения отказа.

Какие документы достаточны, если не хватает обязательных — механизмы замены

Пункт 6 ст. 3.7 содержит гибкий механизм: при отсутствии одного из обязательных документов (о выделении земли ГСК или решения о распределении гаража) их можно заменить документами из абз. 3–4 п. 5:

• Договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения (до 30.12.2004);
• Договор о предоставлении коммунальных услуг или документы об оплате;
• Документ о государственном техническом учёте и/или технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года (техпаспорт), содержащий указание на заявителя как правообладателя и на год постройки до введения ГрК РФ.

Таким образом, даже если отсутствуют документы о предоставлении земли ГСК или протокол общего собрания о распределении, техпаспорт гаража (при наличии в нём указания на год постройки до 30.12.2004) полностью заменяет их.

Также заявитель вправе не представлять документы о выделении земли ГСК и о распределении, если они ранее уже представлялись другими членами кооператива — уполномоченный орган использует уже имеющиеся в деле материалы (абз. 6 п. 6).

Региональные перечни: законом субъекта РФ может быть предусмотрен дополнительный перечень документов для случаев, когда у гражданина отсутствуют документы по пп. 5–7 (п. 11 ст. 3.7), но требование дополнительных документов при наличии предусмотренных статьёй 3.7 — не допускается.

Порядок регистрации права после положительного решения

После получения решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (с утверждением схемы его расположения):

1. Образование участка: на основании решения и схемы производится кадастровый учёт земельного участка (межевой план готовит кадастровый инженер).

2. Предоставление участка: согласно п. 8 ст. 3.7, отдельного заявления о предоставлении после положительного решения о предварительном согласовании не требуется. Предоставление образованного участка осуществляется не позднее 20 рабочих дней со дня направления заявителем в уполномоченный орган технического плана гаража (если гараж уже учтён в ЕГРН — техплан прилагался ранее или не требуется).

3. Регистрация права: согласно ч. 23 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ, орган, принявший решение о предоставлении, сам подаёт заявление на государственную регистрацию права собственности гражданина на земельный участок одновременно с регистрацией права на гараж (если оно ещё не зарегистрировано) в течение 5 рабочих дней с момента принятия решения. Если орган не подал заявление в этот срок — гражданин вправе обратиться за регистрацией самостоятельно (ч. 25 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ).

4. Результат: гражданин получает выписки из ЕГРН на земельный участок и гараж. Право собственности возникает с момента государственной регистрации.