Что значит часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ: отсутствие обязательной проектной документации на газоснабжение дома

Что означает ч. 3 ст. 48 ГрК РФ: необязательность проектной документации для ИЖС

Суть нормы: при строительстве или реконструкции объекта ИЖС застройщик освобождён от обязанности готовить проектную документацию. Это означает, что для возведения индивидуального жилого дома (в пределах параметров п. 39 ст. 1 ГрК РФ) не требуется разрабатывать и утверждать материалы, содержащие архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения — дом строится без обязательной проектной документации.

1. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома , гаража и хозяйственных построек (при строительстве или реконструкции гаражей и хозяйственных построек на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также строительства или реконструкции гаражей на земельных участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд) . Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 340-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 3 1 . Положения части 3 настоящей статьи не применяются в случае, если сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4.
   — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ

Эта норма прямо указывает, что подготовка проектной документации (включая её инженерно-технические разделы — системы газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и т.д.) не требуется для объекта ИЖС. Однако застройщик вправе по собственной инициативе заказать проект.

Что такое проектная документация применительно к инженерным системам:

1. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 243-ФЗ, от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2 1 . Рабочая документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей. Рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации. Подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно. (Дополнение частью - Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ) 3.
   — ч. 2 ст. 48 ГрК РФ

— таким образом, разделы проектной документации по газоснабжению (сеть газопотребления в границах участка) охватываются общим понятием проектной документации, а значит, в силу ч. 3 ст. 48 ГрК РФ их подготовка для ИЖС не обязательна.

Что такое объект ИЖС (границы применения льготы):

1. объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ) 40) дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ) Статья 2.
   — п. 39 ст. 1 ГрК РФ

Параметры-ограничения: отдельно стоящее здание, до 3 надземных этажей, высота до 20 м, не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Всё, что выходит за эти параметры (например, дом более 3 этажей или для коммерческого использования), не является ИЖС, и ч. 3 ст. 48 не действует — проектная документация обязательна на общих основаниях.

Важное исключение — ч. 3¹ ст. 48 ГрК РФ: если сметная стоимость строительства ИЖС подлежит проверке на достоверность (например, при бюджетном финансировании), ч. 3 ст. 48 не применяется и проектная документация обязательна.

Вывод: ч. 3 ст. 48 ГрК РФ означает, что застройщик объекта ИЖС не обязан разрабатывать проектную документацию на дом и его инженерные системы (включая систему газоснабжения) — на бумаге или в электронной форме. Он может это сделать добровольно («по волеизъявлению заявителя»). Однако данная норма не освобождает от иных обязательных процедур — получения технических условий на подключение газа и строительства газопровода до границы участка (см. второй правовой блок).

Как «волеизъявление заявителя» соотносится с подключением к газовым сетям

Граница между необязательностью проекта и подключением газа. Ч. 3 ст. 48 ГрК РФ освобождает от проектной документации на ОБЪЕКТ ИЖС В ЦЕЛОМ (включая внутридомовую сеть газопотребления). Однако это не отменяет специального регулирования подключения к внешним газораспределительным сетям.

Подключение газа к домовладению регулируется Правилами подключения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.09.2021 № 1547 (далее — Правила № 1547).

Суть Правил № 1547: подключение осуществляется на основании договора о подключении, заключаемого между заявителем и исполнителем (газораспределительной организацией). Исполнитель выдаёт технические условия (ТУ), в которых указывает точку подключения, параметры, требования к газоиспользующему оборудованию и сети газопотребления.

Проектирование сети газопотребления в границах участка заявителя — право, а не обязанность:

Заявитель вправе обратиться к исполнителю с просьбой осуществить мероприятия по подключению (технологическому присоединению) в пределах границ его земельного участка, и (или) по проектированию сети газопотребления, и (или) по строительству газопровода от границ земельного участка до объекта капитального строительства, и (или) по установке газоиспользующего оборудования, и (или) по строительству либо реконструкции внутреннего газопровода объекта капитального строительства, и (или) по установке прибора учета газа, и (или) по поставке газоиспользующего оборудования, и (или) по поставке прибора учета газа. Понуждение заявителя к заключению договора о подключении, предусматривающего осуществление мероприятий по подключению (технологическому присоединению) в пределах границ его земельного участка, и (или) по проектированию сети газопотребления, и (или) по строительству газопровода от границ земельного участка до объекта капитального строительства, и (или) по установке газоиспользующего оборудования, и (или) по строительству либо реконструкции внутреннего газопровода объекта капитального строительства, и (или) по установке прибора учета газа, и (или) по поставке газоиспользующего оборудования, и (или) по поставке прибора учета газа, не допускается. 13.
— п. 2 ст. 18 ФЗ «О газоснабжении в РФ» / Правила № 1547 (п. 12)

— из этой нормы следует критически важный вывод: проектирование сети газопотребления в границах земельного участка заявителя является правом, а не обязанностью заявителя. Газораспределительная организация (исполнитель) не вправе понуждать заявителя к проектированию сети газопотребления или к включению условий о таком проектировании в договор. Это означает, что отказ застройщика ИЖС от подготовки проектной документации на газоснабжение (вытекающий из ч. 3 ст. 48 ГрК РФ) не может быть основанием для отказа в подключении к газораспределительным сетям.

Догазификация ИЖС (льготный порядок): в рамках программы догазификации (раздел VII Правил № 1547) исполнитель за свой счёт строит газопровод до границы земельного участка заявителя. При этом на застройщика ложится строительство сети газопотребления внутри участка (от границы участка до дома и внутридомовая разводка) — но без обязательной проектной документации на эту сеть в силу ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.

Что нужно для подключения вместо проекта: при подаче заявки на подключение заявитель ИЖС представляет документы, перечисленные в п. 3 ст. 52.1 ГрК РФ — правоустанавливающие документы на земельный участок, ситуационный план, расчёт максимального часового расхода газа, иные документы. Проект дома и проект газоснабжения не входят в перечень обязательных — это подтверждается системным толкованием ч. 3 ст. 48 ГрК РФ и п. 12 Правил № 1547.

При этом строительство сети газопотребления в границах участка должно вестись в соответствии с техническими условиями (выдаваемыми исполнителем) и требованиями технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления (утв. ПП РФ № 870 от 29.10.2010), но подготовка отдельного проектного решения на бумаге, если застройщик этого не желает, не обязательна.

Вывод: «волеизъявление заявителя» — это его право заказать проект газоснабжения (сети газопотребления), но не обязанность. Газораспределительная организация не вправе отказывать в подключении ИЖС к газу только на том основании, что заявитель не представил проектную документацию на дом или на систему газоснабжения. Обязательным для подключения является соблюдение технических условий, а не наличие проекта.

Когда проектная документация на газоснабжение ИЖС всё же нужна и почему её могут потребовать

Существуют ситуации, в которых наличие или отсутствие проектной документации становится критичным:

1. Бюджетное финансирование строительства (ч. 3¹ ст. 48 ГрК РФ). Как уже указано выше, если строительство ИЖС финансируется с привлечением бюджетных средств и сметная стоимость подлежит проверке на достоверность, ч. 3 ст. 48 не применяется — проект обязателен.

2. Получение ипотечного кредита / страхование. Банки и страховые компании нередко требуют проектную документацию на дом как подтверждение его соответствия строительным нормам и оценки стоимости, хотя на уровне федерального закона такого требования нет. Это не публично-правовое, а договорное требование (ст. 421 ГК РФ — свобода договора).

3. Требование газораспределительной организации. Несмотря на п. 12 Правил № 1547 о недопустимости понуждения, на практике отдельные ГРО нередко требуют проект газоснабжения для проверки соответствия сети газопотребления техническим условиям до подписания Акта о готовности. В этом случае рекомендуется:

• сослаться на ч. 3 ст. 48 ГрК РФ и п. 12 Правил № 1547;
• предложить альтернативное подтверждение соответствия сети газопотребления ТУ (схема газопровода, акт обследования специализированной организацией);
• при отказе в подключении — обжаловать его в судебном порядке (оспаривание незаконного отказа, иск о понуждении к заключению договора и подключению на основании ст. 426 ГК РФ — публичный договор).

4. Технический регламент о безопасности сетей газораспределения и газопотребления (утв. ПП РФ № 870 от 29.10.2010) — п. 19 регламента устанавливает, что «проектная документация на сети газораспределения и газопотребления должна соответствовать требованиям законодательства о градостроительной деятельности». Это означает, что если законодательство о градостроительной деятельности (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ) освобождает ИЖС от проектной документации, то и требования п. 19 техрегламента к проектной документации на сеть газопотребления не применяются — именно в силу ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Иными словами, отсутствие отдельного «проекта газоснабжения» для ИЖС не является нарушением техрегламента, поскольку сама обязательность проектной документации снята.

5. Безопасность и ответственность. Даже в отсутствие проектной документации строительство и монтаж газового оборудования должны выполняться с соблюдением законодательства о градостроительной деятельности, строительных норм и правил. Застройщик несёт ответственность за безопасность построенного объекта (ч. 5 ст. 48 ГрК РФ — хотя разработка проекта для ИЖС необязательна, лицо, осуществившее строительство, отвечает за безопасность и соответствие требованиям технических регламентов). Нарушение требований безопасности при строительстве системы газоснабжения может повлечь ответственность по ст. 9.4 КоАП РФ (нарушение требований технических регламентов, проектной документации и обязательных строительных норм) — но само по себе отсутствие проектной документации не образует состава этого правонарушения, поскольку применительно к ИЖС обязанность иметь проектную документацию отсутствует.

Вывод: Отсутствие проектной документации на систему газоснабжения ИЖС — это законный выбор застройщика, но он должен быть готов к тому, что отдельные организации (банки, газораспределительные компании) могут требовать проект. Такие требования, если они исходят от газораспределительной организации и направлены на отказ в подключении, неправомерны. При выборе варианта «без проекта» застройщик должен обеспечить строительство сети газопотребления в строгом соответствии с выданными техническими условиями, строительными нормами и правилами безопасности.

Гражданско-правовые последствия необоснованного отказа в подключении газа к ИЖС

Публичность договора о подключении. Договор о подключении (технологическом присоединении) к газораспределительным сетям прямо назван публичным в п. 9 Правил № 1547: «Договор о подключении является публичным и заключается в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Это влечёт применение ст. 426 ГК РФ.

1. Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3.
   — ч. 1 ст. 426 ГК РФ

1. Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 786 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 08.03.2015 № 42-ФЗ; от 05.12.2017 № 379-ФЗ) При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.
   — ч. 3 ст. 426 ГК РФ

Последствия необоснованного отказа. Если газораспределительная организация отказывает в подключении по причине отсутствия проектной документации (при условии, что заявитель — собственник объекта ИЖС выбрал вариант без проекта по ч. 3 ст. 48 ГрК РФ), такой отказ является необоснованным, поскольку:

• ч. 3 ст. 48 ГрК РФ прямо освобождает от проектной документации ИЖС;
• п. 12 Правил № 1547 запрещает понуждение к проектированию сети газопотребления.

При необоснованном уклонении от заключения публичного договора применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ: заявитель вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора и о возмещении убытков, причинённых необоснованным уклонением (ст. 445, 15, 393 ГК РФ). Суд в этом случае разрешает преддоговорный спор: условия договора определяются судебным решением.

Способ защиты. Заявитель вправе обжаловать действия (бездействие) ГРО в суд в порядке искового производства (гражданское судопроизводство — ст. 131-132 ГПК РФ) с требованиями:

• о признании отказа незаконным;
• о понуждении к заключению договора о подключении;
• о взыскании убытков (если таковые возникли из-за промедления).

Вывод: отказ газораспределительной организации в подключении ИЖС к газу, мотивированный исключительно отсутствием проектной документации на сеть газопотребления, неправомерен. Договор о подключении является публичным (п. 9 Правил № 1547 + ст. 426 ГК РФ), и необоснованный отказ от его заключения даёт заявителю право на судебную защиту по ст. 445 ГК РФ — понуждение к заключению договора и возмещение убытков.