Можно ли на участке для ЛПХ открыть сельский магазин и поставить бытовку

Обязательно ли межевание и «перевод в коммерцию» перед строительством

Межевание (установление границ участка) не является обязательной предварительной стадией для изменения вида разрешённого использования. Вид разрешённого использования меняется не «переводом в коммерцию», а выбором другого ВРИ в пределах градостроительного регламента и внесением сведений в ЕГРН по заявлению правообладателя.

Собственник земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, выбирать любой основной или вспомогательный вид разрешённого использования из тех, что предусмотрены градостроительным регламентом для его территориальной зоны. Для участка ВРИ «ЛПХ» (приусадебный, код 2.2) в границах населённого пункта градостроительный регламент действует, и выбор иного ВРИ из числа предусмотренных регламентом — это внесение изменений в ЕГРН, а не «перевод земель».

Ключевое условие — чтобы ВРИ «магазины» (код 4.4) вообще был предусмотрен ПЗЗ вашего поселения для той территориальной зоны, где находится участок. Если он есть среди основных — достаточно подать в Росреестр заявление об изменении ВРИ (через МФЦ), межевание для этого не требуется, если границы участка уже установлены в ЕГРН. Если участок не «отмежёван» (границы не внесены) — до внесения сведений о границах операция будет невозможна, и тогда межевание становится фактически необходимым.

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
— п. 2 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

Приусадебный участок (в границах населённого пункта) прямо допускает «возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений» — то есть постройки на участке ЛПХ сами по себе законны, но только при соблюдении градостроительных регламентов и правил. Это означает: строить можно и без смены ВРИ, однако назначение объекта должно соответствовать целям ЛПХ (жилой дом, бытовые и вспомогательные постройки для ведения хозяйства), а не коммерческой торговле чужими товарами.

Вывод: межевание и «перевод в коммерцию» не являются обязательной предварительной цепочкой. Правильный порядок такой: сначала проверить в ПЗЗ поселения, допускает ли территориальная зона ВРИ «магазины»; если да — изменить ВРИ по заявлению в ЕГРН (и при необходимости отмежевать участок); если ВРИ «магазины» не входит в основные — он может быть условно разрешённым, и тогда потребуется разрешение через публичные слушания/общественные обсуждения.

Торговля собственной продукцией ЛПХ — законна без смены ВРИ

Если цель — продавать продукцию, произведённую и переработанную в вашем личном подсобном хозяйстве, то такая реализация по прямому указанию закона не является предпринимательской деятельностью, и менять ВРИ участка для этого не требуется.

Реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью
— п. 4 ст. 2 ФЗ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

Это принципиально: продажа овощей, яиц, молока и иной продукции собственного ЛПХ на участке или рядом с ним не превращает участок в «коммерческий» и не требует смены ВРИ на «магазины». Участок продолжает использоваться по назначению — ведение ЛПХ.

Размещение для этих целей небольшого некапитального сооружения (бытовки, торговой палатки, ларька без фундамента) также не образует самовольной постройки, поскольку некапитальное строение не является объектом капитального строительства и не требует разрешения на строительство:

некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)
— п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ

Вывод: если магазин будет торговать только (или преимущественно) продукцией собственного ЛПХ и семьёй, изменение ВРИ и межевание не понадобятся. Достаточно правомерно вести ЛПХ и реализовывать его продукцию; некапитальная бытовка под такую торговлю не является самовольной постройкой и разрешения на строительство не требует.

Торговля чужими (покупными) товарами — нецелевое использование и риски

Если магазин будет торговать покупными товарами (продукты, хозтовары и пр.), то это коммерческая розничная торговля, не совпадающая с назначением участка «для ведения личного подсобного хозяйства». Использование участка под магазин без смены ВРИ на торговый вид является использованием не по целевому назначению и влечёт административную ответственность.

использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 данной статьи, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (в изложении Постановления КС РФ № 35-П от 14.11.2019)

Ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ для гражданина — штраф от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей (при определённой кадастровой стоимости). Это административная санкция; кроме того, при систематическом нецелевом использовании возможны предписания органа земельного надзора.

Дополнительный риск возникает только если постройка окажется капитальной (с фундаментом, неразборной). В этом случае строение, возведённое на участке, чей ВРИ не допускает такого объекта (магазин на участке ЛПХ), квалифицируется как самовольная постройка:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка не даёт права собственности, не может быть продана или сдана в аренду, а её использование не допускается — она подлежит сносу за счёт лица, её возведшего (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Некапитальная же бытовка этому режиму не подпадает, но её использование под магазин чужих товаров всё равно образует нецелевое использование участка (штраф по ст. 8.8 КоАП РФ).

Вывод: продажа чужих товаров на участке ЛПХ без смены ВРИ незаконна. Минимальное последствие — штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ; при капитальном магазине — снос по ст. 222 ГК РФ. Чтобы торговать покупными товарами законно, необходимо изменить ВРИ участка на торговый (если он предусмотрен ПЗЗ) или получить разрешение на условно разрешённый вид использования.

Как проще и законнее поступить (рекомендации)

Оптимальный вариант зависит от того, что именно вы собираетесь продавать, и от ПЗЗ вашего поселения.

Ветка А — продажа только собственной продукции ЛПХ. Ничего менять и межевать не нужно. Ставите некапитальную бытовку без фундамента и торгуете продукцией своего хозяйства — это не предпринимательская деятельность (п. 4 ст. 2 ФЗ № 112-ФЗ), разрешение на строительство и ВРИ не требуются, самовольной постройки не возникает (п. 10.2 ст. 1, п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Это самый простой и законный путь.

Ветка Б — магазин смешанных/покупных товаров. Тогда «как многие в деревне» — это правонарушение до тех пор, пока ВРИ участка не приведён в соответствие. Правильная последовательность: (1) заказать в администрации поселения градостроительный план/выписку из ПЗЗ и узнать, предусмотрен ли в вашей территориальной зоне ВРИ «магазины» (основной или условно разрешённый); (2) если основной — подать в Росреестр (через МФЦ) заявление об изменении ВРИ; межевание нужно только если границы участка ещё не внесены в ЕГРН; (3) если «магазины» только условно разрешённый вид — пройти процедуру получения разрешения (заявление в комиссию, общественные обсуждения/публичные слушания, решение органа МСУ); (4) после внесения нового ВРИ в ЕГРН возводить капитальный магазин (с разрешением на строительство, если оно требуется) либо ставить некапитальный павильон — уже законно.

Что делать, если ПЗЗ вообще не предусматривают «магазины» в зоне участка. Потребуется либо внесение изменений в ПЗЗ (длительная процедура через администрацию), либо выбор иного допустимого пути — например, торговля только продукцией ЛПХ (ветка А).

Вывод: проще всего — реализовывать собственную продукцию ЛПХ через некапитальный павильон (законно без межевания и без смены ВРИ). Торговля покупными товарами требует предварительного изменения ВРИ на торговый по правилам ПЗЗ поселения; практика «многие так делают» этого не легализует и влечёт штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, а при капитальном строении — риск сноса.

Дополнительные нормы: правовой режим участка, процедура и снос

Правовой режим участка определяется одновременно категорией земель и видом разрешённого использования:

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования
— п. 2 ст. 7 ЗК РФ

Для участка ЛПХ в пределах населённого пункта категория — «земли населённых пунктов», и на него распространяется градостроительный регламент. Именно поэтому смена ВРИ здесь — выбор иного вида из регламента, а не перевод земель из одной категории в другую (перевод по ФЗ № 172-ФЗ нужен только при смене категории, например из «земель сельхозназначения» в «земли населённых пунктов»).

Если «магазины» отнесены в вашей зоне к условно разрешённым видам, то требуется отдельная разрешительная процедура — заявление в комиссию с последующими общественными обсуждениями или публичными слушаниями:

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию
— ч. 1, 2 ст. 39 ГрК РФ (условно разрешённый вид использования)

Для капитального магазина, возведённого на участке, чей ВРИ не допускает такой объект, наступают гражданско-правовые последствия самовольной постройки — запрет распоряжения, запрет использования и снос за счёт возведшего:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Эти нормы подтверждают выводы предыдущих блоков: некапитальная бытовка не подпадает под режим самовольной постройки (она не является объектом капитального строительства), но при торговле чужими товарами использование участка всё равно не соответствует целевому назначению, что образует состав по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Орган, рассматривающий такие дела, — орган государственного земельного надзора (Росреестр/его территориальные органы), и этот же орган выдаёт предписания по итогам проверки; снос самовольной постройки производится в судебном порядке (по иску органа местного самоуправления или надзорного органа) либо по решению органа МСУ в прямо предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Доказательства и порядок действий

Доказательства непредпринимательского характера торговли (важно для защиты от претензий при продаже собственной продукции). Подтверждением того, что продукция произведена в вашем ЛПХ, служат выписка из похозяйственной книги (ведётся органом местного самоуправления — администрацией поселения, куда следует обратиться для её заведения), а также документы о регистрации права на участок с ВРИ «ЛПХ». По закону регистрация самого ЛПХ не требуется, а право на его ведение возникает с момента регистрации прав на участок, поэтому выписка из ЕГРН на участок — базовый подтверждающий документ. Эти документы позволяют при проверке обосновать, что реализуемая продукция — собственная, а значит продажа не является предпринимательской деятельностью (п. 4 ст. 2 ФЗ № 112-ФЗ, > Реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью

— п. 4 ст. 2 ФЗ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).

Исполнение смены ВРИ на торговый вид. Подача документов осуществляется через Росреестр (МФЦ) — заявление о государственном кадастровом учёте изменений ВРИ прикладывается вместе с документом-основанием (решением о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид, если «магазины» — условно разрешённый, либо выпиской из ПЗЗ, если это основной вид). Заявление о разрешении на условно разрешённый вид направляется в специально созданную при органе местного самоуправления комиссию (> Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию

— ч. 1, 2 ст. 39 ГрК РФ (условно разрешённый вид использования)), после чего проводятся общественные обсуждения или публичные слушания и принимается решение.

Риски уже раскрыты отдельно: минимальный — штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (> использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 данной статьи, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей

— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (в изложении Постановления КС РФ № 35-П от 14.11.2019)); при капитальном объекте — снос по ст. 222 ГК РФ (> Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица
— п. 2 ст. 222 ГК РФ). Поскольку участок находится в частной собственности, орган местного самоуправления по общему правилу не вправе сам принять решение о сносе частной постройки, кроме случаев угрозы жизни и здоровью (п. 4 ст. 222 ГК РФ); в остальных случаях снос — только по решению суда.

Вывод: для легальной торговли собственной продукцией достаточно выписки из ЕГРН на участок и выписки из похозяйственной книги; для торговли покупными товарами действуйте через изменение ВРИ (Росреестр/МФЦ либо комиссия при администрации с публичными слушаниями), а до этого торговля чужими товарами влечёт штраф, а капитальная постройка — риск сноса.