Какие документы оформить магазину в СНТ на землях сельхозназначения с 1 сентября 2025 года

Какой закон вступает в силу с 1 сентября 2025 года и что он меняет для СНТ

Речь идёт о Федеральном законе от 31.07.2025 № 353-ФЗ, который внёс изменения в ФЗ № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» и в Земельный кодекс РФ. Ключевая новелла для вашей ситуации — прямой запрет ведения садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями.

Запрещается ведение гражданами садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями, а также на землях населенных пунктов в границах территориальных зон, в которых не допускается ведение гражданами садоводства. Запрещается ведение гражданами огородничества на землях населенных пунктов в границах территориальных зон, в которых не допускается ведение гражданами огородничества."; в) дополнить частью 4 следующего содержания: "4. Не допускается ведение гражданами садоводства и огородничества без создания товариществ на землях, правовой режим которых не допускает осуществление таких видов деятельности."; 7) в пункте 1 статьи 7 слова "обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны" заменить словами "теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, обращение с твердыми коммунальными отходами, благоустройство и охрана"; 8) пункт 15 части 1 статьи 8 после слова "участия" дополнить словом "(членства)"; 9) пункт 1 части 6 статьи 11 после слова "участия" дополнить словом "(членства)"; 10) в части 11 статьи 12 после слова "участия" дополнить словом "(членства)", слова "землевладельцы, землепользователи и арендаторы" заменить словом "правообладатели";
— ч. 2 ст. 6 ФЗ № 217-ФЗ

То есть с 01.09.2025 закон прямо запрещает ведение садоводства на сельхозугодьях. Важно сразу разграничить: земли сельскохозяйственного назначения (категория) делятся на сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под многолетними насаждениями) и несельскохозяйственные земли (под зданиями, дорогами, лесополосами и т.п.). Запрет касается именно угодий, а не категории в целом.

Не допускается образовывать садовые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями. Раздел садового земельного участка или огородного земельного участка допускается с соблюдением требований, установленных земельным законодательством."; б) часть 2 дополнить предложением следующего содержания: "Образование находящихся в государственной или муниципальной собственности садовых земельных участков или огородных земельных участков осуществляется в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу для их распределения между членами такого товарищества."; в) дополнить частью 6 следующего содержания: "6. Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража."; 15) в статье 23 1 : а) наименование изложить в следующей редакции: "Статья 23 1 . Особенности строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возведения некапитальных строений, сооружений на садовых земельных участках"; б) часть 1 изложить в следующей редакции: "1.
— ст. 23 ч. 1 ФЗ № 217-ФЗ

Это означает: если ваш участок (и участки СНТ в целом) стоит не на сельхозугодьях, а на иных землях сельхозназначения — само существование СНТ под запрет не подпадает. Если же участок расположен на сельхозугодьях, то с новой даты у самого товарищества и его членов возникает проблема с правовым режимом, независимо от магазина. Поэтому первое, что нужно установить по выписке из ЕГРН, — стоит ли участок на сельхозугодьях или нет.

Вывод по вопросу: «Новый закон с 1 сентября 2025 года» — это Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ. Он вводит прямой запрет ведения садоводства и образования садовых участков на сельскохозяйственных угодьях, но не на всех землях сельхозназначения. Определяющим является вид угодий вашего участка по ЕГРН.

Допустимо ли размещение магазина на садовом участке (правовой режим)

Независимо от того, действует ли на участке режим сельхозугодий, магазин как объект розничной торговли вообще не входит в перечень объектов, которые закон допускает размещать на садовом земельном участке.

садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
— п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Садовый участок предназначен для размещения только садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Магазин (торговый объект) в этот перечень не входит — он относится к коммерческому использованию, что противоречит самой сути садового участка как предназначенного «для собственных нужд» граждан.

Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием. 4. Допускается использование садовых земельных участков и огородных земельных участков для выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов при условии установления градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок, соответствующего вспомогательного вида разрешенного использования либо в соответствии с разрешением на условно разрешенный вид использования, при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов. 5. К садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель применяются предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации положения об освоении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Перечень мероприятий по освоению садовых земельных участков и огородных земельных участков, а также признаки неиспользования таких земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ) 6. Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража.
— ч. 3 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Закон дополнительно требует использовать садовый участок строго по целевому назначению. Размещение магазина — это использование не по назначению и не в соответствии с разрешённым использованием («для садоводства»).

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— п. 1 ст. 42 ЗК РФ

Эта обязанность закреплена и на уровне Земельного кодекса для любого собственника: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

Вывод по вопросу: Размещение действующего магазина на участке с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и ВРИ «для садоводства» правовым режимом не допускается в принципе — такого объекта нет в допустимом перечне построек садового участка. Десятилетнее существование магазина этого пробела не устраняет.

Какие документы и процедуры нужны для легализации магазина

Единственный правовой путь к легальному размещению магазина — последовательно привести правовой статус земли в соответствие с фактическим использованием. Это два разных по сложности сценария.

Сценарий А: участок на сельхозугодьях. Здесь потребуется перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (как правило, в земли населённых пунктов — только при установлении/изменении черты населённого пункта) по правилам ФЗ № 172-ФЗ «О переводе земель…».

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
— п. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ

Перечень исключительных оснований закрытый, и магазин (объект торговли) в нём прямо отсутствует. Подпункт 4 касается «промышленных объектов» и «иных несельскохозяйственных нужд», но при условии отсутствия иных вариантов размещения — то есть теоретически применим лишь в исключительной ситуации. На практике перевод сельхозугодья под магазин через этот механизм крайне затруднён.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд : (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 02.07.2013 № 148-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства, а также ведут садоводство или огородничество для собственных нужд; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
— п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Заметим: даже в самом разрешительном списке использования земель сельхозназначения (ст. 78 ЗК РФ) розничная торговля как цель использования не фигурирует — там только сельхозпроизводство, аквакультура, садоводство/огородничество для собственных нужд и деятельность КФХ. Торгового объекта среди допустимых целей нет.

Сценарий Б: участок не относится к сельхозугодьям. В этом случае перевод категории не нужен — достаточно изменить вид разрешённого использования участка (например, на код 4.4 «Магазины» по Классификатору ВРИ), если это допускает градостроительный регламент/ПЗЗ соответствующей территориальной зоны. Для этого подаётся заявление в орган, уполномоченный на распоряжение землёй (обычно администрация муниципалитета или через Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия), а при соответствии вида использования документации по планировке — вносится запись в ЕГРН.

Вывод по вопросу: Конкретный перечень документов зависит от статуса участка: (а) если участок на сельхозугодьях — потребуется перевод категории, который для магазина по закрытому перечню ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ практически недостижим; (б) если участок не на угодьях — изменение ВРИ на «магазины» через заявление в орган местного самоуправления и внесение записи в ЕГРН. Без приведения ВРИ/категории в соответствие легализовать магазин невозможно.

Ответственность и риски: штраф, снос, изъятие участка

Текущий статус магазина порождает три самостоятельных риска для собственника.

1. Административный штраф за нецелевое использование (ст. 8.8 КоАП РФ).

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ст. 8.8 ч. 1 КоАП РФ

За использование участка не по целевому назначению собственнику-гражданину грозит штраф от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка (но не менее 10 000 руб.), а при неопределённой кадастровой стоимости — от 10 до 20 тыс. руб. Для юридического лица (если магазин оформлен на юрлицо) — от 1,5 до 2% кадастровой стоимости (не менее 100 тыс. руб.).

2. Снос магазина как самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Магазин возведён на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства торгового объекта. Это прямое основание квалификации его как самовольной постройки: она не даёт право собственности, её использование не допускается, и она подлежит сносу. При этом п. 4 ст. 222 ГК РФ ограничивает право органов местного самоуправления принимать решение о сносе в отношении построек на частных землях (не в гос/муниципальной собственности) — по общему правилу снос потребует обращения в суд, кроме случаев угрозы жизни и здоровью. Однако если право на магазин уже зарегистрировано в ЕГРН, орган местного самоуправления вообще не вправе принимать внесудебное решение о сносе — только суд.

3. Изъятие участка за использование с нарушением законодательства (ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Участок из земель сельхозназначения может быть изъят по решению суда, если используется с нарушением законодательства не менее трёх лет подряд с даты выявления нарушения госконтролем, либо если нарушение повлекло существенное снижение плодородия. При 10-летнем размещении магазина (фактическом неиспользовании земли под сельхоз/садоводство) этот риск реален.

Вывод по вопросу: Действующий магазин на землях сельхозназначения с ВРИ «для садоводства» несёт риск административного штрафа (ст. 8.8 КоАП), сноса как самовольной постройки в судебном порядке (ст. 222 ГК) и принудительного изъятия участка (ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ). Возраст магазина (10 лет) от ответственности не освобождает — приобретательная давность на самовольную постройку не распространяется, а сроки изъятия исчисляются с момента выявления нарушения.

Ветвление: как действовать в зависимости от статуса участка

Итог для собственника зависит от двух решающих фактов, которые надо установить по выписке из ЕГРН.

Ветка 1 — участок на сельскохозяйственных угодьях. Ситуация наиболее тяжёлая: с 01.09.2025 само ведение садоводства на таких землях запрещено (ФЗ № 353-ФЗ), а перевод угодья в другую категорию под магазин по закрытому перечню ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ практически невозможен. Реалистичный путь — прекращение торговой деятельности и приведение использования участка в соответствие с разрешённым использованием, либо, если СНТ находится в границах, где возможно изменение черты населённого пункта, — инициирование включения территории в границы населённого пункта с последующим изменением категории. Это длительная муниципальная процедура.

Ветка 2 — участок не относится к сельхозугодьям (например, «для садоводства» на несельскохозяйственных землях категории сельхозназначения). Основная проблема — только ВРИ. Необходимо подать в орган местного самоуправления заявление об изменении ВРИ на допустимый для торговли (например, 4.4 «Магазины») при условии, что ПЗЗ/градостроительный регламент зоны это допускает. После изменения ВРИ и (при необходимости) регистрации права на магазин как на объект недвижимости использование станет легальным.

Ветка 3 — право на магазин уже зарегистрировано в ЕГРН. В этом случае орган местного самоуправления не вправе внесудебно принимать решение о сносе (абз. 5 п. 4 ст. 222 ГК РФ), однако это не устраняет ни административного штрафа по ст. 8.8 КоАП РФ (он применяется независимо от регистрации объекта), ни риска судебного сноса, ни риска изъятия участка. Регистрация права защищает только от административного (внесудебного) порядка сноса, но не легализует само использование.

Вывод по вопросу: Сначала получите выписку ЕГРН и установите (1) относится ли участок к сельхозугодьям, (2) какой ВРИ указан, (3) зарегистрировано ли право на магазин. От этого зависит весь алгоритм действий: от изменения ВРИ (Ветка 2 — наиболее реалистичная) до полного отказа от идеи легализации магазина и прекращения торговли (Ветка 1). Без этих данных дать единственно верный перечень документов невозможно.