Как оформить вид разрешенного использования для пиролизной установки на сельхозземле

Допустимо ли разместить пиролизное производство на арендованной сельхозземле без изменения категории

Земли сельскохозяйственного назначения имеют строго ограниченный круг целей использования, который закреплён в ЗК РФ. Производство древесного угля методом пиролиза — это промышленная термическая переработка древесины, то есть деятельность обрабатывающей промышленности, а не ведение сельского хозяйства.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд : (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 02.07.2013 № 148-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства, а также ведут садоводство или огородничество для собственных нужд; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
— п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Перечень целей, для которых могут использоваться земли сельхозназначения, носит исчерпывающий (закрытый) характер: сельхозпроизводство, агролесомелиоративные и агрофитомелиоративные насаждения, научно-исследовательские, учебные и иные связанные с сельхозпроизводством цели, а также аквакультура. Размещение пиролизной установки для промышленного производства древесного угля в этот перечень не входит: это не производство сельхозпродукции и не первичная её переработка.

Обязанность использовать участок строго по целевому назначению прямо закреплена для всех правообладателей, включая арендаторов:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— абз. 1 ст. 42 ЗК РФ

Земли сельхозназначения имеют приоритет в использовании и особую охрану:

1. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
   — п. 1 ст. 79 ЗК РФ

Таким образом, установка пиролизного оборудования на участке из категории земель сельскохозяйственного назначения означает использование земельного участка не по целевому назначению — это нарушение ст. 78 и ст. 42 ЗК РФ независимо от того, что участок арендован у государства.

Вывод: на участке, который в ЕГРН и договоре аренды числится как земли сельскохозяйственного назначения, размещать пиролизную установку и производить древесный уголь нельзя. Оформление «вида разрешённого использования» само по себе (например, кода 6.0 «Производственная деятельность») не легализует такую деятельность — сначала нужно изменить категорию земель (перевести участок в земли промышленности), поскольку производственная деятельность по углежжению противоречит целевому назначению сельхозземли.

Какой вид разрешённого использования нужен и какова правильная последовательность действий

Вид разрешённого использования для пиролиза древесины и производства древесного угля — это промышленная деятельность по термической переработке сырья. Отдельного кода для углежжения в Классификаторе видов разрешённого использования (утв. Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020) нет, поэтому подходящий код — 6.0 «Производственная деятельность» (при необходимости конкретизации — 6.11 «Целлюлозно-бумажная промышленность» как код, охватывающий деревообрабатывающее производство).

Однако ключевой барьер не в выборе кода ВРИ, а в категории земли. Производственный код 6.0/6.11 устанавливается на землях промышленности и иного специального назначения (категория 3 по п. 1 ст. 7 ЗК РФ), а не на землях сельхозназначения. На сельхозземле градостроительный регламент, как правило, не действует (участки вне границ населённых пунктов), и «выбрать» производственный ВРИ без перевода категории земли невозможно — это было бы сменой целевого назначения в обход закона.

Единственный законный путь для размещения промышленного объекта на таких землях — перевод участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию по правилам ФЗ № 172-ФЗ. Перевод сельхозугодий допускается только в исключительных случаях:

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов
   — ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ

Из этой нормы следует, что перевод возможен именно в связи с «размещением промышленных объектов» (подп. 4 ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ) — но только при условии, что кадастровая стоимость участка не превышает средний уровень по муниципальному району, а при размещении на «других землях» — при отсутствии иных вариантов размещения. Это административная процедура: заявитель подаёт ходатайство в уполномоченный орган (для земель, находящихся в собственности субъекта РФ — исполнительный орган субъекта; для частных — орган местного самоуправления), получает решение о переводе, после чего в сведения ЕГРН вносится новая категория и соответствующий ей вид разрешённого использования 6.0/6.11.

Вывод: сам по себе «вид разрешённого использования» правильный — код 6.0 «Производственная деятельность» (конкретнее — 6.11). Но оформить его на вашем участке можно только после перевода земли из категории сельхозназначения в категорию земель промышленности через процедуру, предусмотренную ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ. До такого перевода заявление об установлении производственного ВРИ на сельхозземле удовлетворено не будет, а эксплуатация установки без перевода незаконна.

Ответственность за использование сельхозземли под производство и риск расторжения аренды

Использование участка под пиролизное производство без перевода категории образует состав административного правонарушения — использование земельного участка не по целевому назначению:

до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей. 2 1 .
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ исчисляется в процентах от кадастровой стоимости участка (для юридических лиц — от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости, но не менее 100 000 руб.; при неопределённой кадастровой стоимости — от 100 000 до 200 000 руб.). Для должностных лиц и ИП санкции ниже, поэтому сумма зависит от того, кто именно выступает арендатором.

Кроме штрафа, использование арендованного у государства участка не по целевому назначению является основанием для прекращения аренды по инициативе арендодателя. Принудительное прекращение права наступает, в частности:

использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде , в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений ; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 354-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ, от 31.07.2025 № 294-ФЗ) порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием ; (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
— пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ

А аренда может быть прекращена по этой причине, поскольку на неё распространяются те же основания прекращения, что и на постоянное (бессрочное) пользование:

1. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 46 ЗК РФ

Это означает: арендодатель (государство в лице уполномоченного органа) вправе поставить вопрос о расторжении договора аренды и изъятии участка, если зафиксировано его использование не по целевому назначению. Для земель сельхозназначения дополнительно действует механизм принудительного изъятия при неиспользовании по назначению.

Вывод: самовольное размещение пиролизного производства на арендованной сельхозземле чревато двояким результатом: (1) административный штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ в процентах от кадастровой стоимости (для юрлица — не менее 100 тыс. руб.), (2) прекращение договора аренды по инициативе арендодателя на основании пп. 1 п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Кроме того, капитальное сооружение установки, возведённое с нарушением целевого назначения, приобретает риск квалификации как самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Законный и единственный безопасный маршрут — сначала перевод участка в земли промышленности (ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ), затем установление ВРИ 6.0/6.11, и только после этого монтаж и запуск установки.

Порядок перевода участка из сельхозземель в земли промышленности

Чтобы разместить пиролизную установку законно, нужен перевод участка в категорию земель промышленности (земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения). Эта процедура урегулирована главой 1 ФЗ № 172-ФЗ. Заинтересованное лицо (арендатор) подаёт ходатайство:

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. 2. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются: 1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
   — ч. 1, 3 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ

Срок рассмотрения ходатайства установлен законом и различается в зависимости от органа, рассматривающего перевод:

1. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также - акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также - акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки: 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации; 2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
   — ч. 4 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ

Таким образом, для арендатора государственного участка процедура выглядит так: подать ходатайство в уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (если земля субъекта) или в орган местного самоуправления (для земель иных форм публичной собственности), указав кадастровый номер, текущую и желаемую категорию, обоснование перевода (размещение промышленного объекта — пиролизного производства). К ходатайству прилагаются документы по ч. 4 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ, в том числе выписка из ЕГРН и согласие правообладателя участка на перевод. Орган рассматривает ходатайство и принимает акт о переводе (для субъекта РФ — в течение двух месяцев).

Важная оговорка: перевод сельхозугодий допускается только в исключительных случаях по ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ, а кадастровая стоимость должна не превышать средний уровень по району (при превышении на 50 % и более перевод вообще запрещён в силу ч. 2 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ). После принятия акта о переводе в сведения ЕГРН вносится новая категория, и только после этого устанавливается вид разрешённого использования 6.0/6.11.

Вывод: практический алгоритм для вашего случая — не «менять ВРИ» на сельхозземле, а инициировать перевод категории через ходатайство по ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ (срок рассмотрения — два месяца у исполнительного органа субъекта РФ), затем внести изменения в ЕГРН и установить производственный ВРИ. Только после завершения всей цепочки монтаж и запуск установки будут законными.

Риск признания пиролизной установки самовольной постройкой

Если установка монтируется как капитальное строение (фундамент, стационарные конструкции), она подчиняется режиму объекта недвижимости и вступает в действие ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Из этой нормы следует: поскольку разрешённое использование сельхозземли не допускает строительства на ней промышленного объекта углежжения, возведённая без перевода категории стационарная пиролизная установка отвечает признакам самовольной постройки. Правовые последствия — лицо не приобретает на неё право собственности, использование такой постройки не допускается, и она подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт лица, её осуществившего (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Для земель государственной/муниципальной собственности решение о сносе вправе принять орган местного самоуправления (пп. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ), а аренда земельного участка в этом случае может быть прекращена (абз. 7 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, п. 4 ст. 46 ЗК РФ).

Исключение — если установка является мобильным (некапитальным) оборудованием без признаков объекта недвижимости: тогда режим самовольной постройки неприменим, но нарушение целевого назначения и административная ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ сохраняются в полном объёме.

Вывод: вне зависимости от того, капитальная установка или мобильная, эксплуатация её на сельхозземле без перевода категории незаконна. Капитальный объект дополнительно рискует быть признанным самовольной постройкой со сносом за ваш счёт; мобильное оборудование «уходит» от сноса, но не от штрафа по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и риска расторжения аренды. Единственный надёжный путь — перевод категории земли до начала монтажа.

Сроки, обжалование отказа и альтернативный маршрут

Сроки рассмотрения ходатайства о переводе категории закреплены законом: для исполнительного органа субъекта РФ и органа местного самоуправления — два месяца со дня поступления ходатайства (ч. 4 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ, цитата c8). Если орган откажет в переводе или примет ненадлежащий акт, предусмотрена возможность судебного обжалования:

1. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.
   — ч. 8 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ

Ветвления по решающим фактам вашей ситуации:

1. Если участок является сельскохозяйственным угодьем (пашня, сенокос, пастбище, залежь, многолетние насаждения — ст. 79 ЗК РФ), перевод возможен только в исключительных случаях по ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ, при этом подп. 4 допускает перевод «с размещением промышленных объектов» при условии, что кадастровая стоимость не превышает средний уровень по району. Если кадастровая стоимость превышает средний уровень на 50 % и более — перевод запрещён (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ), и тогда разместить пиролизное производство на этом конкретном участке нельзя.

2. Если участок — не угодья, а иные сельхозземли (внутрихозяйственные дороги, земли под некапитальными строениями и т.п. по п. 2 ст. 77 ЗК РФ), перевод проще, но всё равно обязателен: без смены категории производственная деятельность на сельхозземле под запретом.

3. Если установка мобильная (некапитальная) — режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) неприменим, но ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и риск расторжения аренды сохраняются полностью.

4. Альтернатива переводу: арендовать (через торги или иным законным способом) другой участок, уже отнесённый к землям промышленности, и оформить на нём ВРИ 6.0/6.11. Это часто быстрее и надёжнее, чем процедура перевода сельхозземли, которая может завершиться отказом по основаниям ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ.

Исполнение решения: после получения акта о переводе (ч. 4 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ) уполномоченный орган вносит изменения в ЕГРН; затем устанавливается вид разрешённого использования 6.0/6.11, и лишь после этого можно монтировать и запускать установку.

Вывод: срок рассмотрения ходатайства — два месяца в органе субъекта РФ; отказ в переводе обжалуется в суд (ч. 8 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ). Если участок — ценные сельхозугодья с высокой кадастровой стоимостью или перевод окажется невозможным, разумная альтернатива — подобрать участок уже в категории промышленности. Ни одна из допустимых веток не легализует работу установки до завершения перевода (или до получения надлежащего участка).